2019 წლის პირველი იანვრიდან ამოქმედებულმა პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების სისტემამ მნიშვნელოვნად შეცვალა ის, თუ ვის შეუძლია სესხის აღება, რა ვალუტაში უნდა იყოს ეს სესხი და რა უნდა იყოს ამ სესხის მაქსიმალური ხანგრძლივობა. შესაბამისად, ამ ცვლილებამ უკვე მოახდინა გავლენა ეკონომიკის იმ სექტორებზე, რომლებზე მოთხოვნასაც სწორედ სესხები აგენერირებენ. მათ შორის ყველაზე მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების ბაზარია.
დღეს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ნახევარზე მეტი სწორედ იპოთეკური სესხების მეშვეობით დგება. უკანასკნელ წლებში საპროცენტო განაკვეთების კლებამ და ბაზარზე სტაბილურობის ზრდამ განაპირობა ის, რომ თუ 2016 წელს უძრავი ქონების გარიგებების 35% ფინანსდებოდა იპოთეკური სესხით, დღეს ეს მაჩვენებელი 53.8%-მდე არის გაზრდილი. შესაბამისად, საკრედიტო რესურსთან ხელმისაწვდომობა ამ ბაზრისთვის სასიცოცხლოდ აუცილებელია.
დღეს საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა სპეციალური განმარტება გამოაქვეყნა, რომელიც პირობით მოდელირებას შეიცავს იმის თაობაზე, თუ რა შემოსავლის მქონე ადამიანს შეუძლია ფიზიკური პირების დაკრედიტების ახალი წესების პირობებში იპოთეკით 60 კვადრატული მეტრის ბინა შეიძინოს. სებ-ის ეს განმარტება "თიბისი კაპიტალის" კვლევის პასუხს წარმოადგენს, რომლის მიხედვითაც იმისთვის, რათა მოქალაქემ საბანკო რეგულაციების ყველა მოთხოვნის დაცვით, თბილისში 149,000 ლარად შეფასებული, 65 კვადრატული მეტრის ბინა იპოთეკური სესხით შეიძინოს, მისი შემოსავალი მინიმუმ 4600 ლარს უნდა შეადგენდეს. სებ-ის გათვლებით, იპოთეკის მოთხოვნების დაკმაყოფილება უფრო დაბალი 2500 ლარის ანაზღაურების პირობებშიც არის შესაძლებელი.
რა საბანკო რეგულაციები ამოქმედდა 2019 წელს:
იპოთეკურ სესხებზე ხელმისაწვდომობის ზრდამ გასული წლების განმავლობაში ათიათასობით ადამიანს მისცა შესაძლებლობა, შეეძინათ უძრავი ქონება. "თიბისი კაპიტალის" კვლევის მიხედვით, 2016-2018 წლებში იპოთეკური სესხების პორტფელი 31%-ით გაიზარდა. თუმცა, 2019 წლის იანვრიდან ძალაში შევიდა ახალი საბანკო რეგულაციები და ბანკებს მოქალაქეთა შემოსავლების დეტალური ანალიზის გარეშე სესხის გაცემა შეეზღუდათ. ამასთანავე, განისაზღვრა საშემოსავლო ჯგუფები და თითოეულისთვის დაწესდა სესხის მომსახურების მაქსიმალური კოეფიციენტი. დადგინდა ერთიანი ჭერიც - იპოთეკური სესხის ხანგრძლივობა არ უნდა აჭარბებდეს 15 წელს. კიდევ ერთი ცვლილება უცხოურ ვალუტაში სესხების შეზღუდვაა. მოქალაქეებსა და ბიზნესებს 200,000 ლარამდე სავალუტო სესხის აღება აეკრძალათ.
4 საშემოსავლო კატეგორია და მათთვის განსაზღვრული ლიმიტი ასეთია:
- თვეში 1000 ლარამდე შემოსავლის პირობებში, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 35%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 350 ლარს);
- თვეში 1000-2000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 45%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 900 ლარს);
- თვეში 2000-4000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 55%- (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 2200 ლარს);
- თვეში 4000 ლარზე მეტი, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც, თქვენი შემოსავლის 60%-ს არ აღემატება.
ვის შეეძლება ბინის შეძენა - წარმოგიდგენთ ორ განსხვავებულ ხედვას. ერთი მათგანი საქართველოს ეროვნულ ბანკს, მეორე კი თიბისი კაპიტალს ეკუთვნის.
