სახელმწიფო აუდიტის სამსახურმა მუნიციპალიტეტების მიერ 2022-2023 წლებსა და 2024 წლის 1 ივლისამდე პერიოდში უძრავი ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესი შეისწავლა, რის შედეგადაც არაერთი ნაკლოვანება გამოვლინდა.
ანგარიშში მოყვანილია მონაცემებიც, რომლის მიხედვითაც, 2022-2023 წლებსა და 2024 წლის 6 თვეში მუნიციპალიტეტებმა იჯარით გასცეს 270 ერთეული უძრავი ქონება, საიდანაც მისაღები შემოსავალი წლიურად შეადგენს 1.1 მლნ ლარს, ასევე განხორციელდა 150 ობიექტის პრივატიზება, საერთო ღირებულებით − 6.6 მლნ ლარი.
რაც შეეხება გამოვლენის გარემოებებს, გამოიკვეთა, რომ მუნიციპალიტეტებს ქონების მართვის სტრატეგია შემუშავებული არ აქვთ. შესაბამისად, ქონების ფორმირების, მართვისა და განკარგვის მიმართულებით მისაღწევი მიზნები და მოსალოდნელი შედეგები ნათლად ჩამოყალიბებული არ არის.
"სტრატეგიული გეგმის, მიზნებისა და მოსალოდნელი შედეგების გარეშე მუნიციპალიტეტები ვერ შეძლებენ განსაზღვრონ: კონკრეტულად რა მიმართულებით აპირებენ განვითარებას, რა დროითი და ფინანსური რესურსი დასჭირდება დასახული მიზნების მიღწევას და განხორციელებული ღონისძიებები უზრუნველყოფს თუ არა მიღწეული და მოსალოდნელი შედეგების თანხვედრას",- აღნიშნულია ანგარიშში.
ამასთან, ირკვევა, რომ ქონების ფორმირების პროცესში მიღებული გადაწყვეტილებები არ ეფუძნება სათანადო კვლევასა და შესწავლას − ქონების ფორმირებას არასისტემური, ერთეული შემთხვევების ხასიათი აქვს. მუნიციპალიტეტებში მოწყობილია სხვადასხვა ინფრასტრუქტურული ობიექტები, თუმცა კომპლექსური ხედვის შესაქმნელად მუნიციპალიტეტებს არ აქვთ მოძიებული და იდენტიფიცირებული საჭიროებები თითოეული დასახლების მიხედვით, სერვისების ან/და ინფრასტრუქტურის მდგომარეობის შესახებ სრული ინფორმაცია; ასევე არ არის განსაზღვრული რაოდენობრივი მაჩვენებლები. აქედან გამომდინარე მუნიციპალური ინფრასტრუქტურის/სერვისების განვითარების, მოქალაქეთა საჭიროებების გამოვლენისა და დაკმაყოფილების მიზნით ქონების ფორმირების პროცესში აქტივობები არასაკმარისია.
ანგარიში მიუთითებს, რომ მუნიციპალიტეტების მიერ განხორციელებული ღონისძიებები ბიზნესგარემოს მხარდაჭერისა და ადგილობრივი შემოსავლების ზრდის მიმართულებით არასაკმარისია.
"მუნიციპალიტეტებმა აუდირებულ პერიოდში სახელმწიფოდან შემდგომი გასხვისების მიზნით მოითხოვეს 104 ობიექტის გადმოცემა/დარეგისტრირება, საიდანაც 76 შემთხვევაში პროცესის დაწყების ინიციატორი იყო დაინტერესებული მხარე. ქონების ფორმირების პროცესში, მუნიციპალიტეტების მიერ ჩატარებული არ არის შესაბამისი კვლევა, რომლის საფუძველზე მოიძიებდნენ და გამოავლენდნენ ბიზნესისთვის საინტერესო მუნიციპალიტეტის ტერიტორიაზე არსებულ ქონებას, რომელსაც ასევე შესაძლოა შემოსავლების მოზიდვის მნიშვნელოვანი პოტენციალი ჰქონდეს",- წერია ანგარიშში.
