საქართველოში, უძრავი ქონების ბაზრის განვითარება, სტაბილურად, მზარდი ტენდენციით ხასიათდება. კვლევების თანახმად, ბოლო წლების განმავლობაში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მუდმივად აღემატება მიწოდებას, რაც ახალისებს დეველოპერების მხრიდან მყიდველებთან თანამშრომლობას სრულად მათზე მორგებული და მათთვის კომფორტული პირობებით.
აღსანიშნავია, რომ დეველოპერული პროექტების ძირითადი დაფინანსების წყარო ადრეული გაყიდვებიდან მიღებული შემოსავალია. სწორედ ამიტომ, დეველოპერების ნაწილი გაყიდვებს იწყებს პროექტის საწყის ეტაპზევე, მათ შორის, მშენებლობის ნებართვის მოპოვებამდეც.
მიუხედავად იმისა, რომ საკუთრების ადრეულ ეტაპზე შეძენა სამართლებრივ რისკებს შეიცავს, აღნიშნული საინვესტიციო თვალსაზრისით მაინც მიმზიდველია. ადრეულ ეტაპზე უძრავი ქონების ფასი შედარებით დაბალია, რაც სამართლებრივი რისკების კომპენსირებას ახდენს პოტენციური საინვესტიციო მოგებით.
საქართველოში, არც ისე შორეულ წარსულში, ძალიან დიდი გამოწვევა იყო ე.წ. „ჰაერის“ შეძენა. იყო შემთხვევები, როცა არაკეთილსინდისიერი დეველოპერები რამდენჯერმე ყიდდნენ ერთ უძრავ ქონებას. აღნიშნულის მიზეზი იყო ის, რომ ხელშეკრულებები არ იყო რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, შესაბამისად, ინფორმაცია იმის შესახებ, გაყიდული იყო თუ არა უძრავი ქონება არ იყო ხელმისაწვდომი მესამე პირებისთვის.
დღეს, უძრავი ქონების ბაზარზე მაღალი მოთხოვნის გამო, დეველოპერები საკმაოდ კომფორტულად გრძნობენ თავს და შესაბამისად, თავს იკავებენ უფლებების რეგისტრაციისგან საჯარო რეესტრში. ამ კუთხით, დეველოპერებმა უნდა გაითვალისწინონ, რომ უფლების რეგისტრაციის შეთავაზება პოტენციური მყიდველებისთვის შეიძლება პროექტის მიმზიდველობის ზრდის საშუალებად იქცეს.
დეველოპერების მოტივაცია, უარი თქვან მომავალი ან სრული საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე საჯარო რეესტრში, ხშირად, ბაზარზე არსებული მცდარი წარმოდგენებით არის განპირობებული. ბევრი დეველოპერი ფიქრობს, რომ მყიდველის რეგისტრირებული უფლებები პროექტის მიმდინარეობას შეუშლის ხელს, გაართულებს საჭირო ცვლილებებს საპროექტო დოკუმენტაციაში. ასევე, დეველოპერები შიშობენ, რომ თუ მყიდველები დაარღვევენ ნასყიდობის ფასის გადახდის გრაფიკს, რეგისტრირებული უფლებების გაუქმება გართულდება და აღნიშნული შესაძლოა, ხანგრძლივ სასამართლო დავებში გადაიზარდოს.
ამ სფეროში ჩვენმა მრავალწლიანმა გამოცდილებამ ცხადყო, რომ კარგად შემუშავებული ხელშეკრულებები ამ რისკებს ამცირებს და ხელს უწყობს ბიზნესისა და მომხმარებლის ორმხრივად სასარგებლო ურთიერთობების ჩამოყალიბებას. სწორი ხელშეკრულება საშუალებას აძლევს დეველოპერს, შეიმუშაოს პრევენციული ზომები, რათა მყიდველის ჩარევა პროექტის მიმდინარეობის ეტაპზე მაქსიმალურად შემცირდეს და ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია პირიქით მოგებიანი და ურისკო იყოს დეველოპერისთვის.
ფინანსური თვალსაზრისით, ორივე მხარისთვის დაბალანსებული მიდგომაა მშენებლობის დასრულებამდე და ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდამდე მყიდველის სახელზე მომავალ საკუთრებაზე უფლებების რეგისტრაცია. მსგავსი მიდგომა მყიდველებს უჩენს უსაფრთხოების განცდას, ხოლო დეველოპერს უტოვებს საშუალება შეინარჩუნოს უძრავ ქონებაზე კონტროლი. ამასთან, ხელშეკრულებით ასევე შესაძლებელია ისეთი მექანიზმის გათვალისწინება, რაც გაამარტივებს საჯარო რეესტრში მომავალი საკუთრების უფლებების გაუქმების პროცესს, თუ მყიდველი დაარღვევს გადახდის პირობებს.
ავტორები:ლაშა უფლისაშვილი - იურიდიული ფირმა BLC-ის პარტნიორი;
რუსკა ხაზარაძე - იურიდიული ფირმა BLC-ის უძრავი ქონების და სამშენებლო მიმართულების ხელმძღვანელი;
(რ)
