14.იანვარი .2020 09:00

"5 წელიწადში თბილისში გვექნება ბევრი ცარიელი ბინა“ - სასტუმროების მენეჯერის დავით მესხის ბლოგი

views 10418
უკან

ბოლო ათწლეულია ტურიზმი ყველაზე სწრაფი ზრდის ტემპით გამოირჩევა საქართველოში და უამრავი წარმატებული ინვესტიცია განხორციელდა ამ მიმართულებით, შეიქმნა ათასობით ახალი სამუშაო ადგილი, გაჩნდა უამრავი ახალი განთავსების საშუალება; ტურიზმი ქართული ეკონომიკისთვის ერთ-ერთ მნიშვნელოვან სექტორად ჩამოყალიბდა, რომელიც კომპლექსურად ავითარებს ქვეყანას და რაც სასიხარულოა, განსაკუთრებით კი - რეგიონებს.

ტურიზმის მოღვაწე სუბიექტებისთვის პიკური წელიწადი გამოდგა 2017 წელი, (ეს ეხება როგორც პატარა, ისე ბრენდულ და 5 ვარსკვლავიან სასტუმროებს) როდესაც ობიექტებმა მიიღეს რეკორდული რაოდენობის შემოსავლები.
2017 წლის შემდეგ სასტუმროებს მნიშვნელოვანი პრობლემები შეექმნათ. ეს განპირობებული იყო შემდეგი მიზეზებით:

• მიწოდების რაოდენობის ზრდამ მნიშვნელოვნად გადააჭარბა მოთხოვნის რაოდენობის ზრდას;
• არაბების და ირანელებისთვის საზღვარზე პრობლემების შექმნა და უკან გაბრუნება უსაფრთხოების ზომებიდან გამომდინარე.;
• დსთ-ის ქვეყნებში გავრცელებული ხმები ჩვენთან არსებული ღორის გრიპის შესახებ
• 20 ივნისის მოვლენები და რუსული მედიის შავი პიარი;
• რუსეთიდან ავიაბილეთების დაბლოკვა;
• Airbnb-ის სწრაფი განვითარება საქართველოში;

2018 წლიდან მცირე და საშუალო ზომის სასტუმროების ნაწილმა ვერ გაუძლო ამ წნეხს და დატოვა ბაზარი, დანარჩენებს კი, შეუმცირდათ შემოსავლები. მე, როგორც სასტუმროების მენეჯერი, მივესალმები განთავსების ობიექტების მიწოდების რაოდენობის ზრდას, ვინაიდან ამით მაღლა იწევს მომსახურების ხარისხი და მოგებული რჩება სტუმარი, კმაყოფილი სტუმარი კი ნიშნავს კიდევ უფრო მეტ სტუმარს შემდგომ. თუმცა მცირე და საშუალო სასტუმროები, ჰოსტელები, გესთ-ჰაუსები არასამართლიან კონკურენციაში აღმოჩნდნენ Airbnb დასაჯავშნ პლატფორმასთან.

Airbnb - აპარტამენტების და ბინების დაჯავშნის პლატფორმა, საკმაოდ პოპულარულ ინსტრუმენტად იქცა მოგზაურთათვის, განსაკუთრებით კი, ევროპელ ტურისტებში სარგებლობს პოპულარობით. თბილისში Airbnb-ის მეშვეობით ბინების გაქირავებით მიღებული შემოსავალი წლებია იზრდება. G&T-ს მონაცემებით, ამ სახის შემოსავალმა 2018 წელს 23 მლნ დოლარი შეადგინა, 2017 წელს 12 მლნ დოლარი, ხოლო 2016 წელს კი 4 მლნ დოლარი.
ამჟამად გაქირავებაში 20 000-ზე მეტი ბინაა, ბოლო ორ წელში მხოლოდ თბილისში პორტალზე განთავსებული ბინების რაოდენობა 3-ჯერ გაიზარდა.

რამ განაპირობა Airbnb-ის ესეთი სწრაფი ზრდა და რა განსხვავებაა მასა და დაბალ სეგმენტზე მომუშავე სასტუმროს შორის:



კონკურენციაში შესულ მცირე და საშუალო ზომის სასტუმროებს მოუწიათ ფასების დაწევა, შედეგად დაიკარგა ჯამურად შემოსავლები ქვეყნისთვის და დაიკარგა დამატებითი სამუშაო ადგილები.