ეროვნული ბანკი - 2500 ლარი
საქართველოს ეროვნული ბანკის განმარტებით, საბანკო რეგულაციები ბაზარზე თამაშის ახალი წესების დამკვიდრებას ისახავს მიზნად, რის შედეგადაც სესხები უნდა მიიღონ მხოლოდ მათ, ვისაც კრედიტის მომსახურების უნარი აქვთ. ამ ცვლილებებით სებ-ი ფიზიკური პირების ჭარბვალიანობისა და სამომავლო რისკების შემცირებას ისახავს მიზნად. "გვსურს, გამოვეხმაუროთ საზოგადოებაში ბოლო დროს გავრცელებულ ინფორმაციას, თითქოს მნიშვნელოვნად გართულდა იპოთეკური სესხების აღება. რეალურად, პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების პრინციპის თანახმად, "სირთულის" არსი მხოლოდ მსესხებლის შემოსავლების შესწავლაშია. სესხები, მათ შორის იპოთეკური უნდა გაიცეს იმ პირებზე, ვისაც მისი მომსახურების უნარი აქვთ.
თუკი მსესხებელს რაიმე ტიპის შემოსავლები გააჩნია, ფორმალური თუ არაფორმალური, ისინი შეძლებენ სესხის აღებას. ხშირად საუბრობენ იმაზე, რომ დაკრედიტების ახალი წესებით, მხოლოდ მაღალშემოსავლიან პირებს შეუძლიათ იპოთეკური სესხით სარგებლობა, რაც სიმართლეს ცალსახად არ შეესაბამება.
მაგალითისათვის, 60 კვადრატულიანი ბინა, 15-წლიანი იპოთეკური სესხის შეთხვევაში 2500 ლარის ყოველთვიური შემოსავლის მქონე პირსაც/ოჯახსაც შეუძლია რომ შეიძინოს, მათ შორის ისეთ შემთხვევაში, როდესაც ოჯახის წევრების, მაგალითად, მეუღლეების ჯამური შემოსავლები 2500 ლარს შეადგენს. ამასთან, ბინის შეძენა შესაძლებელია როგორც საცხოვრებლად, ასევე სამომავლო გაქირავებისთვის. უფრო მცირე ზომის ბინის შეძენას ნაკლები შემოსავლის მქონე პირიც/ოჯახიც შეძლებს.
აღსანიშნავია, რომ ლარის სესხების გაცემის კუთხით არსებული მოთხოვნები, რომელიც დაკრედიტების ახალი წესებით არის განსაზღვრული, დიდწილად თანხვედრაშია კომერციულ ბანკებში არსებულ შიდა მოთხოვნებთან", - ნათქვამია სებ-ის განმარტებაში.
თიბისი კაპიტალი - 4650 ლარი
ვინ შეიძლება მიიღოს იპოთეკური სესხი უძრავი ქონების შესაძენად, ამ კითხვაზე პასუხის გასაცემად "თიბისი კაპიტალმა" უძრავი ქონების ბაზრის შესახებ ანალიტიკური კვლევა მოამზადა. დოკუმენტის მიხედვით, 2018 წლის განმავლობაში თბილისში 34,591 ბინა გაიყიდა, რომელთა საერთო ღირებულებამ რეკორდული თანხა - 4,100,000,000 ლარი შეადგინა. ეს 2017 წელთან შედარებით 31%-ით მეტია. კვლევის მიხედვით, 2018 წლის განმავლობაში თბილისში კვადრატული მეტრის გასაშუალოებულმა ფასმა 1,764 ლარი შეადგინა. ლარებში კვადრატული მეტრის ფასი 2017 წელთან შედარებით 6%-ით არის გაზრდილი. საშუალო ფასი ახალაშენებულ ბინაზე - $716 დოლარი, ძველ ბინაზე კი - $660 დოლარია.
კატეგორიების მიხედვით ბინების საშუალო ფასები ასე ნაწილდება:
- ე.წ. შავი კარკასი – $642 დოლარი;
- ნაწილობრივ თეთრი კარკასი – $693 დოლარი;
- რემონტის პირობებში მყოფი ბინა – $773 დოლარი;
- თეთრი კარკასი – $792 დოლარი;
- ახალგარემონტებული – $910 დოლარი;
- სრულად გარემონტებული და მოწყობილი – $1,008 დოლარი.
ასეთი შემოსავალი დღეს ქვეყანაში მხოლოდ 35,000 ადამიანს აქვს.
უფრო კონკრეტულად კი გაანგარიშებაში გათვალისწინებულია, რომ სესხის საპროცენტო განაკვეთი 10.5%-ია, ბინის სრული ღირებულება არის 149,500 ლარი, საიდანაც იპოთეკის მეშვეობით ღირებულების 85% ანუ 127,000 ლარი ფინანსდება.
