ტურიზმისა და უძრავი ქონების ექსპერტ თემურ დიასამიძის შეფასებით, ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც წლებია ქვეყანაში ერთ-ერთ ყველაზე მზარდ საინვესტიციო მიმართულებად ითვლება, სერიოზული გამოწვევებისა და სტრუქტურული ცვლილებების წინაშე დგას.
BMGTV-ის გადაცემა „წერტილთან“ ინტერვიუში ექსპერტმა ვრცლად ისაუბრა ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ჭარბი მიწოდების რისკებზე, ინვესტორების მოლოდინებსა და იმ საფრთხეებზე, რაც ქალაქში გრძელვადიანი დაგეგმარების არარსებობას მოჰყვება.
85% საინვესტიციო მიზნით და ფასების კლების ტენდენცია
"თიბისი კაპიტალის" აჭარის უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვის თანახმად, რომელიც საინვესტიციო ბანკმა კონფერენცია „გრემოსთვის“ მოამზადა, ბათუმში ბინების 85% საინვესტიციო მიზნით იყიდება, მაშინ როცა თბილისში უძრავი ქონების 80%-ს საცხოვრებლად ყიდულობენ.
"ზუსტად ამ ფაქტორმა და სამშენებლო ბუმმა ბაზარზე ჭარბი მიწოდება წარმოშვა, რაც უკვე აისახება ფასებზეც", - თქვა თემურ დიასამიძემ და იქვე დასძინა, რომ მხოლოდ ფასებით კონკურენცია სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორში რისკებს მკვეთრად ზრდის.
"ბინების სეგმენტში მიწოდება ძალიან დიდია - ბოლო 4-5 წლის განმავლობაში ის, ფაქტობრივად, გაორმაგდა, გასაქირავებელი მშენებარე ბინების რაოდენობა კი, კვლავ იზრდება. ამ პირობებში კონკურენცია, ძირითადად, ფასების კლებაში გამოიხატება. წარმოიდგინეთ შენობა, სადაც 600 ან 1000 აბსოლუტურად იდენტური, ერთნაირი დიზაინისა და მდებარეობის მქონე ბინაა. როგორ უნდა შევიდეთ ერთმანეთთან კონკურენციაში?! ერთადერთი გზა ფასის შემცირებაა, რათა კონკრეტული პროდუქტი უფრო მომხიბვლელი გახდეს. სამწუხაროდ, რეალობა ასეთია - ამ სეგმენტში ფასები აუცილებლად დაიკლებს.
თუ ორი წლის წინ ღამის თევა 40-45 დოლარის ეკვივალენტი ღირდა, ახლა ფასები, დაახლოებით, 25-30 დოლარიდან იწყება… როდესაც ტურისტული სეზონი შევა აქტიურ ფაზაში და ადამიანები დაინახავენ, რომ ჯავშნების ის რაოდენობა არ აქვთ, რაზედაც აქცენტს აკეთებდნენ, ფასს კიდევ უფრო დააკლებენ“, - აცხადებს თემურ დიასამიძე.
ამონაგების შემცირება და 2-თვიანი ტურისტული სეზონის პრობლემა
ბათუმის უძრავი ქონების ბაზრის დახასიათებისას ექსპერტმა ყურადღება გაამახვილა საინვესტიციო ამონაგების (ROI) მკვეთრ კლებაზეც. მისი თქმით, დღევანდელი რეალობა აცდენილია იმ გათვლებს, რასაც მფლობელები ბინების შეძენისას აკეთებდნენ.
"თუ ადრე, მაგალითად, არსებობდა მოლოდინი, რომ ბინების გაქირავებით წლიური ამონაგები 10-12%-ს ან შესაძლოა, მეტსაც შეადგენდა, დღეს მაჩვენებელი 6, 7 ან 8 პროცენტამდეა შემცირებული. არსებული გათვლებით, 2028-2029 წლისთვის ბათუმში თითქმის 60 000 გასაქირავებელი ბინა იქნება, რაც, გარწმუნებთ, ბევრ დიდ ევროპულ ქალაქზე გაცილებით მეტია. დედაქალაქებსაც კი - მაგალითად, პრაღას ან ბუდაპეშტს - ბათუმი ამ მაჩვენებლით გადაასწრებს", - აღნიშნა მან.