„საქართველოს ტურიზმის სტრატეგია-2025“-ის მიხედვით, დანახარჯი 1 ტურისტზე უნდა გაიზარდოს 300$-დან 600$-მდე და ქვეყანამ აქცენტი აიღო მაღალ გადამხდელუნარიან სეგმენტზე, რაც ძალიან სწორია. Airbnb კი, სრულ წინააღმდეგობაშია ამ სტრატეგიასთან. მსოფლიოს ბევრ ქალაქში სადაც Airbnb-იმ მნიშვნელოვანი პრობლემები შეუქმნა სასტუმროებს, რასაც უპასუხეს რეგულაციებით.

სან-ფრანცისკოს მაგალითი შეგვიძლია მოვიყვანოთ, სადაც Airbnb-ის დარეგულიერება წარმატებულად შეფასდა. 2017 წლიდან აპარტამენტის მფლობელებს დაუწესდათ შეზღუდვები. მათ წელიწადში 90 დღეზე მეტი ხანი ბინის გაქირავების უფლება არ აქვთ. ეს რეგულაცია გამოიწვია ბიზნესის მხრიდან სან ფრანცისკოს მერიაზე ზეწოლამ, ვინაიდან სასტუმროები რთულ მდგომარეობაში აღმოჩნდნენ, ხოლო პოტენციული ინვესტორები აღარ დებდნენ ინვესტიციებს ტურიზმში. თვითონ Airbnb-ის წარმომადგენელმა კრისტოფერ ნულტიმაც დადებითაც შეაფასა რეგულაცია და განაცხადა, რომ პლატფორმას ამან სტაბილურობა მოუტანა, ისინი ასევე ფიქრობენ, რომ რადგან დაარეგულირეს ე.ი. აღიარებენ კიდეც.

მეორე მხრივ, ნამდვილ ფრონტის ხაზად იქცა დარეგულიერების მცდელობა ნიუ იორკში, სადაც რეგულაციის მიუხედავად 68% ჯავშნების კვლავ არალეგალურად ხდება. მუნიციპალიტეტის მკაცრი მოთხოვნის მიუხედავად, რომ გადასცენ მათ აპარტამენტის მფლობელების მონაცემები, რათა რეგულაცია სანქციებით გაამყარონ, Airbnb ამას კერძო მონაცემებში ჩარევად აფასებს და არ იძლევა მსგავს ინფორმაციაზე წვდომას.

Airbnb-ის უხეშად დარეგულირება და ბინის მფლობელების ბაზაზე წვდომა მოახერა ბარსელონამ, სადაც ბაზაზე წვდომის შემდგომ წაშალა 2577 ექაუნთი, ხოლო პლატფორმას დაუწესა მნიშვნელოვანი ჯარიმები არალიცენზირებული აპარტამენტების განთავსების გამო.

თბილისში ცალკეულმა აპარტამენტებმა, რომლებიც წარმატებით ოპერირებენ Airbnb-ზე, ფეხი ვერ მოიკიდეს Booking.com-ის პლატფორმაზე, ვინაიდან ცალკეული აპარტამენტის შემთხვევაში იგი ვერ უზრუნველყოფს გარანტირებულ ჯავშანს, Airbnb კი, ამის საშუალებას იძლევა. ბანკი პრეავტორიზაციის უფლებას Booking.com-ზე აძლევს მხოლოდ შპს-ებს და ისიც მხოლოდ საშუალო და დიდ სასტუმროებს. Booking.com-მა ბინების მეპატრონეებს უნდა შესთავაზოს გარანტირებული ჯავშნის მიღების საშუალება, რათა ცალკეული ბინის მეპატრონეებმა შეძლონ Booking.com-ზე ოპერირება შედარებით მომგებიანად ვიდრე დღეს Airbnb აძლევთ მათ ამის საშუალებას.

აქვე აღსანიშნავია, რომ მაღალი მიწოდების პირობებში აპარტამენტების ნახევარზე მეტი საერთოდ არ იჯავშნება, ხოლო სასტუმროების წლიური დატვირთულობა თბილისში უკვე ჩამოცდა 60%-ს, ფასები კი, 2017 წელთან შედარებით, დაახლოებით, 30%-ით არის შემცირებული.

ამ ტენდენციის გაგრძელების შემთხვევაში, 5 წელიწადში თბილისში გვექნება ძალიან ბევრი ცარიელი ბინა და ძალიან ცოტა პატარა სასტუმრო (10 ნომერზე ნაკლები). 30-ნომრიან და უფრო დიდ სასტუმროებთან კი, ბინები კონკურენციაში ძირითადად ვერ შედიან, ვინაიდან მათ აქვთ ჯგუფებთან მუშაობის უპირატესობა, უფრო მაღალ გადამხდელ სეგმენტზე მუშაობენ და აქვთ მეტი შესაძლებლობები.