$6 მილიარდის არაბულ ინვესტიციაზე საქართველოში. ის, რაც ვიცით - ამ სათაურით ეკონომისტი აკაკი ცომაია საქართველოში თბილისსა და გონიოში Eagle Hills-ის 2 მასშტაბური პროექტის შესახებ ვრცელ ბლოგს აქვეყნებს. ეკონომისტი ინვესტორი კომპანიის შესახებ ქართულ და უცხოურ წყაროებში არსებული ინფორმაციის ანალიზის საფუძველზე კონკრეტულ კითხვებს სვამს წარმოდგენილი პროექტის მახასიათებლებზე, ამ პროექტში გასაყიდი უძრავი ქონების სეგმენტსა და ღირებულებაზე.
მთლიანი შესაძლო ბრუნვა ვერ გამოისყიდის მთლიან ინვესტიციას? რა ხდება? რა ინვესტიციას ახორციელებს საქართველოს ე.წ. ხელისუფლება? რა არის რისკის ფასი? ვინ აშენებს პროექტს და როგორი იქნება საქართველოსთვის ეკონომიკური ეფექტი? - ეს იმ კითხვების არასრული ჩამონათვალია, რაც ეკონომისტს უჩნდება, ბოლოს კი აკაკი ცომაია აცხადებს: "როდესაც ხელშეკრულების დეტალებს არ ასაჯაროებენ, ეს არის დიდი კითხვის ნიშანი".
BMG ეკონომისტის ვრცელ მიმოხილვას უცვლელად გთავაზობთ:
"ოცნების" პროპაგანდისტები და ე.წ. ხელისუფლების წარმომადგენლებიც ახსენებენ EMAAR-ს. თუმცა ოფიციალური წყაროებით ირკვევა, რომ ესაა Eagle Hills (EH) და არა EMAAR. ამ ორ კომპანიას ერთი დამფუძნებელი ჰყავს (მოჰამედ ალაბარი), მაგრამ ბიზნესს ახორციელებს კომპანია და არა დამფუძნებელი და შექმნილი პროდუქტის ფასში გადააქვს კომპანიის იმიჯის ღირებულებაც.
EMAAR გახლავთ დიდი რეპუტაციის მქონე კორპორაცია დუბაიში. ის აშენებს ცათამბჯენებს ძვირად ღირებული სეგმენტისთვის. UAE უძრავი ქონების ბაზარზე, ბროკერები და ინვესტორები მას ასახელებენ, როგორც მაღალი რეპუტაციის მქონე სანდო კორპორაციას. ამ კორპორაციას დიდი ხნის ისტორია და შესაბამისად, დიდი საკუთარი კაპიტალი აქვს.
Eagle Hills შედარებით ახალი კომპანიაა, რომელიც 2014 წელს შეიქმნა დიდი ამბიციებით. მისი მიზანია შერეული ტიპის უძრავი აქტივების მშენებლობა განვითარებადი ქვეყნების ბაზრებზე. თუ მის ვებგვერდს დავუჯერებთ, ახორციელებს გრანდიოზულ პროექტებს შემდეგ ქვეყნებში: ალბანეთი, ბაჰრეინი, ხორვატია, საქართველო, ეთიოპია, იორდანია, ლატვია, მაროკო, ომანი, სერბეთი და თავად UAE (არაბეთის გაერთიანებული საამიროები). თუმცა გაცხადებული ამბიციისა და 11-წლიანი ისტორიის ფონზე, საჯარო წყაროებით, მის მიერ უკვე განხორციელებული და დასრულებული პროექტების შესახებ იძებნება მხოლოდ 3 დასრულებული ობიექტი (და არა პროექტი). ესენია: UAE-ში, Fujairah (172-ბინიანი საცხოვრებელი კომპლექსი); Sharjah (რამდენიმე მცირე ზომის საცხოვრებელი რეზიდენცია) და ბელგრადში 2 ობიექტი: Belgrad Tower-სი (220 აპარტამენტი, ყველაზე მაღალი ცათამბჯენი ბელგრადში, 2016) და BW residence (296 აპარტამენტი). აღსანიშნავია, რომ Eagle Hills-ს სერბეთის მთავრობასთან აქვს გაფორმებული ხელშეკრულება (2015, 26 აპრილი), რომლის მიხედვითაც $3.5 მილიარდი 30 წელში უნდა დაიხარჯოს. ესაა Belgrad Water (BW) სახელით ცნობილი პროექტი, რომელიც გულისხმობს მდინარის პირა განაშენიანებას შესაბამისი ინფრასტრუქტურით (წყარო: ekapija.com, Contract for Belgrade on water totaling EUR 3,5 billion signed - Project will last 30 years).
