თბილისში საოფისე უძრავი ქონების ჯამური ფართობი 1.9 მლნ კვ.მ-ს შეადგენს, საიდანაც გასაქირავებელი ბიზნეს ცენტრების წილი 19%-ია (358 ათასი კვ.მ.) - ამის შესახებ საინვესტიციო ბანკ Galt & Taggart-ის თბილისის საოფისე უძრავი ქონების ბაზრის კვლევის ანგრიშში ვკითხულობთ. დოკუმენტი სექტორის მიმდინარე დინამიკას, მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსსა და მომდევნო წლების განვითარების პერსპექტივებს აფასებს.
კვლევის ძირითად მიგნებებსა და სექტორისთვის საჭირო რეკომენდაციებზე "საქმიანი დილას" ეთერში Galt & Taggart-ის სექტორული კვლევების უფროსმა ზუკა თავყელიშვილმა ისაუბრა.
მისი განმარტებით, პანდემიამდელ პერიოდთან შედარებით, თბილისის ბაზარზე საოფისე უძრავი ქონების მიწოდება საგრძნობლად გაიზარდა, თუმცა მოთხოვნამ მას მაინც გადაასწრო.
"რომ გადავხედოთ საოფისე ბაზარს 2019 წელს, საშუალო ვაკანტურობის დონე 10% გვქონდა, რაც საკმაოდ ჯანსაღი ნიშნულია. ამის შემდეგ, 2019-2025 წლებში, მიწოდება საკმაოდ სწრაფი ტემპით გაიზარდა და ზრდის ტემპი ჯამურად 56% იყო. ძირითადად, ეს იყო იმის გამო, რომ მაღალი კლასის ბიზნეს ცენტრების რაოდენობა, რაც 2019 წლამდე საკმაოდ ლიმიტირებული იყო ბაზარზე, მნიშვნელოვნად გაიზარდა, გასამმაგდა მათი მოცულობა. თუმცა მეორე მხარეს მოთხოვნას თუ შევხედავთ, ამავე პერიოდში მოთხოვნამ მიწოდების ზრდის ტემპებს გადააჭარბა", - განაცხადა ზუკა თავყელიშვილმა.
კვლევის თანახმად, 2019-2025 წლებში ბაზარზე მოთხოვნის ზრდამ 62% შეადგინა. თავყელიშვილის თქმით, ამ დინამიკის უკან ორი წამყვანი სექტორი იდგა – IT და ფინანსები.
"აქ ორი მთავარი სექტორი იყო, რამაც ეს გამოიწვია: ერთი იყო IT სექტორი, სადაც ამ პერიოდში 120%-ით იყო გაზრდილი დასაქმება, მეორე საფინანსო სექტორი – სადაც თითქმის 30%-იანი ზრდა გვქონდა. და შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ამ ორი სექტორის ზრდამ აითვისა გაზრდილი მიწოდება. შესაბამისად, ვაკანტურობა 6.6%-მდე შეგვიმცირდა", - ამბობს ის.
Galt & Taggart-ის პროგნოზით, 2026-2028 წლებში თბილისის საოფისე ბაზარზე ტენდენცია შეიცვლება, ვინაიდან დაგეგმილი პროექტების ექსპლუატაციაში შესვლა მიწოდებას მნიშვნელოვნად გაზრდის, ხოლო მოთხოვნის ზრდის ტემპი შენელდება.
ზუკა თავყელიშვილი აღნიშნავს, რომ მომდევნო სამ წელიწადში ბაზარზე მნიშვნელოვანი ახალი ფართობები შევა, რასაც მოთხოვნის მხარე შესაბამისი სისწრაფით ვერ დაეწევა.
"მომდევნო სამ წელიწადში, დღეს უკვე დაგეგმილი პროექტების ფონზე ველოდებით, რომ მინიმუმ 100 ათასი კვადრატული მეტრის ახალი ბიზნეს ცენტრები გამოვა, რაც 28%-იანი ზრდაა დღევანდელ ნიშნულთან შედარებით. მეორე მხრივ კი, თუ შევხედავთ მოთხოვნის მხარეს, აქ დასაქმების პროგნოზით, ჩვენ ეს დასაქმებულთა რაოდენობა შემდეგ უკვე ვთარგმნეთ ოფისებზე მოთხოვნაში (თუ რამდენ კვადრატულის მოთხოვნა გაჩნდება) და ეს ორჯერ უფრო ნაკლები ტემპი იქნება – 14%. ანუ, მიწოდება მოთხოვნაზე ორჯერ ჩქარა გაიზარდება მომდევნო სამ წელში, რაც გამოიწვევს ვაკანტურობის ზრდას", - განმარტავს Galt & Taggart-ის სექტორული კვლევების უფროსი.
კვლევის მიხედვით, მიწოდების 28%-იანი და მოთხოვნის 14%-იანი ზრდის ფონზე, 2028 წლისთვის ვაკანტურობის დონე ჯამურად ბიზნეს ცენტრებში 16.8%-მდე გაიზრდება. აქედან მაღალი კლასის ოფისებში ვაკანტურობა 15.3%-მდე, ხოლო საშუალო კლასის ოფისებში 17.9%-მდე მოიმატებს.
ბაზარზე მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსის დასასტაბილურებლად და ვაკანტურობის კვლავ ჯანსაღ, 10%-იან ნიშნულამდე დასაყვანად, Galt & Taggart-ი გასცემს რეკომენდაციას, რომ 2029-2031 წლებში ახალი საოფისე პროექტების დაწყება დროებით შეჩერდეს.
ზუკა თავყელიშვილის თქმით, ეს გადაწყვეტილება როგორც კერძო სექტორზე, ისე მარეგულირებელ/ნებართვების გამცემ ორგანოებზეა დამოკიდებული.
"ამის შემდეგ უკვე იმისათვის, რომ ბუნებრივი მოთხოვნის პირობებში, როდესაც ბუნებრივი მოთხოვნა ორგანულად იზრდება, იმისთვის, რომ ამან აითვისოს ბაზარზე გაზრდილი მიწოდება, ვფიქრობთ, რომ 2029-2031 წლებში ახალი მიწოდება დროებით უნდა დაპაუზდეს.
[ეს] უკავშირდება პირველ რიგში ბიზნესის გადაწყვეტილებას, რომ ახალი პროექტები აღარ დაიწყონ, და მეორე მხარე უკვე არიან ისინი, ვინც გასცემენ ამ ნებართვას და საბოლოო ჯამში პროექტის განხორციელების შესაძლებლობას იძლევიან. შესაბამისად, ვფიქრობთ, უხილავმა ხელმა ბიზნესს უნდა უბიძგოს, რომ ცოტა ხანი დაპაუზდეს ახალი მიწოდება, თუმცა ბუნებრივია, თუ ასე არ მოხდა, ვაკანტურობის დონის ათ პროცენტამდე ჩამოსვლას ვერ შევძლებთ", - ამბობს ზუკა თავყელიშვილი.
კვლევის მიხედვით, თუ 2029-2031 წლებში ახალი მიწოდების ზრდა 0% იქნება, ხოლო მოთხოვნა ბუნებრივი გზით 9%-ით გაიზრდება, ვაკანტურობის დონე კვლავ ოპტიმალურ 10%-იან ნიშნულს დაუბრუნდება.
