საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა შვიდწლიანი პაუზის შემდეგ, საქართველოს ფინანსური სტაბილურობის ანგარიში გამოაქვეყნა. დოკუმენტი ქვეყნის ეკონომიკის ძირითად სფეროებს, მათ შორის უძრავი ქონებისა და იპოთეკური სესხების ბაზარს ეხება.
საქართველოს ეროვნული ბანკის შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარზე "ფასების ბუშტი" არ შეიმჩნევა, თუმცა ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში ახალი საცხოვრებელი სახლების მიწოდების ზრდამ ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკი გაზარდა. სებ-ის შეფასება:
"უძრავი ქონების ბაზარი ფინანსურ სტაბილურობასთან დაკავშირებულია ორი მთავარი არხით: იპოთეკური და სამშენებლო კომპანიებზე გაცემული სესხებით. როგორც, 2007-2008 წლის მსოფლიო ფინანსურმა კრიზისმა ცხადყო, უძრავი ქონების ბაზარზე განვითარებულ უარყოფით მოვლენებს შეუძლია მნიშვნელოვანი გავლენა მოახდინოს ბანკების აქტივების ხარისხზე და ფინანსური სტაბილურობის რისკები წარმოქმნას.
2018 წლის განმავლობაში უძრავ ქონებაზე ძლიერი მოთხოვნა შენარჩუნდა, რასაც საცხოვრებელ სახლებზე ხელმისაწვდომობის ზრდამ შეუწყო ხელი. ხელფასების ზრდამ, შემცირებულმა საპროცენტო განაკვეთებმა და გრძელვადიან სესხებზე ხელმისაწვდომობამ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდას შეუწყო ხელი. 2018 წელს, წინა წელთან შედარებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონებით განხორციელებული ტრანზაქციები 22 პროცენტით გაიზარდა. საქართველოს ორ დიდ ქალაქში, თბილისსა და ბათუმში, ტრანზაქციების რაოდენობა, შესაბამისად, 33 და 15 პროცენტით გაიზარდა.
საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის გარკვეული ნაწილი საინვესტიციო ხასიათისაა, განსაკუთრებით ბათუმში. ბათუმი შავი ზღვის სანაპიროზე მდებარეობს და მისი ეკონომიკა მნიშვნელოვნადაა დამოკიდებული ტურისტების ნაკადზე, განსაკუთრებით რეგიონის ქვეყნებიდან.
უცხოური ვალუტით დეპოზიტებზე საპროცენტო განაკვეთების შემცირებამ, საკრედიტო პირობების შერბილებამ და ტურისტული ნაკადების მკვეთრმა ზრდამ უძრავ ქონებაში ინვესტირება განსაკუთრებით მიმზიდველი გახადა. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ ბოლო პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარი სტაბილურია, ინვესტორებმა უნდა გაითვალისწინონ, რომ გაქირავების მიზნით უძრავი ქონების შეძენა (buy-to-let) ეკონომიკური რყევების მიმართ მგრძნობიარეა. კერძოდ, მეზობელ ქვეყნებში ეკონომიკური რყევებით გამოწვეულმა ტურისტული ნაკადების შემცირებამ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა შეიძლება შეამციროს, რასაც სამშენებლო პროექტების მოულოდნელი შეჩერება მოჰყვება. ამასთან, უნდა აღინიშნოს, რომ არარეზიდენტებს, რომლებიც ბათუმში იპოთეკური სესხების მესამედს ფლობენ, სავარაუდოდ, დეფოლტის უფრო მაღალი ალბათობა აქვთ, ვიდრე რეზიდენტებს. აღნიშნული რისკების შესამცირებლად, საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა სესხის უზრუნველყოფის მაქსიმალური კოეფიციენტი არარეზიდენტებისთვის 60 პროცენტზე დააწესა.
მიუხედავად იმისა, რომ საქართველოში უძრავი ქონების ფასები რთულად შესწავლადია, არსებულ მონაცემებზე დაყრდნობით, არ გვაქვს საფუძველი ვივარაუდოთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე ე.წ. „ფასების ბუშტი“ არსებობს. სხვადასხვა შეფასების მიხედვით, გლობალური ფინანსური კრიზისის შემდეგ საცხოვრებელი სახლის საშუალო ფასი სტაბილურად იზრდება. ამასთან, გაუმჯობესდა ბაზრის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელიც (ქირის ფასთან ფარდობა). დღესდღეობით, უძრავი ქონების ბაზარზე ე.წ. „ფასების ბუშტის“ ჩამოყალიბების რისკი დაბალია, რადგან ბინის ფასის ქირასთან ფარდობა ახლოსაა მის გრძელვადიან საშუალო მაჩვენებელთან.
ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში მრავალბინიანი საცხოვრებელი უძრავი ქონების მიწოდება მნიშვნელოვნად გაიზარდა, რაც ჭარბი მიწოდების რისკს ზრდის. 2012 წლიდან გაცემული მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა არსებითად გაიზარდა. თუმცა, 2018 წელს მიღებული სამშენებლო რეგულაციების შედეგად გაცემული ნებართვების რაოდენობა წლიურად 45 პროცენტით შემცირდა. საგულისხმოა, რომ უძრავი ქონების მოხმარების ხანგრძლივობიდან გამომდინარე, ახალი მშენებლობა ძირითადად დემოგრაფიული და სხვა სტაბილური მოთხოვნის ფაქტორებით (მაგ. შემოსავლების ზრდით) უნდა განისაზღვრებოდეს. თუმცა, მშენებლობის ზრდას გარკვეულწილად უძრავი ქონების ფასების ციკლურობაც განსაზღვრავს. კერძოდ, იპოთეკურ სესხებზე შერბილებულმა საკრედიტო პირობებმა შესაძლოა საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდა გამოიწვიოს და ფასებზე ზრდის მიმართულებით მოახდინოს ზეწოლა. აღნიშნული, თავის მხრივ, სამშენებლო კომპანიებს ახალი პროექტების განხორციელების სტიმულს აძლევს, მაგრამ ჭარბი მიწოდების რისკს ზრდის. თუმცა, მოსალოდნელია, რომ მშენებლობის ნებართვების გაცემასთან დაკავშირებით ახალი რეგულაციის ამოქმედება ნებართვების გაცემას შეამცირებს, რაც ბაზარს შესაძლო ჭარბი მიწოდების დაკორექტირებაში დაეხმარება. გარდა ამისა, ფიზიკურ პირებზე პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების დებულების ამოქმედება ასევე ხელს შეუწყობს ბაზრის მდგრადობას.
კომერციულმა ბანკებმა ყურადღებით უნდა შეისწავლონ სამშენებლო კომპანიებზე გაცემული სესხები. საქართველოში მშენებლობისა და უძრავი ქონების სექტორები სწრაფი ტემპით იზრდება და უფრო მეტ ინვესტიციასა და სამუშაო ძალას იზიდავს. თუმცა, ეკონომიკურ ზრდაში ამ სექტორის წილის ზრდა ეკონომიკას უფრო ციკლურს ხდის. 2018 წელს მშენებლობის სექტორის წილი ეკონომიკაში 12.2 პროცენტს შეადგენდა, მისი წვლილი რეალური მშპ-ს ზრდაში კი 20 პროცენტი იყო. ბიზნესციკლის დაღმავალ ფაზაში გადასვლის ან მოთხოვნის შემცირების შემთხვევაში, სამშენებლო და უძრავი ქონების კომპანიებს ვალის მომსახურება გაუჭირდებათ, რასაც უარყოფითი გავლენა ექნება საბანკო სექტორის აქტივების ხარისხზე. აქედან გამომდინარე, კომერციულმა ბანკებმა სამშენებლო კომპანიებზე გაცემული სესხების მუდმივი მონიტორინგი უნდა აწარმოონ.
საბანკო პორტფელში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებზე გაცემული სესხების წილი გაიზარდა და 2008 წლის კრიზისამდე არსებულ დონეს გადააჭარბა. თუმცა, პორტფელის დეკომპოზიცია ნაკლებად რისკიანი სესხების სასარგებლოდ შეიცვალა. 2018 წელს, წინა წელთან შედარებით, მთლიან საბანკო პორტფელში იპოთეკური სესხების წილი 3 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა, ხოლო სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხები 1 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. უნდა აღინიშნოს, რომ სამშენებლო სექტორზე გაცემულ სესხებთან შედარებით, იპოთეკური სესხები, რომლებიც უფრო გრანულარულია29, ნაკლები რისკიანობით ხასიათდება. თუმცა, იპოთეკურ სესხებში უცხოური ვალუტით გაცემული სესხების მაღალი წილი, შინამეურნეობათა შემოსავლებისა და სესხების ვალუტის შეუსაბამობის გამო, ფინანსური სტაბილურობისთვის რისკის შემცველია. გაცვლითი კურსის ცვლილების მიმართ შინამეურნეობების მოწყვლადობის შემცირებისა და ლარიზაციის გაზრდის მიზნით, მთავრობამ 200,000 ლარამდე სესხის უცხოურ ვალუტაში გაცემა აკრძალა", – წერია საქართველოს ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშში.