აუდიტმა გამოავლინა ხარვეზები დაინტერესებული მხარეების ჩართულობაში უძრავი ქონების განკარგვის პროცესში. კერძოდ, მუნიციპალიტეტები ქონების მართვისა და განკარგვის პროცესში ინფორმაციის სათანადოდ გასავრცელებლად არ იყენებენ ყველა შესაძლო ინსტრუმენტს. შესაბამისად, ვერ ხდება დაინტერესებული მხარეების სათანადოდ ინფორმირება, იზღუდება კონკურენცია, დაინტერესებული მხარეების ჩართულობა და მუნიციპალიტეტები კარგავენ მეტი სარგებლის მიღების შესაძლებლობას.
"მუნიციპალიტეტები საინფორმაციო შეხვედრებს პრაქტიკულად არ იყენებენ. სათანადოდ არ აქვთ შესწავლილი არსებული ბიზნესგარემო და ინვესტიციების მოზიდვის რესურსი, არ არის იდენტიფიცირებული ბიზნესისთვის საინტერესო მუნიციპალური უძრავი ქონება და არ არის შემუშავებული პოტენციურ დაინტერესებულ ინვესტორებთან/მხარეებთან ეფექტიანი კომუნიკაციის მექანიზმები. შესაბამისად, საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების გამოყენებით, ეკონომიკური განვითარების მიმართულებით მუნიციპალიტეტების მიერ განხორციელებული ღონისძიებები არასაკმარისია და სათანადოდ არ არის გამოყენებული ადგილობრივი საინვესტიციო გარემოს განვითარების პოტენციალი",- აღნიშნულია ანგარიშში.
აუდიტი მიუთითებს, რომ ძირითად შემთხვევებში (57%) მუნიციპალიტეტებმა გამოიყენეს ქონების პრივატიზების ისეთი მეთოდები (პირდაპირი წესით განკარგვის მეთოდი და საჯარო აუქციონი), რომლებიც ქმნიან უკონკურენტო ან შეზღუდულ/ ნაკლებად გამჭირვალე გარემოს.
"ელექტრონული აუქციონის ორგანიზების უპირატესობას განაპირობებს ის გარემოება, რომ მასში მონაწილეობა ქონების შეძენით დაინტერესებულ პირთათვის ნაკლებ დროით/ფინანსურ დანახარჯთან არის დაკავშირებული. მიუხედავად ამისა, მუნიციპალიტეტებმა 26 შემთხვევაში ქონება განკარგეს საჯარო აუქციონით, თუმცა დასაბუთებული არ არის განკარგვის აღნიშნული ფორმის გამოყენების მიზანშეწონილობა.
პირდაპირი განკარგვა გამორიცხავს კონკურენციას და შესაბამისად, აუქციონთან შედარებით ნაკლებად გამჭვირვალე ფორმაა, თუმცა მისი გამოყენება კანონით ნებადართულია და ძირითადად ისეთ შემთხვევებში უნდა გამოიყენებოდეს, როდესაც ქონების პირდაპირი ფორმით გადაცემა დაკავშირებულია გარკვეულ ობიექტურ გარემოებებთან ან/და პირდაპირი განკარგვა ითვალისწინებს ისეთ პირობებს, რომლებიც ხელსაყრელია მუნიციპალიტეტისათვის. აუდირებულ პერიოდში მუნიციპალიტეტებმა პირდაპირი განკარგვის წესით გასცეს სარგებლობით გაცემული ქონების 80%. პირდაპირი განკარგვის წესის გამოყენებით მუნიციპალიტეტებმა შეზღუდეს კონკურენცია და დაკარგეს დამატებითი შემოსავლის მიღების შესაძლებლობა",- ნათქვამია დასკვნაში.
