საინვესტიციო ბანკ Galt & Taggart-ში აცხადებენ, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე დეველოპერების შიდა განვადებებთან დაკავშირებული რისკების შესამცირებლად მნიშვნელოვანია, რომ მიწოდების მხარეს კლების ტენდენცია შენარჩუნდეს.
საქმე ისაა, რომ საერთაშორისო სავალუტო ფონდი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ პოტენციურ რისკებზე საუბრობს. როგორც ფონდის ანგარიშშია ნათქვამი, ბოლო პერიოდში დეველოპერების მიერ გაცემული კვაზი-იპოთეკური სესხები, ანუ შიდა განვადებები სწრაფი ტემპით გაიზარდა. შესაბამისად, სავალუტო ფონდის რეკომენდაციაა, რომ დეველოპერებზე ეროვნული ბანკის ზედამხედველობა გაფართოვდეს, იმ შემთხვევაში თუკი მათი საქმიანობა ფინანსურ შუამავლობად ჩაითვლება.
როგორც BMG-სთან Galt & Taggart-ის სექტორული კვლევების უფროსი, ზუკა თავყელიშვილი აცხადებს, შიდა განვადებების მზარდი წილი გარკვეულ რიკსებს მართლაც შეიცავს, რის შესამცირებლადაც მთავარი გზა მშენებლობის ნებართვების კლებაა, რისი ტენდენციაც ბოლო პერიოდში ფიქსირდება.
“ვფიქრობ, სრულიად ვალიდური არგუმენტებია, რაც IMF-ის კვლევაში არის ნაჩვენები და კონტექსტის შესაქმნელად საჭიროა გავიგოთ, ზოგადად აქამდე როგორ მოვიდა ბაზარი. მოგეხსენებათ, 2022 წლის შემდეგ ჭარბ მოთხოვნას ბაზარმა 2023 წელს უკვე გაზრდილი მიწოდებით უპასუხა. მხოლოდ 2023 წელს თუ შევხედავთ, ნებართვების მოცულობა თბილისში 40%-ით იყო წლიურად გაზრდილი. ამის შემდეგ, 2024-2025 წლებში მცირედი წლიურად 5%-იანი შემცირება იყო, თუმცა შეგვიძლია თამამად ვთქვათ, რომ მიწოდების ნიშნული იმაზე მაღლა ნარჩუნდება, ვიდრე ჯანსაღი პირველადი ბაზრის მოთხოვნა არის. მოგეხსენებათ, ყოველწლიურად საშუალოდ 20 000 ბინის ფარგლებში იყიდება პირველად ბაზარზე, მიმდინარე პროექტებში ბინები.
ამ ყველაფერს მოჰყვა ის, რომ ბაზარზე, რა თქმა უნდა, გაიზარდა კონკურენცია და ვიხილეთ ბევრად უფრო გაზრდილი მშენებლობების რაოდენობაც და შესაბამისად, დეველოპერების მხრიდან ფასი არ ყოფილა ერთადერთი ბერკეტი, რითიც ერთმანეთთან კონკურენციაში შედიოდნენ. იყო მარკეტინგული აქტივობებიც და ასევე ერთ-ერთი ძალიან მნიშვნელოვანი ბერკეტი აღმოჩნდა შიდა განვადების სქემები, რაც მათ პერიოდულად უფრო დახვეწეს, გაამჯობესეს და მომხმარებლისთვის კიდევ უფრო ხელმისაწვდომი გახადეს მაქსიმალურად ბინის შეძენა. ამ კონკურენციამ საბოლოო ჯამში, გამოიწვია ის, რომ შიდა განვადებები, შეიძლება ითქვას, რომ მაქსიმალურად გამარტივდა, დაიხვეწა და მოერგო მომხმარებელს. თუ თავიდან იყო 70-80% წინასწარი შენატანი, შემდეგ ჩამოვიდა 50-ზე, 30-ზე, 10%-ზეც და ახლა ხშირი არის უკვე ისეთი პროექტები, სადაც წინასწარი შენატანის გარეშეც შეგვიძლია ბინის შეძენა. ბუნებრივი არის, როგორც ანგარიშში (IMF) არის აღნიშნული, ერთი მხრივ, ეს მოთხოვნას ასტიმულირებს, თუმცა, მეორე მხრივ, რა თქმა უნდა, თვითონ დეველოპერულ სექტორში რისკებსაც ზრდის. პირველ რიგში იმიტომ, რომ ეს საქმიანობა არ არის პირდაპირ დეველოპერებისთვის პირველადი საქმე და ეს პროდუქტი, შეიძლება ითქვას, რომ ბანკებისთვის ბევრად უფრო კომფორტულად სამუშაო არის. თუმცა დღეს ბაზარი იმ ეტაპზეა, სადაც ბანკის საკრედიტო პროდუქტს ძალიან გაუჭირდება, რომ დღევანდელი მოცემულობით კონკურენცია გაუწიოს იმ შეთავაზებებს, რაც დეველოპერების მხრიდან გვაქვს.
