11.მაისი .2020 21:40

"რემაქს კაპიტალი": უძრავი ქონების პასუხის ტემპი კრიზისზე არის ნელი

views 491
უკან

„კუშმან & ვეიქფილდის“ უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის შედეგების მიხედვით, აპრილში მიმდინარე პროექტების 11% შეჩერდა, 67% კი - შეფერხდა. რაც შეეხება სამომავლო პროექტებს, გამოკითხული დეველოპერული კომპანიების 67%-მა აღნიშნა, რომ დაგეგმილი პროექტების შესრულების დაწყება მინიმუმ სამი თვით ან უფრო რეალისტურად 1 წლით გადავადდა და ყველა ის პროექტი, რომელიც უნდა დაწყებულიყო, კონცეპტუალური დაგეგმარების ეტაპზე რჩება.

ამასთან, გაყიდვების კუთხით მარტში ოპტიმისტური მოლოდინები აპრილში გაცილებით პესიმისტური გახდა. ბიზნესის პროგნოზით, მიმდინარე წლის პირველ კვარტალში გაყიდვების რაოდენობა 60-70%-ით შემცირდება. შემცირდება საყოფაცხოვრებო ფართების ღირებულებაც და ვარდნა 15-20% იქნება.
ბიზნესისგან განსხვავებით უძრავი ქონების კომპანია „რემაქს კაპიტალის“ მმართველი პარტნიორი ბაზარზე ძირეულ ცვლილებებს არ ელოდება.

„ნეგატიური მოლოდინები, რაც მარტში ბიზნეს ჰქონდა, არ გამართლდა და ჯერჯერობით ვერ ვხედავთ ძირეულ ძვრებს ბაზარზე, თუმცა უდაოდ ტრანზაქციები პრაქტიკულად შეჩერებულია და რეალურად გვაქვს სურათი, როდესაც ამ ეტაპზე გამოდის პირველი შოკიდან მომხმარებელი და ახლა იწყებს ფიქრს, თუ რა ფასი დაადოს მის უძრავ ქონებას, დეველოპერები კი სტრატეგიას ახლა ადგენენ.

თუ ჩავთვლით, რომ მთავარი კრიზისი გადავლილია ეპიდემიოლოგიური თვალსაზრისით, მაშინ ისეთი ძირეული ცვლილებები არ მოჰყვება ბაზარს, რისი შიშიც ჰქონდა ბიზნესს. ამ ეტაპზე ჩვენ ვერ ვხედავთ, რომ ფასები თვისობრივად ძალიან შეცვლილი და დაწეულია. იყო მოლოდინი, რომ ფასები 35%-მდეც კი დაიწევდა.

ასევე ხდებოდა შედარება ამ კრიზისის 2008 წლის კრიზისთან, როცა ფასების დაწევა მოხდა 35%-მდე. ჩვენ ეს სახეზე არ გვაქვს, თუმცა ამავე დროს ბაზარი შეჩერებულია, მაგრამ არ ვთვლი, რომ ეს იმიტომაა, რომ ფასები მაღალია და მსყიდველუნარიანობა შემცირებულია და ამის გამო ხდება ტრანზაქციები რომ არ გვაქვს. ეს იმიტომ ხდება, რომ დღეს პრიორიტეტული არ არის უძრავი ქონების ყიდვა.

ჩემი პროგნოზია, რომ სადღაც ბუნებრივია ამ პროცესს მოჰყვება ფასების შემცირება, მაგრამ სადღაც 15-20%-მდე მაქსიმუმ. ახლა რასაც ვხედავთ, არის აცდენა მყიდველის და გამყიდველის მოლოდონებს შორის. მყიდველის მოლოდინია, რომ ფასები ბაზარზე დაიწევს, ხოლო გამყიდველი ფიქრობს, დაელოდოს როგორ განვითარდება პროცესები და ბუნებრივია არ სურს ფასის დაკლება.