ქვემოთ მოცემულია Eagle Hills-ს ხელშეკრულებები განსახორციელებელი ინვესტიციების მოცულობის, პერიოდისა და გაფორმების თარიღის მიხედვით სხვა ქვეყნებისთვის: უნგრეთი ($5-6 მილიარდი, დახარჯვის პერიოდი - უცნობია, გაფორმდა - 2024, 14 მარტი). ეგვიპტე ($61-64 მილიონი, დახარჯვის პერიოდი - უცნობია, გაფორმდა - 2023, 19 სექტემბერი); ინდონეზია ($3 მილიარდი, პერიოდი - უცნობია, გაფორმდა - უცნობია). საქართველო ($6 მილიარდი. დახარჯვის პერიოდი - უცნობია, გაფორმდა - 2025, 28 იანვარი).
მიუხედავად იმისა, რომ Eagle Hills-ის ვებგვერდის თანახმად, Eagle Hills გრანდიოზულ პროექტებს სხვა ქვეყნებშიც ახორციელებს, ხელშეკრულებები ამ ქვეყნებთან (მაგალითად, მემორანდუმი) საჯარო წყაროებით არ იძებნება. მხოლოდ ცალკეული სტატიებიდან ვიგებთ (და არა ყველა ქვეყანაზე ისიც), რომ მაგალითად, ალბანეთში დაიხარჯება $2.5 მილიარდი, ხორვატიაში - $20 მილიონი შემდეგი ხუთი წლის განმავლობაში. დასრულებული ობიექტებიდან (და არა პროექტებიდან) კი მხოლოდ ისაა საჯაროდ ცნობილი, რაც ზემოთ დავწერე.
გაცხადდა, რომ საქართველოში Eagle Hills დაახლოებით $6 მილიარდის ინვესტიციას განახორციელებს და შეიქმნა შთაბეჭდილება, რომ Eagle Hills $6 მილიარდს დახარჯავს, რაც არ შეესაბამება სიმართლეს.
$6 მილიარდს ქმნის:
- 1/3 - საქართველოს მიწა (590 ჰექტარი თბილისში და 170 ჰექტარი გონიოში. $2 მილიარდის კაპიტალიზაციით. საშუალოდ, 1 კვ.მ=$263)
- 1/3 - არქიტექტურული დიზაინი, პროექტ-მენეჯმენტი, აღქმული ბრენდის იმიჯი (არაფულადი შენატანი)
-1/3 - ფული, რომელიც უნდა დაიხარჯოს პროდუქტის შექმნაზე ($2 მილიარდი)
ჩვენთვის უცნობია, ეს $2 მილიარდი მოზიდული ფულია (სესხი) თუ საკუთარი კაპიტალი.
ეს მნიშვნელოვანი საკითხია, რადგან თუ ეს სესხია, მაშინ:
- პროექტიდან მიღებული შემოსავალი 50/50-ზე უნდა განაწილდეს და არა 2/3 1/3. ორივე მხარე თანაბარი კაპიტალით აფუძნებს ერთობლივ საწარმოს
- ფინანსურად, პროექტი ძალზე რისკიანი გამოდის. რომ არ გაამართლოს, რით უნდა დაიზღვიოს თავი იმან, ვინც ასესხა. რა აქტივები იქნება გირაოთი უზრუნველყოფილი (საქართველოს მიწა?). ფინანსურ ნაწილში, ბევრი კითხვაა, რომელზეც პასუხი არ გვაქვს, რადგან არაფერი ვიცით.
- პროექტის მოგება ფორმირდება სესხის პროცენტის (სესხის ხარჯის) გასტუმრების შემდეგ, რაც მნიშვნელოვნად ამცირებს მისაღები სარგებლის სიდიდეს.
რა ფასად იყიდება პროდუქტი?
