ყოველწლიურად, უძრავი ქონების ბაზარი აქტიურად უკავშირდება ტურიზმის ინდუსტრიას. ტურისტულად მიმზიდველი მიმართულებები, სადაც იაფია მიწა, დაბალია ფასები (ორგანულ) პროდუქტებსა თუ მომსახურებებზე, მარტივია ბიზნესის დაწყება და გადასახადები ლოიალურია, იზიდავენ ინვესტორებს, რომლებიც ცდილობენ განავითარონ ინფრასტრუქტურა, რომელიც მორგებული იქნება ტურისტთა ინტერესებზე. შესაბამისად, ინვესტორებს ადგილობრივი მაცხოვრებლების გარდა, გათვლა აქვთ უცხოელ მყიდველებზე, რომელთათვისაც მსგავს ქვეყნებში, აპარტამენტის ან ვილის შეძენა გაცილებით იაფი ჯდება, ვიდრე საკუთარ ქვეყანაში.
ზემოხსენებული ტიპის მყიდველისათვის, ისეთ ქვეყანაში, როგორიც საქართველოა, უძრავი ქონების შეძენის მოტივი შეიძლება იყოს: 1. შემდგომში ტურისტებზე გაქირავების სურვილი და დამატებითი შემოსავალი (30%), 2. სეზონურად, ტურისტული ვიზიტისას საკუთარ აპარტამენტში დასვენება (30%) ან 3. საცხოვრებლად გადმოსვლა (40%), გამომდინარე აქედან დეველოპერებისათვის, ერთ-ერთ მთავარ სამიზნე აუდიტორიას სწორედ ტურისტები წარმოადგენენ, რომლებიც პოტენციურ მყიდველებად აღიქმებიან, და სარეკლამო კამპანიებიც მეტწილად მათკენ არის მიმართული.
გასაქირავებლად შეძენილი აპარტამენტები, კონკურენციას უწევენ სასტუმროებს, შესაბამისად ყოველ წლიურად მოთხოვნადი ხდება ე.წ. მენეჯმენტ კომპანიები, რომლებსაც მეპატრონეები საკუთარ აპარტამენტებს აბარებენ და ისინი უზრუნველყოფენ აპარტამენტების მართვას, მოვლა პატრონობასა და გაქირავებას. რადგან ბაზარზე კონკურენცია გაიზარდა, კომპანიები ცდილობენ დანერგონ ინოვაციური მოდელები, როგორიც არის ჭკვიანი სახლი, ციფრული და დისტანციური მართვის სისტემა. ბოლო წლებში ასევე, მოთხოვნა გაიზარდა ეკო-მეგობრულ გარემოზე, ენერგო-ეფექტურობასა და სამშენებლო მასალების საერთაშორისო სტანდარტებზე, რამაც გაზარდა მშენებლობების ხარისხი, რაც ახლო წარსულში, პრობლემას წარმოადგენდა.
უკრაინიდან, ყაზახეთიდან, ისრაელიდან და არაბეთის ქვეყნებიდან, ძირითადად დაინტერესებას იწვევს ზღვის პირას არსებული აპარტამენტები ან დიდ ქალაქებთან 20-25 წუთის სავალ გზაზე მულტიფუნქციური საცხოვრებელი კომპლექსები, რომლებიც აერთიანებენ, როგორც საცხოვრებელ სახლებს, ასევე სკვერებს, სავაჭრო და ბიზნეს ცენტრებს, ბავშვთა გასართობ მოედნებსა და რეკრეაციულ ზონებს. შესაბამისად, სამშენებლო კომპანიებიც მისდევენ ზემოთხსენებულ ტენდენციას.
