საქართველოში ბინის ყიდვა მხოლოდ უძრავი ქონების შეძენა არ არის. ეს არის ოჯახის ცხოვრების ახალი ეტაპი, წლების ნაგროვები დანაზოგი, ბანკის სესხი თუ ემიგრაციიდან ჩამოტანილი ფული. სწორედ ამიტომ, როცა სამშენებლო ობიექტი იყინება, დეველოპერი ქრება ან უბრალოდ აცხადებს, რომ „პროექტი შეჩერდა“, მოქალაქე ფაქტობრივად რჩება რეალობის წინაზე როცა არც ბინა აქვს და არც ფული.
ამ სურათში ყველაზე დიდი პრობლემაა ის, რომ საქართველოში პრაქტიკულად არ არსებობს სამშენებლო პროექტების დაზღვევა, ხოლო სახელმწიფო მყიდველის ინტერესების წინასწარ ფინანსურ დაცვას არ ითხოვს.
სად მთავრდება ოცნება და იწყება სამართალი, კითხვა მარტივია: როცა მშენებლობა ჩერდება, კანონი მყიდველის მხარეს არის?
საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი ზოგად ჩარჩოს გვაძლევს:
- კეთილსინდისიერების პრინციპი – მხარეებმა არ უნდა შეიყვანონ შეცდომაში ერთამანეთი და უნდა იმოქმედონ სამართლიანად;
- წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება – როდესაც ბინა ჯერ არ არის დასრულებული, მაგრამ ხელშეკრულება უკვე გაფორმდა;
- ვალდებულების შეუსრულებლობა – მყიდველს შეუძლია მოითხოვოს ვალდებულების იძულებითი შესრულება, ხელშეკრულების შეწყვეტა, გადახდილი თანხის დაბრუნება და ზიანის ანაზღაურება.
თეორიაში ყველაფერი მოწესრიგებულია, მაგრამ პრაქტიკაში ერთი დიდი „თუ“ ჩნდება: თუ დეველოპერი ფინანსურად გაკოტრდა ან მისი ქონება უკვე დაყადაღებულია, სასამართლოს გადაწყვეტილება რეალურ კომპენსაციად აღარ გარდაიქმნება. მყიდველს შეიძლება ჰქონდეს მოგებული პროცესი, მაგრამ არ ჰქონდეს აღსრულებადი შედეგი.
რატომ არის პრობლემა სისტემური და არა მხოლოდ ცალკეული კომპანიის ბრალი? დღევანდელი მოდელი ასეთია:
- სამშენებლო ნებართვის მისაღებად დეველოპერს არ აქვს ვალდებულება წარადგინოს სადაზღვევო პოლისი ან საბანკო გარანტია მყიდველთა ინტერესების დასაცავად;
- კანონმდებლობა არ ითხოვს, რომ მყიდველის წინასწარი გადახდილი თანხები იყოს დაცული სპეციალურ ანგარიშზე, რომლის გამოყენებაც მოხდება მხოლოდ სამშენებლო ეტაპების შესრულების პარალელურად;
- არც ერთი ნორმა პირდაპირ არ ამბობს, რომ დეველოპერმა უნდა დააზღვიოს პასუხისმგებლობა იმ შემთხვევაში, თუ პროექტი შეჩერდება ან ვერ დასრულდება.
შედეგად, სამართლებრივი სივრცე ფორმალურად არსებობს, მაგრამ ფინანსური უსაფრთხოების ქსელი – არა.
როგორია საერთაშორისო სტანდარტი და რას არ აკეთებს საქართველო?
ბევრ ევროპულ ქვეყანაში, ასევე სხვა განვითარებულ იურისდიქციებში, მოქმედებს ორი ძირითადი მოდელი:
1) დეველოპერის პასუხისმგებლობის სავალდებულო დაზღვევა – როდესაც სადაზღვევო კომპანია იღებს ვალდებულებას, მყიდველს აუნაზღაუროს დანაკარგი იმ შემთხვევაში, თუ პროექტი ვერ დასრულდება;
2) საბანკო ან სახელმწიფო გარანტია – მყიდველის გადახდილი თანხა დაცულია, რადგან ბანკი ან სპეციალური ფონდი იღებს პასუხისმგებლობას, რომ პროექტის ჩაშლის შემთხვევაში თანხა უკან დაბრუნდება ან პროექტი დასრულდება სხვა შემსრულებლის მიერ.
საქართველოში მსგავსი ინსტიტუტები არც კანონით არის გაწერილი და არც პრაქტიკაში სრულდება. იურიდიულად ეს ნიშნავს, რომ სისტემა მთლიანად გადადის დეველოპერის კეთილ ნებაზე და მყიდველის ინდივიდუალურ სიფრთხილეზე.
რა შეუძლია მყიდველს დღეს? ეს არის იურიდიული თვითდაცვა რეალურ პირობებში.