ნაკლოვანებებით ხასიათდება უძრავი ქონების განკარგვის პროცესიც. შესწავლილი აუდიტორული დასკვნების მიხედვით, შეფასებული 286 ქონებიდან, 160-ზე მეტ შემთხვევაში მითითებული არ არის იმ ანალოგების მაიდენტიფიცირებელი მონაცემები, რომლებზე დაყრდნობითაც განისაზღვრა შესაფასებელი ქონების ღირებულება. შესაბამისად, აუდიტის ჯგუფმა ვერ მიიღო რწმუნება, იყო თუ არა შეფასებული ობიექტის ღირებულება განსაზღვრული ან/და დაკორექტირებული შესაბამის ანალოგებზე დაყრდნობით.
ამას გარდა, მუნიციპალიტეტებს არ გამოუყენებიათ ფასების გადახედვის პრაქტიკა და იჯარით გაცემული ქონების ფასი 304 შემთხვევაში არ დაუზუსტებიათ საბაზრო ფასების შესაბამისად. ეს კი იმ პირობებში, რომ უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის მიხედვით, ბოლო წლებში ფასები ზრდის ტენდენციით გამოირჩევა. მუნიციპალიტეტებს ასევე, საწყისი ღირებულების განსაზღვრისათვის მომზადებული აუდიტორული დასკვნები გამოყენებული აქვთ 3 და მეტი წლის შემდეგ − 25 შემთხვევაში მუნიციპალიტეტებმა საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმებისას გამოიყენეს წინა პერიოდის აუდიტორული შეფასებები რითაც გაიზარდა ქონების არასაბაზრო ღირებულებით განკარგვის რისკი.
დასკვნიდან ირკვევა, რომ მუნიციპალიტეტების ნაწილში მოიჯარეები არღვევდნენ ხელშეკრულებით განსაზღვრულ პირობებს და დროულად არ იხდიდნენ საიჯარო თანხებს. 2024 წლის 1 ივლისის მდგომარეობით, მიუღებელი საიჯარო ქირების და პირგასამტეხლოს თანხა შეადგენს 742.6 ათას ლარს; ასევე ზოგ მუნიციპალიტეტში საიჯარო ქირის გადაუხდელობაზე ან/და დაგვიანებით გადახდაზე არ არის დარიცხული პირგასამტეხლო.
კიდევ ერთი საკითხი, რაზეც აუდიტი მიუთითებს ისაა, რომ ქონების პირობებით განკარგვის შესაძლებლობას მუნიციპალიტეტები აქტიურად არ იყენებენ. იჯარით გაცემული/გასხვისებული 420 ობიექტიდან პირობებით განკარგულია 29. მუნიციპალიტეტებს არ უმსჯელიათ შენობების ან/და მიწის ნაკვეთების სხვადასხვა პირობით განკარგვის შესახებ, მოსახლეობის ინტერესების გათვალისწინებით. ასევე პირობებით განკარგული ობიექტებიდან, 11 შემთხვევაში ვალდებულებები შეუსრულებელია და არ არის გატარებული სათანადო ღონისძიებები პირობების დამრღვევი სუბიექტების მიმართ.
გამოწვევაა მუნიციპალური ქონების არაუფლებამოსილი განკარგვაც. მუნიციპალიტეტების საკუთრებაში არსებული 16 ერთეული არასასოფლო და სასოფლოსამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთით, საერთო ფართობი − 558.2 ათასი კვ.მ, სარგებლობენ არაუფლებამოსილი პირები. შესწავლილ მუნიციპალიტეტებში არ არის გაწერილი ან/და პრაქტიკაში დანერგილი უძრავი ქონების მონიტორინგის განხორციელების სათანადო მეთოდები. შესაბამისად, მუნიციპალიტეტებმა არაუფლებამოსილი პირების მიერ ქონების გამოყენების ფაქტები ვერ გამოავლინეს და სათანადო რეაგირება ვერ მოახდინეს.