საქართველოში, უკუგება ინვესტიციებზე საშუალოდ 10-15%-ია, თუ შეძენილი ქონება 100 000$ აღემატება ბინადრობის ნებართვის მოპოვება მარტივია, უძრავი ქონების ფლობაზე არ ვრცელდება შეზღუდვები, ქვეყანა შედის ევროპის უსაფრთხო ქვეყნების ათეულში და აქვს ტურიზმის თითქმის ყველა სახეობის განვითარების პოტენციალი. პირდაპირი, უცხოური ინვესტიციების მზარდი ხვედრითი წილიც ტრანსპორტის, კავშირგაბმულობისა და ენერგეტიკის შემდეგ სწორედ უძრავ ქონებასა და ტურიზმის ინდუსტრიაზე მოდის, შესაბამისად დაინტერესება, როგორც ინვესტორთა მხრიდან, ასევე ტურისტებისა და აპარტამენტებისა თუ ვილების შეძენის მსურველთა მხრიდან, მზარდია, თუმცა არასტაბილური. აღნიშნულ არასტაბილურობას ქმნის არასაკმარისი მასტიმულირებელი ღონისძიებები, მოუწესრიგებელი ინფრასტრუქტურა, პოლარიზებული პოლიტიკური ფონი და ვალუტის არასტაბილური კურსი, გაზრდილი ფასები და ეპიდსიტუაცია.
პანდემიურმა პერიოდმა, ეკონომიკის ორივე მიმართულება მნიშვნელოვნად დააზარალა, 2020 წელს. უძრავი ქონების შემთხვევაში ტრანზაქციების 45-55% კლება დაფიქსირდა, ტურიზმის შემთხვევაში, ტურისტთა და ვიზიტორთა რაოდენობის 70-80% კლება . 2021 წელს, სტატისტიკური მონაცემები მზარდია, თუმცა ვერ ქმნის მნიშვნელოვან პოზიტიურ ფონს განსაკუთრებით მცირე და საშუალო ბიზნესისათვის, რომლებმაც წელიწადნახევრის მანძილზე, ფაქტობრივად წაგებაზე იმუშავეს. ეპიდემიისგან გამოწვეული კრიზისი 2008-2009 წლებში არსებულ კრიზისს 8-9-ჯერ აღემატება, აღდგენის პროცესებსაც პანდემიის დასრულებიდან, სავარაუდოდ, მინიმუმ 4-5 წელი დასჭირდება.
ეპიდსიტუაციის გამოსწორების შემდეგ, ტურიზმის ინდუსტრიის სწრაფი აღდგენა და სწორი განვითარება პირდაპირ აისახება უძრავი ქონების ბაზარის განვითარებაზე, გაიზრდება მოთხოვნა და მოიმატებს ინვესტორთა მხრიდან დაინტერესება. პანდემიური სტაგნაციის პერიოდი, სხვა ეკონომიკურ რეფორმებთან ერთად სახელმწიფომ უნდა გამოიყენოს ტურიზმის მდგრადი განვითარების ხელშემწყობი ღონისძიებების გასააქტიურებლად, რათა პოსტ-პანდემიურ პერიოდს ქვეყანა მომზადებული შეხვდეს. ვფიქრობ, სასურველია გატარდეს შემდეგი ღონისძიებები, რომელთაგან გარკვეული ნაწილი დაწყებულია, საპოვნელია ახალი ეფექტიანი გზები განსახორციელებლად:
1) საკანონმდებლო ბაზის ცვლილება - არსებულში მოძველებულია ტერმინები. ხარისხის, სტანდარტების, ნებართვებისა და უსაფრთხოების შესახებ შესამუშავებელია მიდგომები, რომლებიც უპასუხებენ თანამედროვე გამოწვევებს. შესაცვლელია პოზიციონირებისა და დარგის მართვის მოდელი.