მიუხედავად იმისა, რომ სახელმწიფო დონეზე სავალდებულო დაზღვევა არ არსებობს, მყიდველს მაინც აქვს შესაძლებლობა, გარკვეული დაცვის მექანიზმი თავად შექმნას:
- ხელშეკრულებაში საბანკო გარანტიის მოთხოვნა
დეველოპერთან მოლაპარაკებისას შესაძლებელია ჩაიწეროს, რომ მყიდველის გადახდილი თანხა უზრუნველყოფილია საბანკო გარანტიით. ეს ნიშნავს, რომ თუ დეველოპერი ვალდებულებას არ შეასრულებს, ბანკი გადაიხდის თანხას მყიდველის სასარგებლოდ.
- სამშენებლო რისკის დაზღვევის ჩაწერა, როგორც კონტრაქტის პირობა
მყიდველმა შეიძლება მოითხოვოს, რომ სამშენებლო პროცესი იყოს დაზღვეული – და პოლისში იგი მითითდეს როგორც ბენეფიციარი ან თანაბენეფიციარი. ეს პრაქტიკა საქართველოში ჯერ იშვიათია, მაგრამ სამართლებრივად შესაძლებელია.
- წინასწარი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში
მიუხედავად იმისა, რომ ეს ვერ იცავს მყიდველს დეველოპერის გაკოტრებისგან, იცავს მაინც მისი უფლებას მესამე პირების მიმართ – ბინა ან ობიექტი ვერ გაიყიდება სხვაზე ისე, რომ მყიდველის უფლება უგულებელყოფილ იქნეს.
- დეველოპერის ფინანსური სანდოობის შეფასება
სამართლებრივად ეს შეიძლება მარტივი ჩანაწერი ჩანდეს, მაგრამ პრაქტიკაში ერთ-ერთი უმთავრესი ინსტრუმენტია – შემოწმდეს კომპანიის ისტორია, მიმდინარე და დასრულებული ობიექტები, შეჩერებული პროექტების არსებობა, სასამართლო დავები, საგადასახადო დავალიანებები.
რატომ არ ჰყოფნის მხოლოდ სასამართლოში ჩივილი? -
სამოქალაქო კოდექსი აძლევს მყიდველს უფლებას არ მიიღოს ზიანი უსამართლოდ – შეუძლია: მოითხოვოს ხელშეკრულების შეწყვეტა; მოითხოვოს გადახდილი თანხის დაბრუნება; დააფიქსიროს ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა.
მაგრამ თუ დეველოპერი იურიდიულად მხოლოდ „ქაღალდზე“ფუნქციონირებს, ქონება აღარ აქვს, ან ყველაფერი უკვე ბანკის სასარგებლოდ არის დაყადაღებული, სასამართლო გადაწყვეტილება იქცევა მხოლოდ თეორიულ გამარჯვებად. პრაქტიკული სარგებელი კი ნულოვანია.
ამიტომაც მე როგორც იურისტი ვამბობ, რომ პრობლემა არა მხოლოდ ინდივიდუალურ დეველოპერებში, არამედ სისტემურ დაურეგულირებლობაშია.
სამშენებლო პროექტების დაზღვევის არქონა საქართველოში არ არის მხოლოდ ფინანსური რისკი – ეს არის ნდობის კრიზისი. კრიზისი სახელმწიფოს, ბიზნესისა და მოქალაქეებს შორის.
დღევანდელი სამართლებრივი რეალობა ასეთია:
კანონი მყიდველს აძლევს უფლებას იბრძოლოს, მაგრამ წინასწარ არ იცავს მის ფულს.
ამ ვითარებაში ბინის შეძენა ხდება არა მხოლოდ საცხოვრებლის არჩევა, არამედ იურიდიული რისკის მართვის საკითხი.
სანამ ქვეყანას არ ექნება დეველოპერის სავალდებულო დაზღვევის ან მინიმუმ საბანკო/სახელმწიფო გარანტიის მოდელი, ყოველი ახალი მშენებლობა იქნება ლატარია, სადაც ზოგი იღებს ბინას, ხოლო ზოგი – წლების ნაშრომი თანხის დაკარგვის სარკეში იყურება.
მაყურებლისთვის მთავარი გზავნილი ასეთია:
ბინით დაწყებული ოცნება, წესით, არ უნდა მთავრდებოდეს სასამართლოს დერეფნებსა და სხდომის დარბაზებში.
სამართლებრივად ძლიერი კონტრაქტი, წინასწარი შემოწმება და საცხოვრებლის სიფრთხილით არჩევა –სანამ სახელმწიფო მოქალაქის მხარეს სრულად არ დადგება, ეს არის რისკების შემცირების ერთადერთი გზა.
ავტორი: ბექა თეზელაშვილი
(R)
