ბლოგის ავტორია უძრავი ქონების გაყიდვების კომპანია "პროსპექტი"
როდესაც McDonald’s-ზე ვფიქრობთ, პირველ რიგში ბურგერებს წარმოვიდგენთ თუმცა, ბიზნესის ანატომიის უფრო ღრმა ანალიზი სრულიად განსხვავებულ სურათს გვიჩვენებს: კომპანიის გლობალური წარმატების საფუძველი არა Fast Food-ში, არამედ უძრავი ქონების მართვის გენიალურ სტრატეგიაში მდგომარეობს.
კორპორაციის ყოფილ ფინანსურ დირექტორს (CFO), ჰარი ჯეი ზონებორნს (Harry J. Sonneborn) ეკუთვნის ცნობილი ფრაზა, რომელიც ზუსტად აღწერს კომპანიის ფილოსოფიას:
„ტექნიკურად ჩვენ არ ვართ კვების ბიზნესში. ჩვენ ვართ უძრავი ქონების ბიზნესში. ერთადერთი მიზეზი, რის გამოც ჰამბურგერებს ვყიდით, არის ის, რომ ისინი წარმოადგენენ შემოსავლის საუკეთესო წყაროს, საიდანაც ჩვენს მოიჯარეებს შეუძლიათ ქირის გადახდა.“
როგორ მუშაობს McDonald’s-ის უძრავი ქონების მოდელი?
კომპანიის დამფუძნებელი ძმებისგან განსხვავებით, რეი კროკმა, ადამიანმა, რომელმაც McDonald’s გლობალურ ბრენდად აქცია, სწორედ ზონებორნის იდეის წყალობით გააცნობიერა, რომ ფრანჩაიზებისთვის მხოლოდ ნედლეულის მიყიდვა და ფულადი ანაზღაურების მოთხოვნა ბიზნესის ზრდას შეაფერხებდა. ნაცვლად ამისა, კორპორაცია თავად გახდა საკუთარი ფრანჩაიზების მეპატრონე და მეიჯარე.
მოდელი ითვალისწინებს სტრატეგიულად ხელსაყრელი მიწის ნაკვეთებისა და შენობების შესყიდვას კორპორაციის უძრავი ქონების შვილობილი კომპანიის მიერ. შემდგომში ეს ფართები ფრანჩაიზზე (ლიცენზიის მფლობელზე) მნიშვნელოვანი ფასნამატით ქირავდება. ამგვარად, სტაბილური საიჯარო გადასახადის გარდა, McDonald’s დამატებით იღებს თითოეული ობიექტის მთლიანი გაყიდვების გარკვეულ პროცენტს, რაც მას ორმაგ საოპერაციო შემოსავალს უზრუნველყოფს.
დღეისათვის ბრენდი მსოფლიოს 100-ზე მეტ ქვეყანაში 36,000-ზე მეტ ობიექტს ფლობს. აქედან მხოლოდ 15%-ს მართავს უშუალოდ კორპორაცია, დანარჩენი 85% კი ფრანჩაიზებზეა გაცემული. აღსანიშნავია, რომ McDonald’s ფლობს თავისი ობიექტების მიწების დაახლოებით 45%-ს და შენობების 70%-ს, ხოლო დანარჩენი ფართები გრძელვადიანი იჯარით აქვს აღებული.
საიდან მოდის რეალური მოგება?
2014 წელს, როდესაც კორპორაციის წლიურმა შემოსავალმა 27.4 მილიარდი დოლარი შეადგინა, აქედან 18.2 მილიარდი დოლარი უშუალოდ საკუთარი რესტორნებიდან შევიდა, ხოლო 9.2 მილიარდი დოლარი ფრანჩაიზებიდან. ერთი შეხედვით ჩანდა, რომ ფინანსური ძალა საკუთარ ქსელში იყო, თუმცა რეალური სურათი საოპერაციო მარჟაშია. საკუთარი ობიექტების შენახვა, პერსონალის ხელფასები და პროდუქტის თვითღირებულება უზარმაზარ კაპიტალს მოითხოვს, რის გამოც კორპორაცია საკუთარი რესტორნების შემოსავლიდან მხოლოდ 16%-ს (ანუ 2.9 მილიარდ დოლარს) ინარჩუნებს წმინდა მოგების სახით.