მნიშვნელოვანია, რომ უმთავრესი მიზანი იყოს კერძო მესაკუთრეების და დეველოპერებისთვის, რომ სწორად მოახდინონ ადაპტაცია ბაზრის მოთხოვნებისადმი. თვითმიზანი უნდა იყოს გაყიდვების შენარჩუნება. მცდარი სტრატეგია იქნება ლოდინი, როდის გამოსწორდება ბაზარი და შემდეგ გააგრძელოს შეთავაზება, იმიტომ, რომ ამ სიტუაციის გამოსწორებას შესაძლოა წელი და მეტი დასჭირდეს. შესაბამისად, ძალიან მნიშვენლოვანია სწრაფად შეძლონ კერძო მესაკუთრეებმა და ბიზნესმა ბაზარზე ადაპტირება, რაც მიიღწევა სხვადასხვა შეთავაზებებით, ფასებით გადახდის გრაფიკის მორგებით ანუ ყველაფერი, რითაც შეინარჩუნებს კომპანია ლიკვიდურობას, შემოსავლებს და გაყიდვებს უზრუნვეყოფს“, - აცხადებს "რემაქს კაპიტალის" მმართველი პარტნიორი მარიამ ასათიანი.

დეველოპერების უმრავლესობას დაწყებული აქვს ანტიკრიზისულ გეგმაზე მუშაობა. მათი თქმით, გადასახადების შემცირება და სესხების სუბსიდირება მათთვის სასიცოცხლო მნიშვნელობისაა, რადგან ეს სექტორს კრიზისთან გამკლავებაში დაეხმარება, თუმცა მოთხოვნის სტიმულირებისთვის ისინი აუცილებელ პირობად იპოთეკური სესხების გაცემის გამარტივებას ასახელებენ.

მარიამ ასათიანიც ადასტურებს, რომ კრიზისიდან გამოსვლის პროცესში მნიშვნელოვანია რა პოლიტიკა ექნება საბანკო სექტორს.

„უდაოდ მნიშვნელოვანია საბანკო სექტორის პასუხი ამ სიტუაციაზე. უძრავი ქონების შესყიდვისუნარიანობას უძრავი ქონების ბაზარზე განაპირობებს იპოთეკური სესხები და ამიტომ რა პოლიტიკა ექნება ბანკებს ამას დიდი მნიშვნელობა აქვს, თუმცა, საბანკო სექტორი კერძო სექტორია და ბუნებრივია ისინი თავიანთ რისკებს აფასებენ. აქაც მნიშვენლოვანია არ მოხდეს რისკების გადამეტებით შეფასება და არ მოხდეს მოსახლეობის მხრიდან სესხებზე ხელმისაწვდომობის შემცირება, რადგან ეს გამოიწვევს დამატებით ნეგატიურ ეფექტს და დეველოპერებსაც უარეს მდგომარეობაში ჩააგდებს და მოსახლეობასაც“, - აცხადებს ასათიანი.

რაც შეეხება როგორ რეაგირებს დეველოპერული სექტორი კრიზისზე, ასათიანი ქართულ ბიზნესს ტემპს უწუნებს.

„ჩვენთან რამდენიმე კრიზისი გამოვიარეთ საქართველოში, 2008 წლის კრიზისი იყო ყველაზე უფრო საგრძნობი. ვფიქრობ, ახლა უფრო ადვილად გამოვალთ მდგომარეობიდან.

ჩვენი კომპანია საერთაშორისო კომპანიის ფრანჩაიზია და გვაქვს შესაძლებლობა სხვა ქვეყნების ბაზარს შევადაროთ რა ხდება დღეს საქართველოში. გაცილებით უფრო სწრაფია ადაპტაციის უნარი და მოქნილობა მყიდველის და გამყიდველიც გაცილებით მოქნილია ამერიკაში და ევროპულ ბაზრებზე. ჩვენთან ტენდენცია არის უფრო გაჩერების, ვიდრე ადაპტაციის და სწრაფად გაყიდვის. ჩვენი უძრავი ქონების პასუხის ტემპი კრიზისზე არის ნელი, მაგრამ გარდაუვალია ეს მოვა, ეს საჭიროება დადგება, რომ ადაპტაცია უნდა შეძლონ დეველოპერებმა და კერძო მესაკუთრეებაც და საბანკო სექტორის როლი არის ძალიან მნიშვნელოვანი.

ჯერჯერობით ვერ ვხედავთ, რომ ადაპტაციის პროცესი დაწყებულია. რამდენიმე დეველოპერის გარდა, ვერ ვხედავთ საპასუხო წინადადებას, თუმცა ასეთი მტკივნეული არ იქნება ამ კრიზისის დაძლევა, როგორ 2008 წელს იყო“-აცხადებს ასათიანი.