საქართველოს ეროვნული ბანკის გადაწყვეტილებით, უცხოურ ვალუტაში აღებული იპოთეკური სესხების მაქსიმალური დასაშვები ხანგრძლივობა 15 წლის ნაცვლად 10 წლით განისაზღვრება. ამის შესახებ ეროვნული ბანკის ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილებაში არის აღნიშნული. ცვლილებები ძალაში 2022 წლის პირველი იანვრიდან შევა.
საინვესტიციო ბანკ Galt & Taggart-ის ეკონომისტის, ლაშა ქავთარაძის შეფასებით, ეროვნულმა ბანკმა ამ შეზღუდვის დაწესებით ნაჩქარევი გადაწყვეტილება მიიღო, რადგანაც მომდევნო წელს ისედაც მოსალოდნელია, რომ რეფინანსირების განაკვეთების კლებით ლარის იპოთეკები გაიაფდეს, ხოლო თავად FED-ის მიერ მოსალოდნელია დოლარის განაკვეთის ზრდა, რაც დოლარის სესხებს გლობალურად გააძვირებს. ამ პროცესების შედეგად კი სხვაობა ლარის და სავალუტო სესხებს შორის თავისთავადაც შემცირდება, რაც ისევე ლარის მიმზიდველობას გაზრდის.
ლაშა ქავთარაძის თქმით, იპოთეკური სესხების ბაზარზე "გადახურება" არ შეიმჩნევა და მსგავსი ხელოვნური შეზღუდვები იპოთეკების ბაზარზე დაბრკოლებებს მოიტანს.
"ვხედავთ ისევ და ისევ იმას, რომ სებ-ი აგრძელებს დედოლარიზაციის პოლიტიკას. თუ შევხედავთ იპოთეკების ნაწილში, დავინახავთ რომ არ არის გადახურებული ამ კუთხით ბაზარი, ფასები იყოს მეტისმეტად მაღალი და ასე შემდეგ. რაც შეეხება მთლიანობაში საბანკო დაკრედიტებას ამ მხრივ, ვერ ვიტყვით რომ ის გადახრილია ტრენდისგან და საჭიროა რაღაც ბერკეტების შემოღება. საკრედიტო პორტფელის ზრდის ტემპი ამ მხრივ ჩამორჩება ნომინალური ზრდის ტემპს.
სებ-ის მიზანია, რომ სავალუტო იპოთეკების მიმართულებით იყოს მოთოკილი და ამ მხრივ ზრდა არის. მაგრამ ეს ბუნებრივია, როდესაც საპროცენტო განაკვეთების სპრედი იზრდება, ეს იმას ნიშნავს, რომ უცხოურ ვალუტაში უფრო მიმზიდველია და ხალხი უფრო ამ მხრივ იღებს სესხს. თანაც იმის გათვალისწინებით, რომ 200,000-ლარიანი ჭერი გვაქვს. პარალელურად, საკრედიტო ბუფერის წესებიც იცვლება, რაც იმას ნიშნავს, რომ გაძვირდება უცხოურ ვალუტაში იპოთეკური სესხი ამას კიდევ ემატება ისიც, რომ 15-დან 10 წლამდე შემცირების დროს შემოსავლიანობა მსესხებელმა კიდევ უფრო მეტი უნდა აჩვენოს, შესაბამისად გარკვეული ხელოვნური შეზღუდვაა.
ჩემი აზრით, ნაჩქარევი გადაწყვეტილება იყო, რადგანაც მოსალოდნელია, რომ 1 წელში ეს სპრედი - სხვაობები ლარის და უცხოური ვალუტის კრედიტებს შორის შემცირებული იქნება, რადგან მოსალოდნელია, რომ 2022 წელს fed-ი ისედაც გაამკაცრებს განაკვეთებს, ჩვენთან კი მოსალოდნელია, რომ მონეტარული პოლიტიკა შერბილდეს. ეს კი ნიშნავს სპრედის დაახლოებას. როდესაც დაახლოვდება სპრედი, მაშინ ლარში აღება იპოთეკური სესხი უფრო მიმზიდველი იქნება და აქეთ ავტომატურად გადაინაცვლებს ხალხი.
საჭიროა უძრავი ქონების ბაზარი კიდევ უფრო განვითარდეს, ხელოვნური შეზღუდვები კი რაღაც დაბრკოლებებს მოიტანს,"- ამბობს ლაშა ქავთარაძე.
რამდენი მოქალაქე იღებდა 10 წელზე მეტი ვადის სავალუტო იპოთეკებს:
2021 წლის 10 თვეში 10 წელზე მეტი ვადიანობის სულ 18,359 იპოთეკური სესხი გაიცა. აქედან 14,217 ლარის იპოთეკები იყო, 4,142 კი - დოლარის და ევროს იპოთეკური კრედიტები. შესაბამისად, რაოდენობრივად ლარის იპოთეკები 10 წელზე ხანგრძლივ სეგმენტში სავალუტო იპოთეკებს რამდენჯერმე აჭარბებს.
რაც შეეხება ღირებულებას, ამ სესხების მთლიანი ღირებულება 2.22 მილიარდი ლარი იყო. მათ შორის დოლარის და ევროს კრედიტების მოცულობა 1.18 მილიარდი, ლარის იპოთეკების მოცულობა კი 1.05 მილიარდი ლარი იყო.
ასეთი გადანაწილება გამოწვეულია იმით, რომ ლარის იპოთეკური სესხის მოცულობა რამდენჯერმე უფრო მცირეა, ვიდრე დოლარსა და ევროში აღებული სესხების მოცულობა. კერძოდ, 2021 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით, 10 წელზე ხანგრძლივი ლარის იპოთეკის საშუალო მოცულობაა 77,155 ლარი, დოლარის და ევროს იპოთეკის მოცულობა კი 275,446 ლარია. ასეთი სხვაობა მათ შორის გამოწვეულია იმითაც, რომ 200,000 ლარზე დაბალი სესხების აღება ქვეყანაში მხოლოდ ლარშია შესაძლებელი.
სტატისტიკის მიხედვით, ქართული ბანკები წლიურად 5,000-მდე 10 წელზე უფრო ხანგრძლივ სავალუტო იპოთეკურ სესხებს გასცემენ. 2022 წლიდან ვადიანობის შესახებ აკრძალვის ძალაში შესვლასთან ერთად, სავარაუდოდ, დოლარის და ევროს კრედიტების ნაწილი, რომლებიც სხვა შემთხვევაში 15 წლამდე იქნებოდა, დამოკლდება და 10 წლამდე ჩამოვა. ეს კი თავის მხრივ, კრედიტორთა მხრიდან ყოველთვიურად გადასახდელ თანხას გააძვირებს. ამასთანავე, არაა გამორიცხული, აღნიშნული კრედიტების ნაწილი ეროვნულ ვალუტაშიც გაიცეს.
ეროვნული ბანკი წერს, რომ სავალუტო კურსის რისკთან ერთად დოლარის და ევროს სესხებს საპროცენტო განაკვეთის რისკიც აქვთ, რადგანაც ამ სესხების ძირითადი ნაწილი ცვლად განაკვეთზეა მიბმული, ხოლო მომავალში აშშ-სა და ევროზონის მიერ საპროცენტო განაკვეთების ზრდა ამ კრედიტებზე უარყოფით გავლენას მოახდენს.