2) მარკეტინგი და კომუნიკაცია-პანდემიის დაწყებასთან ერთად ფაქტობრივად შეწყდა კომუნიკაცია სამიზნე ბაზრებთან, (2021 წლის გაზაფხულიდან იყო მცდელობები სხვადასხვა მარკეტინგული აქტივობების, თუმცა არასაკმარისი რაოდენობითა და შედეგით) რაც აიხსნება ბიუჯეტის რესურსების ვირუსის პრევენციისათვის საჭირო ღონისძიებისათვის მობილიზებით, თუმცა საჭიროა შეიქმნას მოკლევადიანი სტრატეგია, რომლითაც ქვეყანა და ტურისტული რეგიონები მოახდენენ პოზიციონირებას, როგორც ალტერნატიული, ეკო-ტურისტული და უსაფრთხო მიმართულებები. სასურველია გადაიხედოს სამიზნე ქვეყნები, გაკეთდეს თითოეულის ანალიზი და კვლევა, პანდემიურ და პოსტ-პანდემიურ პერიოდში რომელ ქვეყანაში, რა ტიპის რეკლამა და კომუნიკაცია იქნება ეფექტიანი, განისაზღვროს ეფექტიანი არხები. ოფ-ლაინ აქტივობებთან ერთად, რომელიც შეზღუდულია ეპიდსიტუაციის გამო, ციფრული, მედია მარკეტინგის, როლი უნდა გაიზარდოს, საძიებო სისტემის ოპტიმიზაციით, სოციალური ქსელებისა და რეიტინგული მედია საშუალებების გამოყენებით, ინტერნეტ მომხმარებლები ყველგან უნდა ხედავდნენ საქართველოს ტურისტული და საინვესტიციო პოტენციალის შესახებ ინფორმაციას. უნდა შეიქმნას ვირტუალური ტურები ,სამიზნე ქვეყნებიდან ცნობილი სახეებისა და ინფლუენსერების მონაწილეობით, ღვინის ტურიზმის, გასტრონომიის, ფოლკლორისა და უცნობი ეკო-ტურისტული მარშუტების პოპულარიზაციის მიზნით. ტელევიზიებში, ციფრულ მედიაში, პოდკასტებში პირდაპირ ეთერში განხორციელდეს ჩართვები საქართველოდან. დაიგეგმოს კრეატიული კამპანიები ემოციური მარკეტინგის სტილში და გავრცელდეს ვირუსულ ვიდეოებად სამიზნე ქვეყნებში. ყველგან უნდა ისმოდეს საქართველოს შესახებ, რათა, როგორც კი აღდგება სრულად ფრენები და დაიძლევა პანდემია, უკვე დაგეგმილი ჰქონდეთ ტურისტებს საქართველოში მოგზაურობა.
3) მცირე და საშუალო ბიზნესის ხელშეწყობის პროგრამები - ანტიკრიზისული გეგმის ფარგლებში გატარებული ღონისძიებები 2020 წელს კერძო სექტორს დაეხმარა, თუმცა კრიზისი გრძელდება და განსაკუთრებით მცირე და საშუალო ბიზნეს, მომდევნო წლების განმავლობაშიც დაჭირდებათ ხელშეწყობა. სასურველია გადაიხედოს საშეღავათო პერიოდები და პირობები გადასახადებზე, შეიქმნას გიდების, ტურისტული კომპანიების, სასტუმროებისა და სასტუმრო სახლების, კვების ობიექტების და ტურისტული სატრანსპორტო საშუალებების წახალისებისა და განვითარების პროგრამები.
4) მონაცემთა შეგროვება-სტრატეგიული დაგეგმვისა და შესრულებისათვის აუცილებელია მონაცემთა შეგროვება და ანალიზი. ძირითადად ხდება საზღვრის კვეთის მიხედვით მონაცემთა შეგროვება და განთავსების ობიექტების 20-30% - ის მოწოდებული ინფორმაციის ანალიზი, რაც ფაქტობრივად არ იძლევა რეალურ სურათს, სასურველია აღნიშნული მიმართულებით გადაიხედოს საკანონმდებლო ბაზა, ტურიზმი გადავიდეს დიდი მონაცემების ანალიტიკაზე და მოხდეს აღნიშნული მიმართულების მაქსიმალურად გაციფრულება. გამოიკვეთოს პრიორიტეტები და დამუშავდეს ის ინფორმაცია, რომელიც დაეხმარება სექტორს განვითარებაში.
