„თბილისის გარეუბნებში ბინის შეძენა დღეს თვეში დაახლოებით 450-470$-ის გადახდით არის შესაძლებელი“ - ამის შესახებ გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ „ინნ ჯგუფის“ დამფუძნებელმა ისაუბრა. პაატა კოკაის თქმით, სწორედ შიდა უპროცენტო განვადება ზრდის საცხოვრებლის ხელმისაწვდომობას, ხოლო მოთხოვნას ემიგრანტებთან ერთად რეგიონებიდან ჩამოსული მოსახლეობა ასტიმულირებს.
ხელახალი გაყიდვების ¼-ის მიუხედავად, კომპანიაში სისტემურ რისკებს ვერ ხედავენ და აცხადებენ, რომ გაფუჭებული სესხების წილი მინიმალურია.
„ჩვენ ძირითადად გარეუბნებში ვართ წარმოდგენილი, სადაც ბინის შეძენა თვეში დაახლოებით 450-470 დოლარის გადახდით არის შესაძლებელი. კორპუსის დასრულებამდე მყიდველები სარგებლობენ უპროცენტო შიდა განვადებით, შემდეგ კი ბევრს ბინის გადაყიდვაც შეუძლია. ჩვენს პროექტებში ასეთი შემთხვევები დაახლოებით 20-25%-ს შეადგენს.
ემიგრანტების გარდა, მოთხოვნას ქმნიან რეგიონებიდან ჩამოსული ხელოსნებიც. მათთვის ხშირად უფრო მისაღებია ბინის შეძენა, ვიდრე ქირის გადახდა, რადგან ბანკის სესხზე გადასვლის შემდეგაც დაახლოებით იმავე ოდენობის ყოველთვიური გადასახადი უწევთ.
ჩვენს შემთხვევაში კლიენტი 2-3 წლის განმავლობაში რეგულარულად იხდის შიდა განვადებას. ამის შემდეგ, როდესაც ბანკში გადადის, თუ გადახდის ისტორია მოწესრიგებული აქვს, იპოთეკური სესხის მიღება, როგორც წესი პრობლემას არ წარმოადგენს. თუ ვადაგადაცილება ფიქსირდება, ბანკი სესხს აღარ ამტკიცებს და ბინა დეველოპერს უბრუნდება. თუ ბინა დეველოპერს უბრუნდება, ფინანსური ზარალი, როგორც წესი, არ დგება. ამ დროისთვის ბინის ფასი უკვე გაზრდილია, ხოლო კლიენტის მიერ გადახდილი თანხის გარკვეული ნაწილი, ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, დეველოპერს რჩება. შესაბამისად, დეველოპერი ინარჩუნებს როგორც გაძვირებულ აქტივს, ისე შესაბამის კომპენსაციას.
დღეს ბანკები ძალიან ფრთხილ საკრედიტო პოლიტიკას ატარებენ. ისინი სიფრთხილით აფინანსებენ როგორც მყიდველებს, ისე თავად დეველოპერებს და ხშირ შემთხვევაში დამატებით უზრუნველყოფასაც ითხოვენ. 2022 წელს მართლაც არსებობდა განცდა, რომ ბანკები ზედმეტად მარტივად გასცემდნენ დაფინანსებას, თუმცა დღეს ვითარება სრულიად განსხვავებულია. ბანკები გაცილებით ფრთხილად მოქმედებენ, ზედმეტ რისკს აღარ იღებენ და ამით ფაქტობრივად, ბაზრის ერთ-ერთ მთავარ დამბალანსებელ მექანიზმადაც გვევლინებიან. სწორედ ამიტომ, სისტემურ დეველოპერებთან დღეს სისტემურ რისკს ვერ ვხედავ.“- განაცხადა კოკაიამ.
ეკონომისტების შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარზე შიდა უპროცენტო განვადებების ფონზე სპეკულაციური კაპიტალის წილი იზრდება. მყიდველების გადახდისუნარიანობის წინასწარი შეფასების არარსებობამ კი მომავალში შესაძლოა მნიშვნელოვანი რისკები გააჩინოს.
გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას მაგ. ეკონომისტი გიორგი ხიშტოვანი აღნიშნავს, რომ ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზარზე ერთდროულად რამდენიმე მნიშვნელოვანი ტენდენცია გამოიკვეთა. კერძოდ, რეკორდულად გაიზარდა საცხოვრებელი ბინების მიწოდება, 2022–2023 წლებთან შედარებით შენელდა ფასების ზრდის ტემპი, ხოლო ბანკებმა იპოთეკური სესხების გაცემის პირობები გაამკაცრეს.
ამ სამმა ფაქტორმა ბაზარზე ახალი საინვესტიციო შესაძლებლობა შექმნა - მზა ბინის ნაცვლად ინვესტორებისთვის უფრო მოგებიანი გახდა მშენებარე პროექტში შედარებით დაბალ ფასად ბინის შეძენა და მოგების მიღების სანაცვლოდ მისი დასრულების ეტაპზე მისი გადაყიდვა.
სწორედ ამ ნაწილში ხიშტოვანი პარალელს 2008 წლის კრიზისთან ავლებს და ამბობს, რომ საქართველოს შემთხვევაში რისკის წყარო ბანკები კი არა, დეველოპერების მიერ შეთავაზებული შიდა განვადებებია. მაშინ როცა დღეს ბინის შეძენა თითქმის ყველა მყიდველს, მისი შემოსავლებისა და საბანკო ისტორიის გადამოწმების გარეშე თვეში დაახლოებით 450$-ად შეუძლია, ეს მომდევნო 2-3 წლიან პერსპექტივაში აჩენს საშიშროებას, რომ ბაზარზე ათასობით გასაყიდი ბინა გამოვა. ჭარბი მიწოდება ფასების კლებას გამოიწვევს, ეს კი როგორც ინვესტორების, ისე კომპანიებისა თუ ქვეყნის ეკონომიკაზე მნიშვნელოვანი ნაგატიური ეფექტის მომტანი იქნება.
„თიბისი კაპიტალში“ ფიქრობენ, რომ ბაზრის მაღალი ტემპით ზრდის მიუხედავად ბინებზე მოთხოვნა კვლავ ძლიერია, შესაბამისად არსებული ვითარება 2008 წლის პერიოდისგან მნიშვნელოვნად განსხვავდება. კომპანიის ვიცე-პრეზიდენტი ირინა კვახაძე მათ ხელთ არსებულ სტატისტიკურ მონაცემებზე დაყრდნობით განმარტავს, რომ თბილისში ბინების შეძენის მთავარი მიზნები კვლავ საცხოვრებელია, მყიდველების დიდი ნაწილი კი ადგილობრივია.
მათივე განმარტებით, ამ ეტაპზე მთავარი გამოწვევა არა ჭარბი მიწოდება ან მოთხოვნის ხელოვნური ზრდა, არამედ ბაზრის შესახებ სრულყოფილი მონაცემების ნაკლებობაა, რაც რისკების შეფასებასა და ეფექტიან მართვას ართულებს. შესაბამისად აუცილებელია წვდომა დეველოპერების მიერ გაცემულ შიდა განვადებების პორტფელზე. ამასთან, რეგულაციები ისე უნდა დაიგეგმოს, რომ ერთდროულად შემცირდეს სისტემური რისკები და არ შეიზღუდოს იმ მოქალაქეების წვდომა საცხოვრებელზე, რომლებიც ბინის შეძენას შიდა განვადებით ახერხებენ.