მისივე აზრით, პრობლემას კიდევ უფრო ამწვავებს ის გარემოება, რომ ბათუმი კვლავ რჩება მოკლევადიანი სეზონის ქალაქად, სადაც ძირითადი დატვირთვა ივლისსა და აგვისტოზე მოდის.
"თბილისში, მთელი წლის განმავლობაში, შეიძლება ბინის გაქირავებაზე იფიქრო, ბათუმი კი გახდა 2-3 თვის სეზონის ქალაქი. ამ კონკრეტულ მონაკვეთში, იმ რაოდენობა ბინებზე თუ გავანაწილებთ შემოსულ ტურისტებს და ელემენტარული მათემატიკით გამოვთვლით, რა მოგება შეიძლება ადამიანმა მიიღოს, მიხვდებით, რომ ეს ციფრები ძალიან შორს არის იდეალურისგან. ამ ეტაპზე, შეიძლება ეს ისეთი პრობლემა არ არის, მაგრამ მომავალში, როდესაც ყველა ეს ბინა ექსპლუატაციაში შევა, საკმაოდ სერიოზული პრობლემა გახდება," - აღნიშნავს ექსპერტი.
მიგრანტების მიერ შექმნილი პარალელური ეკოსისტემა
თემურ დიასამიძემ ინტერვიუში ხაზი გაუსვა იმასაც, რომ უძრავი ქონების გაქირავების ბაზარზე ადგილობრივ ქართველ მფლობელებს სერიოზულ კონკურენციას უწევენ საქართველოში ჩამოსული უცხოელი მიგრანტები (ძირითადად რუსულენოვანი სეგმენტი), რომლებმაც საკუთარი, დახურული ეკოსისტემა შექმნეს.
"ისინი ძალიან მძლავრად არიან წარმოდგენილი და, რამდენადაც ვიცი, სასტუმროებიც აქვთ უკვე ნაქირავები. გაქირავების ბიზნესშიც ძალიან კარგად არიან – აქირავებენ სეზონურად ბინებს და არამხოლოდ სეზონურად, იგივე კომპლექსებში, რომლებშიც ადრე ქართველები აქირავებდნენ. [...] რუსულენოვან სეგმენტში ადგილობრივები ძალიან დიდი წილით ჩააჩოჩეს ჩამოსულებმა", - თქვა მან.
მეგა-პროექტების რისკები და გრძელვადიანი ხედვის დეფიციტი
თემურ დიასამიძემ „წერტილთან“ ინტერვიუში ისაუბრა ბათუმში დაანონსებულ მეგა-პროექტებზეც და განაცხადა, რომ მასშტაბურ მშენებლობებს ქალაქის ინფრასტრუქტურა მზად არ ხვდება.
უძრავი ქონების ექსპერტის დასკვნით, ბაზრის მთავარი ნაკლი გრძელვადიანი ხედვის არარსებობაა, რაც მას საერთაშორისო კონკურენტებთან აგებინებს.
"როდესაც ისეთ ქვეყნებს ვადარებთ თავს, როგორიც თურქეთი ან არაბთა გაერთიანებული საამიროებია, ვხედავთ, რომ იქ უძრავი ქონების ბაზარი მკაფიო სტრატეგიით ვითარდება. უცხოელი ინვესტორი ჩასვლისთანავე ხვდება პროგნოზირებად ბიზნესკლიმატს და ზუსტ გეგმას: იცის, საით მიდის ქალაქის განვითარება, რომელ ზონაში რა ტიპის მშენებლობაა მიზანშეწონილი და რა ფინანსურ მაჩვენებლებთან არის ეს ყველაფერი დაკავშირებული. ჩვენთან კი, სამწუხაროდ, ბიზნესიც და მოსახლეობაც მხოლოდ რეაგირების რეჟიმში ვართ გადასული - გრძელვადიანი დაგეგმარების პრაქტიკა უკვე დიდი ხანია დავკარგეთ", - განაცხადა თემურ დიასამიძემ.