რა შეიძლება მოხდეს სამომავლოდ, პირველ რიგში, ვიტყოდი, რომ მიწოდების მხარეს აუცილებელია, რომ გაგრძელდეს ის კლება, რაც ბოლო შვიდი თვეა მიმდინარეობს. წინა წელს აქტიურად ვსაუბრობდით, რომ გაზრდილი მიწოდება ამ რისკებს კიდევ უფრო ზრდის და კარგი სიგნალია ის, რომ ბოლო შვიდი თვეა გაცემულ ნებართვებში წლიური კლება ფიქსირდება და ვფიქრობთ, რომ მინიმუმ წლის განმავლობაში ასე უნდა გაგრძელდეს”, - განაცხადა ზუკა თავყელიშვილმა.
რაც შეეხება საკითხს, უნდა გავრცელდეს თუ არა დეველოპერებზე ეროვნული ბანკის ზედამხედველობა, ზუკა თავყელიშვილი მიიჩნევს, რომ ეს მიმართულება სებ-ის მანდატს სცდება, თუმცა შიდა განვადებებთან დაკავშირებით თავად სექტორის მონაწილეებს შორის გარკვეული კონსენსუსია საჭირო.
“რაც შეეხება, შიდა განვადებების მხარეს როგორ შეიძლება სურათი შეიცვალოს, აქ ვფიქრობ, რომ ბაზრის თითოეული მოთამაშის ერთგვარი კონსენსუსი დასჭირდება ამ ყველაფერს, სადაც, როგორც ეროვნული ბანკი, ასევე კომერციული ბანკებიც და დეველოპერებიც, ერთიან გარკვეულ შეთანხმებას მიაღწევენ, რითიც სამომავლო ნაბიჯები იქნება გადადგმული. ზოგადად, ეს კითხვა ვფიქრობ, რომ თვითონ ეროვნულ ბანკს და ბაზრის მოთამაშეებს უნდა დავუსვათ. ვფიქრობ, ეროვნული ბანკის მანდატი იმას სცდება, რომ დეველოპერულ ბაზარზე თითოეული მოთამაშე დაარეგულიროს. მათი პირველადი საქმიანობა კომერციულ ბანკებს ეხება, შესაბამისად, სწორედ ამიტომ ვამბობ, რომ ყველა მოთამაშის ერთიანი შეთანხმება უნდა იქნეს მიღწეული იმისათვის, რომ შემდგომი ნაბიჯები გადაიდგას”, - განაცხადა ზუკა თავყელიშვილმა.
ცნობისთვის, თბილისში საცხოვრებელი მშენებლობების ნებართვების გაცემის კლების ტენდენცია გრძელდება, გაცემული ნებართვების საცხოვრებელი ფართობი დედაქალაქში ზედიზედ მეშვიდე თვეა მცირდება.