$200,000-ად 80-კვ.მ $750,000-ად 210-260 კვ.მ. $1,000,000-ად $330 კვ.მ (ვილა). ანუ კატეგორია (80) 1კვ.მ=$2600; კატეგორია (210-260) 1კვ.მ=$2900; კატეგორია (ვილა) 1კვ.მ=$3030. (წყარო: https://azcb.co/…/tbilisi-waterfront-a-world-class…/). ამ ფასად, საქართველოში ჯერ არაფერი გაყიდულა. სტანდარტული ბინები (საბურთალო-გლდანი 1კვ.მ = $600-1000); საშუალოზე მაღალი კატეგორია (მთაწმინდა, ვაკე, ვერა: 1კვ.მ=$1,000-1,300; მაღალი კლასის ლუქსი (ვაკე, მთაწმინდა, ვერა: 1კვ.მ=$1,400-1,700); ულტრა-პრაიმ კატეგორია (ბუტიკი, პენტჰაუზი. 1კვ.მ=$1,900-$2,000). წყარო: ორბის მონაცემები (https://cushwake.ge/)
შეგვიძლია უხეშად დავთვალოთ რა რაოდენობის საცხოვრებელ ობიექტს ააშენებს Eagle Hills საქართველოში პროექტის პირველ ფაზაში. ესაა 150 ვილა. 120 Townhouse. სტანდარტული აპარტამენტების რაოდენობა უცნობია. თუმცა ბელგრადის გამოცდილებაზე დაყრდნობით, 80%-90% მოდის სწორედ აპარტამენტებზე და თუ ამ ხაზს გავყვებით, აპარტამენტების მთლიანი რაოდენობა=(120+150)/0.15=1800 და იყოს თუნდაც 2000, ხოლო მთლიანობაში, საცხოვრებელი ობიექტების რაოდენობა - 2300. თუმცა ესაა პირველი ფაზა, როგორც ეს Georgia Waterhouse-ის ვებზეა.
სულ რამდენი საცხოვრებელი ობიექტი დაეტევა 570 ჰექტარზე? იმის გათვალისწინებით, რომ Eagle Hills არეკლამებს შემდეგს:
- 17 km of riverfront with promenades and bridges
- Central Town Square with ≈ 190 retail & F&B outlets
- Green reserves with trails, lagoons, and landscaped parks
- Marina access, leisure hubs, and wellness centers
- Schools & Kindergartens within the central hub
- Secure gated clusters with exclusive amenitiesTBILISI WATERFRONT- EXECUTIVE S…
უხეში ვარაუდით, ინფრასტრუქტურა წაიღებს მთლიანი მიწის 35%-ს. ე.ი. საცხოვრებელი ფართისთვის საჭირო მაქსიმალური მიწა შეადგენს 570*0.65=370.5 ჰექტარი, მაგრამ შენობები ვერ მიეწყობა ერთმანეთს. საჭიროა, შიდა ინფრასტრუქტურა, კლასტერული გადანაწილება, მზის სხივების რაოდენობა. შესაბამისად, Luxury სეგმენტის გათვალისწინებით, ტერიტორიას, რომელსაც მთლიანი საცხოვრებელი ფართი დაიკავებს ესაა დაახლოებით 370*0.25=92.62 ჰექტარი (წყარო: European urban design standards). mixed-use developments კატეგორიას მიესადაგება FAR3 სტანდარტი. FAR=მთლიანი სართულების რაოდენობა (GFA)/მიწის რაოდენობა. შესაბამისად, 92.62 *10,000კვ.მ*3=2,778,88კვ.მ საცხოვრებელი ფართი. თუ მხოლოდ სტანდარტულ ბინას მივუსადაგებთ, რომლის ფართობია 80კვ.მ, მაშინ 2,778,88/80=34,500 აპარტამენტები. თუმცა იმის გათვალისწინებით, რომ აპარტამენტების გარდა, პროექტი მოიცავს ვილებს/townhouses, რასაც ბევრად მეტი ფართი სჭირდება, მაშინ მთლიანი ობიექტების რაოდენობა თბილისში გამოდის 12,000 (უხეშად), ხოლო გონიოში, პროპორციულად - 170*10000/590=3,000. მაშასადამე, მთლიანი გასაყიდი ერთეულების რაოდენობაა 15,000 ერთეული. საშუალო შეწონილი ფასი (ის, თუ როგორ ნაწილდება კატეგორიები პროცენტულად) დაახლოებით $350,000 ერთეულზე. პროექტის ჯამური ბრუნვა = 15,000*350,000=$5.25, რაც ნაკლებია $6 მილიარდზე. WTF?