5) ინფრასტრუქტურის განვითარება და ტურისტული პროდუქტებისა თუ მომსახურებების გამრავალფეროვნება - მიუხედავად იმისა, რომ წლებია მიმდინარეობს ტურისტული ინფრასტრუქტურული სამუშაოები და ახალი მარშრუტების მარკირება და განვითარება, ვხედავთ, რომ ჯერ კიდევ არსებობს პრობლემები, სველი წერტილების, განათების, ნიშნულების, გზების, მედ-პუნქტების, რუკებზე სწორი მიმართულებების ასახვის, საბაზისო ინფრასტრუქტურის მოწყობის კუთხით. ქმედითი ნაბიჯებია გადასადგმელი ტურისტთა უსაფრთხოების მიმართულებითაც. მიუხედავად იმისა, რომ ქვეყანას შეუძლია, უამრავი ტურისტული პროდუქტის შეთავაზება სტუმრებისათვის, შეზღუდული და ერთგვაროვანია არჩევანი. უნდა მოხდეს ახალი ტურისტული პროდუქტების იდენტიფიცირება, განვითარება და შეთავაზების ფორმების მოძიება, განსაკუთრებით სოფლებსა და მაღალმთიან რეგიონებში. შეიქმნას სახელმწიფო პროგრამები და თითოეულ რეგიონს გაუჩნდეს, ნიშური და კონკურენტული უპირატესობის მქონე პროდუქტები და მომსახურებები, რაც დამატებითი შემოსავლის წყარო იქნება მოსახლეობისათვის, პარალელურად გაზრდის ტურისტთა კმაყოფილების დონეს. სახელმწიფო პროგრამების ფარგლებში შესაძლებელია მოხდეს სოფლებში სასტუმრო სახლებისათვის და მცირე მეწარმეებისათვის სოციალურ ქსელებში ოფიციალური გვერდების შექმნა და პირველ ეტაპზე ადმინისტრირებაში დახმარება.
6) განათლების ხელშეწყობა - დარგობრივი, ინკლუზიური, ფორმალური და არაფორმალური განათლების ხელშეწყობის ეფექტიანი პროგრამები. სასურველია კვლევის საფუძველზე მოხდეს პრიორიტეტული მიმართულებების გამოვლენა და კადრების გადამზადება, რაც მნიშვნელოვნად დაეხმარება, როგორც ტურიზმის ინდუსტრიას, ასევე ქვეყანას, განვითარებაში.
7) მუნიციპალიტეტების გააქტიურება - მიუხედავად იმისა, რომ თითქმის ყველა მუნიციპალიტეტში არსებობს ტურიზმის სამსახური ან თანამშრომელი, რომელიც კურირებს კონკრეტულ დარგს, მაინც ცენტრალურ დონეზე ხდება, როგორც ღონისძიებების დაგეგმვა, ასევე გადაწყვეტილებების მიღება. პროცესის ეფექტიანობის გაზრდისათვის, სასურველია მუნიციპალიტეტების სამსახურებს გაეზარდოთ როლი და გააქტიურდეს მათი ჩართულობა პროცესებში, რაც უზრუნველყოფს, როგორც კადრების განვითარებას რეგიონალურ დონეზე, ასევე გაამარტივებს სასურველი შედეგების მიღებას.
8) ტურისტული ობიექტების, ტრანსპორტის, ზოგადად ინფრასტრუქტურის სრული ადაპტირება შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირთათვის .განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს პანდუსების მოწყობას და შშმ პირთა უსაფრთხო და შეუზღუდავი გადაადგილების უზრუნველყოფას.
