უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისას ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი რისკი დაკავშირებულია თაღლითურ სქემებთან, რაც შესაძლოა გამოიხატოს ქონების იპოთეკით დატვირთვაში, მესამე პირზე გადაფორმებაში ან გაყალბებული უფლებამოსილებების გამოყენებაში.
საქართველოს კანონმდებლობა აწესებს ქონების დაცვასთან დაკავშირებულ კონკრეტულ სამართლებრივ მექანიზმებს, რომელთა ცოდნა მნიშვნელოვანწილად ამცირებს რისკებს.
საყურადღებოა ქონების იურიდიული სტატუსის გადამოწმება საჯარო რეესტრში. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 180-ე მუხლის საფუძველზე საკუთრების უფლება წარმოიშობა მხოლოდ სახელმწიფო რეგისტრაციით. შესაბამისად, აუცილებელია:
- საკუთრების ამონაწერის განახლებული ვერსიის გამოთხოვა, რის საფუძველზეც გადამოწმდება შეზღუდვები, იპოთეკა, ყადაღა, აგრეთვე რეკომენდაციას გავცემ სარჩელის ჩანაწერის გამოთხოვაზე.
თუ ამონაწერში მითითებულია შეზღუდვა ან ვალდებულება, ქონების გასხვისება ან დატვირთვა ვერ განხორციელდება შესაბამისი თანხმობის გარეშე.
თანამესაკუთრეთა ან მეუღლის თანხმობის მოთხოვნა განისაზღვრება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 29-ე და 172-ე მუხლებით. თუ ქონება არის:
- შეძენილი ქორწინების პერიოდში;
- საერთო წილობრივი საკუთრება;
- გარიგებაში მონაწილეობს მესამე პირი,
აუცილებელია წერილობითი, ნოტარიუსულად დამოწმებული თანხმობა.
ქონება შეიძლება აღმოჩნდეს იპოთეკით დატვირთული მესაკუთრის მიერ ან მესამე პირის თაღლითური ქმედებების შედეგად. საქართველოს „იპოთეკის შესახებ“ რეგულაციებით, იპოთეკის რეგისტრაცია წარმოადგენს საჯარო სამართლის აქტს და მოითხოვს შეცვლას ან მოხსნას მხოლოდ მხარეთა შეთანხმებით ან სასამართლო გადაწყვეტილებით. ამიტომ მნიშვნელოვანია:
- ყოველი გარიგების წინ კვლავ აღებულ იქნეს განახლებული ამონაწერი;
- დაფიქსირდეს თანხის გადახდის დრო და პირობითი სქემები, როგორიც არის ესკრო ანგარიშები.
თაღლითობის ხშირი მეთოდია ყალბი ან უხარისხოდ შედგენილი მინდობილობით ქონების გადაფორმება. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 62-ე მუხლის მოთხოვნით, უძრავ ქონებაზე განკარგვის უფლებამოსილება უნდა იყოს:
- ნოტარიუსულად დამოწმებული;
- კონკრეტული ქონებით და ტრანზაქციის ტიპით განსაზღვრული;
- მოქმედების ვადით შეზღუდული.
ვადაგასული, ზოგადი შინაარსის ან უცხო სახელმწიფოში გაცემული დაუდასტურებელი მინდობილობა წარმოადგენს მაღალი რისკის შემცველ გარემოებას.
- მოითხოვეთ ამონაწერის განახლება იმავე დღეს, როდესაც ხელმოწერა ხდება;
- შეამოწმეთ მესაკუთრის პირადი მონაცემები და უფლებამოსილება;
- არ განახორციელოთ წინასწარი გადახდა დაუდასტურებელი პირობების გარეშე;
- საჭიროების შემთხვევაში, გამოიყენეთ საყოფაცხოვრებო და სამართლებრივი ექსპერტიზა.
უძრავი ქონების ტრანზაქციები საქართველოში სამართლებრივად დაცულია, თუმცა მაღალი სიფრთხილის გარეშე არსებობს თაღლითური სქემების რეალური რისკი. ყოველი ნაბიჯის გადამოწმება საჯარო რეესტრის ამონაწერებით, ნოტარიუსული თანხმობებით და კონტრაქტების სწორი ფორმულირებით იძლევა გარანტიას საკუთრების უფლების დაცვაზე. რეკომენდებულია იურისტის ჩართვა გარიგების თითოეულ მნიშვნელოვან ეტაპზე.
ავტორი: ბექა თეზელაშვილი
(R)
