დეველოპერული კომპანიების ნაწილი იზიარებს მოსაზრებას, რომ ბოლო წლების განმავლობაში უძრავი ქონების ბაზარზე გაზრდილი შიდა განვადებების წილი გარკვეულ რისკებს შეიცავს.
საქმე ისაა, რომ საერთაშორისო სავალუტო ფონდი საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ პოტენციურ რისკებზე საუბრობს. როგორც ფონდის ანგარიშშია ნათქვამი, ბოლო პერიოდში დეველოპერების მიერ გაცემული კვაზი-იპოთეკური სესხები, ანუ შიდა განვადებები სწრაფი ტემპით გაიზარდა. შესაბამისად, სავალუტო ფონდის რეკომენდაციაა, რომ დეველოპერებზე ეროვნული ბანკის ზედამხედველობა გაფართოვდეს, იმ შემთხვევაში თუკი მათი საქმიანობა ფინანსურ შუამავლობად ჩაითვლება.
როგორც BMG-სთან კომპანია „იბერკომპანის“ დირექტორი აცხადებს, სექტორში გაზრდილი კონკურენციიდან გამომდინარე, შიდა განვადებების სქემა ერთ-ერთი მთავარი მექანიზმია, რითიც დეველოპერები გაყიდვებს ასტიმულირებენ.
ლევან დიასამიძე ამბობს, რომ მთავარი გამოწვევა, რაც მსგავს სქემებს უკავშირდება, იმაში მდგომარეობს, რომ უცნობია, რა კრიტერიუმებით გასცემენ დეველოპერები შიდა განვადებებს და ზოგადად, რა მოცულობისაა დღეს ქვეყანაში ეს პორტფელი.
შესაბამისად, პოტენციური რისკებიდან გამომდინარე, დიასამიძე მიიჩნევს, რომ ბაზარზე კონტროლის გარკვეული კრიტერიუმები მართლაც შემოსაღებია, თუმცა მისი თქმით, ეს არ უნდა იყოს ეროვნული ბანკის ფართო რეგულირება და ბაზარზე რისკების შესამცირებლად გამჭვირვალობის სტანდარტებიც საკმარისი იქნება.
„პირველ რიგში, სავალუტო ფონდის ის მოთხოვნა, რომ გაკონტროლდეს და დარეგულირდეს შიდა განვადებები, რომლებიც დღეს კონტროლის და რეგულაციის გარეთ არის, ვფიქრობ, საკმაოდ ლოგიკურია. თუმცა არ ვიცით, რა მოცულობის რისკებზე ვსაუბრობთ. ბნელ ოთახში ხელებს ვაფათურებთ, იმიტომ რომ არ ხდება შიდა განვადებების აღრიცხვა და რა ციფრთან გვაქვს საქმე, ეს არ ვიცით. ერთი მხრივ, შესაძლებელია არც ისე სერიოზულ პრობლემასთან გვქონდეს საქმე. პრობლემას როდესაც ვახსენებთ, ეს ძირითადად მომხმარებლის უფლებების დაცვას ეხება. ყველა დეველოპერი შეძლებს თუ არა თავისი ვალდებულებების შესრულებას, როდესაც ეს კვაზი სესხი აქვს აღებული. მეორე მხრივ, ეს პორტფელი ეროვნული ბანკისთვის და ზოგადად საბანკო სისტემისთვის რეგულაციების მიღმაა. დეველოპერები აკეთებენ იმ საქმეს, რაც მათი საქმე არ არის, უფრო ბანკების საქმეა. ამიტომ აქ არის დასაჭერი საკმაოდ სერიოზული და სწორი ზღვარი.
ვთვლი, რომ უნდა გაკონტროლდეს გარკვეულწილად, თუმცა ეს ეროვნული ბანკის რეგულაციით არ უნდა მოხდეს. შეიძლება გამოვყოთ კვალიფიციური დეველოპერული კომპანიები იმისათვის, რომ მომხმარებელი დაცული გვყავდეს. აქ კრიტერიუმი შეიძლება იყოს ძალიან ბევრი. დავავალდებულოთ კვალიფიციური დეველოპერები გამოაქვეყნონ თავიანთი ფინანსური მდგომარეობა, თავიანთი აქტივების მდგომარეობა. ეს იმისთვის, რომ დარწმუნებული იყოს მომხმარებელი, რომ მისი ეს შენატანი დასრულდება და შედგება როგორც პროდუქტი. უბრალოდ გამოიყოს კვალიფიციური დეველოპერები, რომლებიც ვალდებული იქნებიან თავიანთი ფინანსური რეპორტები წარადგინონ და მომხმარებელი შეძლებს გააანალიზოს, რა მდგომარეობაშია კომპანია, ენდოს თუ არა, მისცეს თუ არა თავისი დანაზოგი და შეიძინოს თუ არა ბინა.
მეორე მხრივ, ამ შემთხვევაში გაჩნდება უკვე კონტროლის მექანიზმი და შევიქმნით წარმოდგენას კვალიფიციურ და ანგარიშგებაზე პასუხისმგებელ კომპანიებზე. ისინი გააკეთებენ ინფორმირებას და გვეცოდინება, რა პორტფელზე ვსაუბრობთ. მარტივი ციფრები რომ ავიღოთ, ჩვენს კომპანიაში შიდა განვადებით გაყიდული პროდუქტი დაახლოებით 81%-ია. შემდეგ, რა თქმა უნდა, როდესაც მთავრდება ეს პროცესი, მთლიანად ბანკში გადადის პორტფელი და ბანკში გადასვლის კოეფიციენტი დაახლოებით 97%-ია.
შესაბამისად, რაღაც სერიოზულ პრობლემასთან არ გვაქვს საქმე. ვფიქრობ, პრობლემა უფრო ისაა, რომ არ ვიცით კონკრეტულად რა ციფრებია, არაკონტროლირებადია და სწორედ ამიტომ ვამბობ, რომ ბაზარი მიდის გამსხვილებისკენ და ამ გამსხვილებას შეიძლება კიდევ ერთი ძალიან სწორი კომპონენტი დავურთოთ - კვალიფიციური დეველოპერი. დაცული იქნება ამ შემთხვევაში მომხმარებელიც და დაცული იქნება ბაზარიც სერიოზული საფინანსო რისკებისგან“, - განაცხადა ლევან დიასამიძემ.
