Девелоперская компания «Апарат Групп» заявляет, что уже год как финансовые учреждения почти не финансируют проекты девелопмента недвижимости, что подтолкнуло сектор пользоваться почти исключительно внутренними планами рассрочки, что, в свою очередь, увеличило риск.
«Отрасль была вынуждена найти альтернативу, а именно найти относительно более рискованных клиентов для мобилизации средств», — говорит генеральный директор компании Вахтанг Чкареули.
В беседе с BMG Чкареули объяснил, что сектор продемонстрировал устойчивость в течение этого времени и что Национальному банку, совместно с коммерческими банками и участниками отрасли, необходимо изменить условия кредитования.
«Проблемы с банковским финансированием возникли во второй половине прошлого года. Банки заявляли, что концентрация в секторе высока, и поэтому они воздерживаются от участия в новых проектах. Эта тенденция сохраняется и по сей день. Практически говоря, если раньше для участия в проекте требовалось 20% собственного капитала, то в некоторых случаях эта доля увеличилась до 50%. Это, конечно, полностью изменило структуру всего рынка. Что сделали застройщики? Поскольку банковское финансирование для них стало недоступным, они начали максимально использовать внутренние схемы рассрочки платежей.
Банковский сектор имеет свои обоснования с точки зрения безопасности, однако сектор недвижимости был вынужден найти альтернативу, а именно найти относительно более рискованных клиентов, но это было решением, позволяющим спасти бизнес. Они начали предлагать максимальные уступки и минимальные депозиты, чтобы генерировать денежные потоки и финансировать процесс строительства. Так отрасль отреагировала на стимулы со стороны банковского сектора, в результате чего риски на рынке явно возросли.
Я думаю, что если бы в отрасли был пузырь, он бы давно лопнул. Если вы отрежете эти компании от источника финансирования на год и более, а отрасль все равно будет расти, это означает, что ее рост является устойчивым. Сроки строительства просто были продлены, потому что многие из них не смогли своевременно мобилизовать достаточные ресурсы.
Сейчас на рынке царит хаос, и нам нужно знать конкретные условия, при которых становится доступным банковское финансирование. Эти критерии должны быть четкими. Кроме того, когда проект структурировался с банком, застройщик не мог использовать средства, накопленные от покупателей, в интересах проекта до его завершения. Если речь идет о проекте, финансируемом банком, то банк имеет довольно строгую систему мониторинга для оценки прогресса, и это делается ежемесячно. Если вы прошли этот механизм контроля и цель вашего проекта подтверждена, то я думаю, что, например, если вы выполнили 60%, было бы уместно использовать его», — сказал Чкареули.
Для справки, 70% продаж на первичном рынке недвижимости осуществляется по внутреннему плану рассрочки – об этом было заявлено на конференции по недвижимости «Гремо». Комментарий TBC Capital. По их мнению, в этом плане примечательна ситуация как на рынке Тбилиси, так и на рынке Батуми, поскольку значительная часть кредитования остается вне мониторинга.
Проблема известна Национальному банку. НБГ в настоящее время ведет переговоры с банками, Ассоциацией банков и бизнеса и другими организациями о правилах кредитования в секторе недвижимости. Изменения должны, с одной стороны, расширить доступность банковских кредитных продуктов, а с другой — постепенно заменить рассрочку ипотечными кредитами.