ფრანჩაიზიდან მიღებული საიჯარო შემოსავლების შემთხვევაში კი, კორპორაცია პრაქტიკულად ყოველგვარი საოპერაციო რისკის გარეშე ინარჩუნებს შემოსული თანხის თითქმის 82%-ს, რაც 7.6 მილიარდ დოლარს უდრის. შედეგად, კომპანიის წმინდა მოგების აბსოლუტური უმრავლესობა სწორედ ფრანჩაიზინგისა და უძრავი ქონების სეგმენტზე მოდის, რაც აბათილებს სტერეოტიპს, თითქოს McDonald's-ის მთავარი ბიზნესი საკვების გაყიდვაა.
დივერსიფიკაცია და ეკონომიკური მდგრადობა
უძრავი ქონების პორტფელი McDonald’s-ისთვის ერთგვარი ფინანსური ფარია. 2008 წლის გლობალური რეცესიის დროს, როდესაც საცხოვრებელი და კომერციული ფართების ბაზარი კრიზისს განიცდიდა, კორპორაციამ მომენტი ხელსაყრელად გამოიყენა და აქტივები კიდევ უფრო გაზარდა. დაბალ ფასად შეისყიდა არაერთი სტრატეგიული მიწის ნაკვეთი, რამაც გრძელვადიან პერსპექტივაში გააძლიერა კომპანიის პოზიციები.
თუ წარმოვიდგენთ, რომ McDonald’s-ის უძრავი ქონების ნაწილი გამოიყოფა ცალკე სტრუქტურად, როგორც უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი (REIT), იგი იქნებოდა მსოფლიოში ერთ-ერთი უმსხვილესი. ეს ვირტუალური ერთეული გააკონტროლებდა 40 მილიარდ დოლარზე მეტი ღირებულების აქტივებს და ყოველწლიურად 9 მილიარდ დოლარამდე შემოსავალს მოიტანდა, საიდანაც თითქმის 4 მილიარდი დოლარი სუფთა მოგება იქნებოდა. ასეთი ფონდი კორპორაციის მთლიანი საბაზრო კაპიტალიზაციის 40%-ს შეადგენდა, თუმცა რეალური მოგების 80%-ის გენერირებას მოახდენდა.
ბიზნესის დივერსიფიკაცია ორმხრივ მიზანს ემსახურება: ერთი მხრივ, საკუთარი რესტორნების მართვა აბალანსებს ფრანჩაიზული ხელშეკრულებების შესაძლო შეწყვეტის რისკებს. მეორე მხრივ, უძრავი ქონების ფლობა საშუალებას აძლევს კომპანიას, მიიღოს სარგებელი აქტივების ღირებულების ზრდით და საჭიროების შემთხვევაში მოახდინოს მათი მოგებიანი რეალიზაცია ბაზარზე.
ამრიგად, მაკდონალდსი არის კლასიკური მაგალითი იმისა, თუ როგორ შეუძლია კომპანიას, უძრავი ქონების სტრატეგიული მართვით, ტრადიციული რიტეილ-ბიზნესი მსოფლიო მასშტაბის საინვესტიციო გიგანტად აქციოს. სწორედ ეს ბიზნესმოდელი, რომელიც გაყიდვებისგან დამოუკიდებელ შემოსავალს უზრუნველყოფს, ხდის კომპანიას ფინანსურად მდგრადს და მის მფლობელობაში არსებულ აქტივებს გრძელვადიანი ღირებულების მქონე საძირკვლად აქცევს.
