ეკონომისტების შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარზე შიდა უპროცენტო განვადებების ფონზე სპეკულაციური კაპიტალის წილი იზრდება. მყიდველების გადახდისუნარიანობის წინასწარი შეფასების არარსებობამ კი მომავალში შესაძლოა მნიშვნელოვანი რისკები გააჩინოს.
გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას გიორგი ხიშტოვანი აღნიშნავს, რომ ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზარზე ერთდროულად რამდენიმე მნიშვნელოვანი ტენდენცია გამოიკვეთა. კერძოდ, რეკორდულად გაიზარდა საცხოვრებელი ბინების მიწოდება, 2022–2023 წლებთან შედარებით შენელდა ფასების ზრდის ტემპი, ხოლო ბანკებმა იპოთეკური სესხების გაცემის პირობები გაამკაცრეს.
ამ სამმა ფაქტორმა ბაზარზე ახალი საინვესტიციო შესაძლებლობა შექმნა - მზა ბინის ნაცვლად ინვესტორებისთვის უფრო მოგებიანი გახდა მშენებარე პროექტში შედარებით დაბალ ფასად ბინის შეძენა და მოგების მიღების სანაცვლოდ მისი დასრულების ეტაპზე მისი გადაყიდვა.
სწორედ ამ ნაწილში ხიშტოვანი პარალელს 2008 წლის კრიზისთან ავლებს და ამბობს, რომ საქართველოს შემთხვევაში რისკის წყარო ბანკები კი არა, დეველოპერების მიერ შეთავაზებული შიდა განვადებებია. მაშინ როცა დღეს ბინის შეძენა თითქმის ყველა მყიდველს, მისი შემოსავლებისა და საბანკო ისტორიის გადამოწმების გარეშე თვეში დაახლოებით 450$-ად შეუძლია, ეს მომდევნო 2-3 წლიან პერსპექტივაში აჩენს საშიშროებას, რომ ბაზარზე ათასობით გასაყიდი ბინა გამოვა. ჭარბი მიწოდება ფასების კლებას გამოიწვევს, ეს კი როგორც ინვესტორების, ისე კომპანიებისა თუ ქვეყნის ეკონომიკაზე მნიშვნელოვანი ნაგატიური ეფექტის მომტანი იქნება.
„ბოლო წლებში ბაზარზე რამდენიმე მნიშვნელოვანი ტენდენცია ერთდროულად ჩამოყალიბდა. პირველი, რეკორდულად გაიზარდა ბინების მიწოდება. მეორე უძრავი ქონების ფასები უკვე ისეთი ტემპით აღარ იზრდება, როგორც 2022-2023 წლებში, ანუ ფასების ზრდა მნიშვნელოვნად შენელდა. მესამე კი ისაა, რომ მარეგულირებელმა და საბანკო სექტორმა იპოთეკური სესხების გაცემის პირობები მნიშვნელოვნად გაამკაცრა.
ამ სამმა ფაქტორმა შექმნა გარემო, რომელსაც გარკვეული პარალელი აქვს 2008 წლის კრიზისამდე არსებულ ვითარებასთან. პარალელს ვავლებ არა იმ თვალსაზრისით, რომ სიტუაცია იდენტურია, არამედ იმიტომ, რომ ბაზარზე გაჩნდა ახალი ტიპის სტიმულები. ერთი მხრივ, რეკორდული მიწოდების გამო დეველოპერებს აქვთ ინტერესი, რაც შეიძლება მეტი ბინა გაყიდონ მშენებლობის დასრულებამდე, ამიტომ გაყიდვის პირობებს უფრო მოქნილად უდგებიან. მეორე მხრივ კი, რადგან იპოთეკური სესხის აღება გართულდა და მზა ბინებზე ფასების ზრდა შენელდა, საინვესტიციოდ უფრო მიმზიდველი გახდა მშენებარე პროექტში ბინის შეძენა, სადაც ფასი დაბალია და დასრულებამდე კაპიტალის მნიშვნელოვანი ზრდის მიღების შესაძლებლობა არსებობს.
სწორედ აქ ვხედავ პარალელს 2008 წლის მოვლენებთან. დღეს ადამიანს შეუძლია თვეში დაახლოებით 450 დოლარის გადახდით გახდეს ინვესტორი და სამი წლის შემდეგ, თუ ფასების ზრდა გაგრძელდება, დაახლოებით 40%-იანი ამონაგები მიიღოს. განსხვავება ის არის, რომ აშშ-ში რისკი ძირითადად მარტივად გაცემულ იპოთეკურ სესხებს უკავშირდებოდა, საქართველოში კი ეს შესაძლებლობა შიდა განვადებების მეშვეობით იქმნება, რომელსაც სამშენებლო კომპანიები თავად სთავაზობენ მომხმარებლებს. სწორედ ამიტომ, გარკვეულწილად გამარტივდა სპეკულაციური კაპიტალის შემოსვლა უძრავი ქონების ბაზარზე.
დღეს ბევრი მიმდინარე პროექტი თითქმის მთლიანად გაყიდულია, თუმცა ხშირად ეს გაყიდვები შიდა განვადების პირობებში ხდება. საკმარისია მყიდველმა თვეში დაახლოებით 400-450 დოლარის გადახდა შეძლოს და, როგორც წესი, არავინ ამოწმებს, ექნება თუ არა მას სამი წლის შემდეგ, მშენებლობის დასრულებისას ისეთი შემოსავალი, რომ იპოთეკური სესხი მიიღოს. ჩემი აზრით, სწორედ ეს არის მთავარი რისკი. მყიდველების სკრინინგი პრაქტიკულად არ ხდება. თუ ადამიანი მზად არის ყოველთვიურად 450 დოლარი გადაიხადოს, მას ბინის შეძენა შეუძლია. თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ რამდენიმე წლის შემდეგ ბანკის მოთხოვნებსაც დააკმაყოფილებს.“ -განაცხადა ხიშტოვნმა.
