გვენეტაძემ “Forbes-ის კვირასთან” ინტერვიუში თქვა, რომ საჯარო რეესტრის სტატისტიკის მიხედვით, 2019 წლის პირველ ორ თვეში უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგებები, შემცირების ნაცვლად მცირედით არის გაზრდილი.
“მინდა, რომ ერთ ტრენდულ შეფასებას ვუპასუხო და გამოვეხმაურო, რომელიც დღეს ძალიან ტირაჟირდება. ეს არის დეველოპერების მიერ გაჟღერებული განცხადება, რომ თითქოს გარიგებები ძალიან შემცირებული არის. ეს ასე არ არის, ეს არის ოფიციალური ინფორმაცია, ეს არის საჯარო რეესტრიდან მიღებული ინფორმაცია, რომ 2019 წლის პირველ ორ თვეში - იანვარსა და თებერვალში, წინა წლის იანვარსა და თებერვალთან შედარებით გაყიდვები არის ოდნავ გაზრდილი კიდევაც,”- ამბობს გვენეტაძე.
სებ-ის პრეზიდენტი ასევე ამბობს, რომ მეთოდოლოგიურ ნაკლოვანებებს შეიცავს TBC Research-ის კვლევაც, რომელიც უძრავ ქონებაზე საბანკო რეგულაციების გავლენის შეფასებისთვის მომზადდა.
კობა გვენეტაძის განცხადებით, 40,000-ს მნიშვნელოვნად აღემატება იმ ადამიანების რაოდენობა, ვისაც პასუხსიმგებლიანი დაკრედიტების სისტემის პირობებში უძრავი ქონების შეძენა შეუძლია.
TBC-ის კვლევის მიხედვით, იმისთვის, რათა მოქალაქემ თბილისში საშუალო ზომის - 65 კვადრატული მეტრის ფართობისა და 149,500 ლარის ღირებულების ბინა იპოთეკური კრეიდიტით შეიძინოს, მისი დაბეგრილი შემოსავალი თვეში მინიმუმ 4600 ლარი მაინც უნდა იყოს.
“აქ არის სხვადასხვა მაჩვენებლები, რომლებმაც TBC Research-ი მიიყვანა იმ დასკვნამდე, რომ ასეთი ადამიანების [ადამიანების, ვისაც რეგულაციის პირობებში ბინის შეძენა შეუძლიათ] რაოდენობა არის დაახლოებით, 40,000-მდე. ორი მნიშვნელოვანი მაჩვენებელი არის გასათვალისწინებელი - ერთია საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც ამ კვლევაში არის 10.5%, როგორც მოგეხსენებათ, დღეს უკვე ბაზარზე არსებობს პროდუქტები, სადაც ნომინალური საპროცენტო განაკვეთი არის 8.99% და ეფექტური არის უკვე 9.15%. ანუ აქ 10.5%-ს შეგიძლიათ ჩამოაკლოთ ეს განსხვავება. მეორე - ერთი საკმაოდ უხერხული დაშვება მე ასე ვიტყოდი, ეს არის საშუალო ბინა - 65 კვადრატული მეტრის, რომელიც ღირს 149,500 ლარი. ეს არის საშუალო, მაგრამ ეს არ ნიშნავს, რომ მაგალითად, ცენტრალურ რაიონებში, მთაწმინდის უბანში ან სხვაგან ბინას იყიდით ამ ფასად. მაგრამ ეს იმას ნიშნავს, რომ სხვა რაიონებში გაცილებით უფრო იაფია ბინა. ეს ნიშნავს, რომ ბინის ყიდვა აბსოლუტურად შესაძლებელია. თუ აი, ამ მიდგომებით წავალთ, შემიძლია გითხრათ, რომ ის ბადე, რომელიც დღეს მოქმედებს პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების პრინციპებიდან გამომდინარე, იძლევა საშუალებას, რომ გაცილებით დაბალი შემოსავლის მოსახლეობასაც კი შეეძლოს უძრავი ქონების ყიდვა.
ეს ნიშნავს, რომ თუ ის შეფასება იყო 40,000 ადამიანი, ვისაც შეეძლო ბინის ყიდვა, ჩვენი კონსერვატიული შეფასებით, ესაა დაახლოებით, 120,000 ადამიანის შემთხვევაში. ანუ მათ შეუძლიათ იპოთეკური სესხის აღება იმ პირობებში, რაც დღეს გვაქვს და იმ შემოსავლებით რაც დღეს გვაქვს. რაც მთავარია, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ ეს მხოლოდ ოფიციალური ლეგალური შემოსავლებიდან არის დათვლილი. არ დაგვავიწყდეს, რომ არაოფიციალურ შემოსავლებსაც ითვალისწინებს ფიზიკური პირების დაკრედიტების დებულება და ეს თუ დაემატება, რიცხვი [მათი, ვისაც ახალი რეგულაციის პირობებში ბინის ძენენა შეუძლია] კიდევ უფრო გაიზრდება,”- განაცხადა "Forbes-ის კვირაში" კობა გვენეტაძემ.
იპოთეკური სესხებისა და უძრავი ქონების ბაზრის ურთიერთდამოკიდებულება
თბილისში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ნახევარზე მეტი სწორედ იპოთეკური სესხებით არის განპირობებული. უკანასკნელ წლებში საპროცენტო განაკვეთების კლებამ და ბაზარზე სტაბილურობის დამკვიდრებამ განაპირობა ის, რომ თუ 2016 წელს უძრავი ქონების გარიგებების 35% ფინანსდებოდა იპოთეკური სესხით, 2018 წლის მდგომარეობით ეს მაჩვენებელი 53.8%-მდე არის გაზრდილი.
2019 წლის პირველი იანვრიდან კი, ამოქმედდა ახალი სისტემა, რომლის მიხედვითაც, დადგინდა ერთიანი ლიმიტები, თუ რა უნდა იყოს თითოეული მოქალაქისთვის ის მაქსიმალური თანხა, რაც მან სესხის მომსახურებაზე შეიძლება გადაიხადოს. ამასთანავე, დაწესდა ერთიანი ჭერი იპოთეკური და სხვა ტიპის სესხების ვადებთან დაკავშირებით. აიკრძალა 15 წელზე უფრო ხანგრძლივი იპოთეკების გაცემა.
ეროვნული ბანკის დებულების მიხედვით, მაგალითად, თუ თქვენი შემოსავალია თვეში 2000 ლარი, თქვენ არ შეგიძლიათ აიღოთ სესხი, რომლის მომსახურებაც თვეში 900 ლარს აჭარბებს.
სებ-ის მიერ განსაზღვრული 4 საშემოსავლო კატეგორია და მათთვის განსაზღვრული ჭერი ასეთია:
1) თვეში 1000 ლარამდე შემოსავლის პირობებში, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 35%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 350 ლარს);
2) თვეში 1000-2000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 45%-ს (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 900 ლარს);
3) თვეში 2000-4000 ლარამდე, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც არ აღემატება 55%- (მაქსიმალური შემოსავლის შემთხვევაში 2200 ლარს);
4) თვეში 4000 ლარზე მეტი, შეგეძლებათ აიღოთ სესხი, რომლის ყოველთვიური გადახდებიც, თქვენი შემოსავლის 60%-ს არ აღემატება.
TBC Research-ის კვლევის მიხედვით, ვინ შეიძლება შეიძინოს საშუალო ზომის 65 კვადრატული მეტრის ფართობის ბინა - დათვლილია სხვადასხვა შემოსავლის ჯგუფის შემთხვევაში.