მთლიანი შესაძლო ბრუნვა ვერ გამოისყიდის მთლიან ინვესტიციას?
მოდი, მივყვეთ ლოგიკას:
Eagle Hills აშენებს ისეთ რამეს, რაც საქართველოში ამ ფასად არაფერი გაყიდულა. ესეიგი სერვისი უნდა იყოს რაღაც ისეთი Luxury, რომლის გემოსაც სახლში რომ მილიონები უპოვეს ჯიბის ფულად, ისინი თუ მიხვდებიან. ასეთ სერვისს აქვს თავისი სტანდარტები. მიწის ზომისა და იმ ინფრასტრუქტურული მასშტაბის გათვალისწინებით, რაზეც საჯაროდ ხელი მიგვიწვდება, მიწის ფონდის 35% უნდა დაიკავოს ხელშემწყობმა ინფრასტრუქტურამ. დარჩენილი ფონდი, შესაძლოა, გამოდგეს რეზიდენციების ასაშენებლად. თუმცა სტანდარტი: Plot Coverage Ratio=Building Footprint Area/Land Parcel Area მოითხოვს, რომ შიდა გზების, კლასტერების, ბაღები, მოედნები... და ჰაერის სივრცის გათვალისწინებით, თავად საცხოვრებელი ფართი დაიკავებს მხოლოდ მის 25%-ს.
ქვემოთ ვდებ შესაბამისი სტანდარტის წყაროს:
- Urban Design Compendium, UK Government, 2000, Vol. 1, p.58
- International Waterfront Development Handbook, 2015, Ch. 4
- Singapore URA Residential Guidelines
მთლიანობაში, გამოდის 15,000 გასაყიდი ობიექტი, რომლის საშუალო შეწონილი ფასია $350,000.
რა ხდება? რა ინვესტიციას ახორციელებს საქართველოს ე.წ. ხელისუფლება? რა არის რისკის ფასი?
რა ხდება სინამდვილეში. განა ვერ იქნება პროექტი მოგებიანი, მაგრამ ამისათვის, უნდა აშენდეს ბევრად მეტი რაოდენობის რეზიდენცია და ის გაიყიდოს ნაკლებ ფასად, როგორც ეს ხდება საქართველოში, კორპუსები ისე რომ შენდება, რომ მეზობლები ხელს ართმევენ ერთმანეთს ფანჯრიდან. თუმცა თუ მაღალი ფასის ამბიცია გაქვს, მაშინ შესაბამისი ფასის სეგმენტში, საერთაშორისო სტანდარტები ხომ უნდა დაიცვა? რატომ უნდა გადაიხადოს მყიდველმა მაღალი ფასი, სულელია?
მთავარ პრობლემას კი ქმნის თავად ერთობლივი საწარმოს იდეა, 1/3, 2/3 რაც მთლიან საინვესტიციო ფონდს $6 მილიარდამდე ზრდის - ჩვეულებრივი საპნის ბუშტია.
სინამდვილეში, საუბარია $2 მილიარდის დახარჯვაზე (საერთოდ დაიხარჯება კი) და მაშინ ინვესტიცია გადის ნორმალურ მაჩვენებელზე. მოგება საშუალოდ იქნება გასაყიდი ფასის 40%. ანუ, თუ 80კვ.მ იყიდება $200,000-ად, მოგება=$80,000. ხოლო 80,000*15,000/$2მილიარდი=60%, რაც სტანდარტია იმის გათვალისწინებით, რომ მიწის შესყიდვა არ გიწევს. საქართველოს ხელისუფლება კი აქედან ითხოვს 33%, რაც არის $396 მილიონი. ეშმაკი კი დეტალებშია ჩამალული.