ეკონომისტი მიიჩნევს, რომ აუცილებელია არსებობდეს მინიმალური წინასწარი შეფასება. მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ იმის დადგენა, შეუძლია თუ არა ადამიანს დღეს კონკრეტული თანხის გადახდა, არამედ იმის შეფასებაც, ექნება თუ არა მომავალში საკმარისი გადახდისუნარიანობა, რაც მისი აზრით სამომავლოდ დაგროვილ რისკებს შეამცირებს.
„დღეს, როდესაც მიწოდება ისტორიულად მაღალია, დეველოპერები მზად არიან, ბინები მაქსიმალურად ფართო წრის მყიდველებს მიჰყიდონ. ამ პროცესს კი დამატებით ახალისებს მოლოდინი, რომ მშენებარე პროექტში მცირე ყოველთვიური შენატანით შესაძლებელია მაღალი მოგების მიღება. პრობლემა ის არის, რომ არ ვიცით, ვინ არიან ეს ინვესტორები და რამდენად შეძლებენ ისინი საბოლოო ვალდებულებების შესრულებას.
თუ ახალი პროექტის ბინების 90-95% რამდენიმე თვეში იყიდება, ეს ერთი შეხედვით ძალიან პოზიტიური მაჩვენებელია. მაგრამ თუ ამ გაყიდვების მნიშვნელოვანი ნაწილი შიდა განვადებითა და სპეკულაციური მოლოდინით არის განხორციელებული, სწორედ აქ ჩნდება ახალი ტიპის რისკები, რომელთა მასშტაბის შეფასება დღეს არსებული მონაცემებით შეუძლებელია.“ - განაცხადა ხიშტოვანმა.
ცნობისთვის, 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისი სათავეს სწორედ აშშ-ის უძრავი ქონების ბაზრიდან იღებს. თუმცა, კრიზისის გამომწვევი მიზეზი მხოლოდ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჭარბი მშენებლობა არ ყოფილა. გადამწყვეტი როლი შეასრულა მაღალი რისკის მქონე იპოთეკურმა სესხებმა და ფინანსურმა სისტემამ, რომელმაც აღნიშნული რისკები საერთაშორისო ბაზრებზე გაავრცელა.
კრიზისამდე პერიოდში აშშ-ში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასები ხანგრძლივი დროის განმავლობაში სწრაფი ტემპით იზრდებოდა, რის გამოც გაჩნდა მოლოდინი, რომ ბინების ღირებულება ზრდას მომავალშიც განაგრძობდა. შედეგად, უძრავი ქონების მიმართ როგორც საცხოვრებელი, ისე საინვესტიციო მიზნებით, მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა.
მაღალი მოთხოვნის ფონზე, ბანკებმა იპოთეკური დაკრედიტების სტანდარტები შეარბილეს და სესხებს გასცემდნენ იმ მსესხებლებზეც, რომელთა გადახდისუნარიანობა არასაკმარისი იყო. ამან, ერთი მხრივ, კიდევ უფრო გაზარდა მოთხოვნა, ხოლო მეორე მხრივ, დეველოპერებს უბიძგა სამშენებლო აქტივობის გაფართოებისკენ, რამაც ბაზარზე ახალი საცხოვრებელი ფართების მოცულობა მნიშვნელოვნად გაზარდა.
სიტუაცია შეიცვალა მას შემდეგ, რაც უძრავი ქონების ფასების ზრდა შეჩერდა. ფასების სტაგნაციისა და შემდგომი კლების პირობებში, მსესხებელთა ნაწილმა იპოთეკური ვალდებულებების მომსახურება ვეღარ შეძლო. შედეგად, ბანკებმა პრობლემური სესხების უზრუნველყოფის სახით საცხოვრებელი უძრავი ქონების ჩამორთმევა დაიწყეს, რამაც ბაზარზე გასაყიდი ბინების რაოდენობა მკვეთრად გაზარდა.
გაზრდილი მიწოდებისა და შემცირებული მოთხოვნის პირობებში უძრავი ქონების ფასები მნიშვნელოვნად დაეცა. შედეგად, ბევრი მსესხებელი აღმოჩნდა მდგომარეობაში, როდესაც უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება იპოთეკური სესხის დარჩენილ ნაშთზე ნაკლები გახდა.
კრიზისი უძრავი ქონების სექტორს არ შემოიფარგლა და სწრაფად გავრცელდა გლობალურ ფინანსურ სისტემაში. ამის მიზეზი იყო ის, რომ ბანკებს იპოთეკური სესხები ფასიან ქაღალდებად ჰქონდათ გარდაქმნილი და საერთაშორისო ინვესტორებისთვის გაყიდული. შესაბამისად, როდესაც იპოთეკური სესხების მნიშვნელოვანი ნაწილი პრობლემური გახდა, ზარალი მხოლოდ ამერიკულ საფინანსო ინსტიტუტებს არ შეხებიათ, კრიზისი საერთაშორისო ფინანსურ ბაზრებსაც გადაედო და საბოლოოდ გლობალურ ფინანსურ კრიზისში გადაიზარდა.