9) MICE და ფესტივალები - 2022 წლის მეორე ნახევარი - 2023, 2024 წლები იქნება აქტიური კონფერენციების, ფესტივალებისა და გამოფენების კუთხით, საქართველომ მაქსიმალურად ბევრი ღონისძიება უნდა მოიზიდოს, რათა აღნიშნული ღონისძიებები ჩატარდეს საქართველოში, რაც გაზრდის ქვეყნის ცნობადობას და ხელს შეუწყობს MICE ტურიზმის განვითარებას. უნდა შეიქმნას ეფექტური შეთავაზებებისა და თანადაფინანსების პაკეტები. ასევე, სასურველია აჭარაში ამოქმედდეს საკონვენციო და საგამოფენო ბიურო.
10) შიდა ტურიზმის განვითარება - შიდა ტურიზმი უნდა იყოს ღერძი ტურიზმის განვითრებისა, ნებისმიერი ტურისტული პროდუქტი თუ მომსახურება, პირველ რიგში, ხელმისაწვდომი და საინტერესო უნდა იყოს ადგილობრივი ტურისტისათვის, რათა შემდეგ მათი სწორი მიწოდება მოხდეს უცხოელი ტურისტებისათვის. შესაძლებელია შეიქმნას ვაუჩერული სისტემა, რომლითაც ისარგებლებენ, სტუდენტები, კერძო კომპანიებისა თუ საჯარო სამსახურის თანამშრომლები. შიდა ტურიზმის განვითარებისათვის, სასურველია შეიქმნას ცალკე საკომუნიკაციო სტრატეგია, როგორც მოკლევადიანი ასევე გრძელვადიანი.
11) სოფლის მეურნეობის განვითარება, ტურიზმის ინდუსტრიის მოთხოვნის შესაბამისად - გაკეთდეს კვლევა, სასტუმროებსა და რესტორნებს, რა რაოდენობისა და სახეობის პროდუქტი ესაჭიროებათ, პრიორიტეტად დაისახოს სახელმწიფო პროგრამებითა და საერთაშორისო გრანტებით, კონკრეტული სოფლებისა და რეგიონების აღნიშნული კვლევის შედეგების მიხედვით განვითარების ხელშეწყობა, რათა რესტორნებისა და სასტუმროების მომარაგება მოხდეს ადგილობრივი ნაწარმითა და პროდუქტებით.
ღონისძიებების სია, რომელიც უნდა დაიწყოს ან გააქტიურდეს ეკონომიკის, ტურიზმისა და უძრავი ქონების ბაზრის განსავითარებლად ვრცელია. ამ შემთხვევაში მთავარი პუნქტები შეეხო ტურიზმის განვითარებას, რადგან ყველაზე მეტად პანდემიამ ტურიზმის ინდუსტრია დააზარალა, რომელიც, როგორც სტატიის პირველ ნაწილში აღინიშნა, პირდაპირ კავშირშია უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებასთან, ორივე მიმართულება კი უკავშირდება საერთო ეკონომიკურ და პოლიტიკურ ტენდენციებს, შესაბამისად თუ არ დაჩქარდა რეფორმები, არ შემცირდა პოლიტიკური პოლარიზება, სამომხმარებლო ეკონომიკიდან, მწარმოებლურ ეკონომიკაზე არ გადავედით, არ ვიპოვეთ ქვეყნის ეკონომიკური უპირატესობა, თუ კერძო და სახელმწიფო სექტორის ეფექტიანი თანამშრომლობის მოდელი არ შეიქმნა, თუკი არ გავზარდეთ და შევინარჩუნეთ პროფესიონალი კადრები, ქვეყნის კრიზისების მიმართ მედეგობა და სტაბილურობა მუდმივად კითხვითი ნიშნის ქვეშ იქნება.
ავტორი: მიხეილ კოპლატაძე - ბიზნესადმინისტრირების დოქტორანტი
(R)