საქმე ისაა, რომ მიწის აქტივის ღირებულება, რომლითაც ე.წ. ხელისუფლება წილში შედის, 0-ის ტოლი ხდება მას შემდეგ, როდესაც საცხოვრებელი რეზიდენციები გაიყიდება, რადგან ამ მიწას ხელისუფლება ვეღარ გამოიყენებს. ვერაფერს უზამს. სხვა სიტყვებით, $2 მილიარდის ღირებულების აქტივს $396 მილიონში ცვლის, რომელსაც სავარაუდოდ, მრავალი წლის განმავლობაში შეაგროვებს. ანუ სინამდვილეში, მიწას ძალზე იაფად ყიდის გრძელვადიან პერიოდში. რა თქმა უნდა, Eagle Hills-სთვის ეს საკმაოდ მოგებიანი წინადადებაა, რადგან ამ შემთხვევაში, ის გადის (1.2მილიარდი-396მლნ)/2მლრდ=40%, რაც (მიწის ჩათვლით) საკმაოდ კარგი მაჩვენებელია და რამე რომ იყოს, ასეთი მომხიბლავი შემოთავაზებისთვის რაღაც ნაწილის „გამაზვაც“ შეიძლება იმისთვის, ვის ტვინშიც ეს მოიხარშა. ხოლო ეს 40%-იც იმ დათქმითაა, რომ მშენებლობა ფასის შესაფერისი სტანდარტით განხორციელდება, თორემ ბევრად მეტის მოგებაც შეიძლება. სხვა საკითხია, გაყიდის კი 15,000 ერთეულს ამ ფასად? საშუალოდ, საქართველოში, 27,000 ახალი საცხოვრებელი რეზიდენცია იყიდება წელიწადში, მაგრამ ამ ფასის სეგმენტში ($2500 ყველაზე დიდი ფასია), დაახლოებით, 1,000 (შეიძლება ამასაც ვაჭარბებ). სავარაუდოდ, უხეში დათვლით, 15 წელიწადში გაყიდის.
მთლიანი ეკონომიკური ეფექტი:
- საზოგადოებრივი სარგებელი უარყოფითია (მიწის ღირებულება აღემატება მისაღებ შემოსავალს)
- პროექტს გრძელვადიანი ეფექტი არა აქვს. აშენდება და ერთჯერადად გაიყიდება, რომელშიც მილიონერები იცხოვრებენ. გრძელვადიანი ეფექტი რომ ჰქონდეს, აშენებული ინფრასტრუქტურა უნდა გაქირავდეს (airbnb), მაგრამ უნდა მოიზიდოს Luxury სეგმენტი, რადგან მის შესყიდვაში გადაიხადა მაღალი ფასი კვ.მ-ში. პრაქტიკა აჩვენებს, რომ ასეთი სახლები airbnb-ის ლისტინგში არ გვხვდება.
- Tbilisi Waterfront ვებგვერდზე ვკითხულობთ, რომ „Developed by Eagle Hills – Abu Dhabi, one of the world’s leading real-estate companies with projects across 16 countries over 30 years“. ეს დასტურდება სერბეთის ქეისითაც. ანუ $2 მილიარდი 30 წელში??? ესაა ხმაურიანი პროექტი??? ეს უბრალოდ ბოლია და სხვა არაფერი. ამან რა გავლენა უნდა მოახდინოს ეკონომიკურ ზრდაზე?
ვინ აშენებს?
დიდი ამბიციების მიუხედავად, Eagle Hills-ს დასრულებული პროექტების რაოდენობა სულ 800 ერთეულია 10 წლის განმავლობაში და ისიც, ორ ქვეყანაში და აქაც, ბელგრადიდან არც თუ ისე კარგი გამოხმაურება აქვს (მარტივი გადასამოწმებელია) და ჩვენ ვანდობთ 15,000-ის აშენებას და თან Luxury-ს?
როგორც წესი, საინვესტიციო პროექტები სრულიად ტრანსფარენტული უნდა იყოს. ეს ბიზნესის კანონია. ინვესტორის რეპუტაციაა. ინვესტორის ინტერესია, რომ stakeholder-ები დაარწმუნოს ინვესტიციის ქმედუნარიანობაში. ასე მუშაობს დასავლური ბიზნესი. ასე ვსწავლობთ და ვასწავლით სახელმძღვანელოებიდან. ხოლო, საჯარო ინფორმაციაზე დაყრდნობით, Eagle Hills აშკარად არაა ტრანსფარანტული.
როდესაც ხელშეკრულების დეტალებს არ ასაჯაროებენ, ეს არის დიდი კითხვის ნიშანი
