საბანკო სექტორის წარმომადგენლების შეფასებით, 2023 წელს იპოთეკურ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები კიდევ გაიზრდება. საქართველოს საბანკო ასოციაციის ხელმძღვანელის ალექსანდრე ძნელაძის თქმით, ამის მიზეზი მკაცრ მონეტარულ პოლიტიკასთან ერთად, დამატებითი რეგულაციების შემოღებაა, რომელიც კომერციულ ბანკებში კაპიტალის მობილიზებაზე აისახება.
„2020 წლიდან იყო ყველაზე მკვეთრი ცვლილებები განაკვეთებში, 2020 წლის ბოლოს მთლიან საკრედიტო პორტფელზე საშუალო საპროცენტო განაკვეთი იყო 10.22%, დღეს გვაქვს 12,20% ანუ 2%-ით არის მთლიანად გაზრდილი. რაც შეეხება იპოთეკურს, ზრდამ იგივე ჭრილში ოდნავ ნაკლები 1,8% შეადგინა, 7.82%-დან 9,68%-მდე გაიზარდა.
რაც შეეხება განაკვეთებზე შემდგომ მოლოდინებს, 2023 წელს საპროცენტო განაკვეთები იზრდება და სავარაუდოდ, ზრდის ტენდენცია შენარჩუნდება. წელს ეს არა მხოლოდ მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრებაზე იქნება დამოკიდებული, არამედ 2024 წელს დაგეგმილ მკაცრ რეგულაციებზე, რომელიც აისახება დამატებითი კაპიტალის მობილიზაციაზე კომერციულ ბანკებში. ასევე მნიშვნელოვანია მოგების გადასახადთან დაკავშირებული ცვლილება, რომელიც ესტონურ მოდელს აუქმებს, რაც ასევე მგონია, რომ იქონიებს გავლენას არა მხოლოდ საკრედიტო პროდუქტზე, არამედ სხვა პროდუქტებზეც“, - განაცხადა ალექსანდრე ძნელაძემ.
გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ საუბრისას, ძნელაძემ საცალო სექტორში დაკრედიტების მაჩვენებლებზეც ისაუბრა და აღნიშნა, რომ 2022 წელს ზრდა 9,29% იყო.
„უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი შეიძლება სამომხმარებლო სესხიც იყოს, რომელიც ცალკე რეგულაციის ნაწილია და უფრო მეტად იზრდება უკანასკნელ პერიოდში, ვიდრე იპოთეკური სესხების მთლიანი პორტფელი. 2020 წელი იყო გამონაკლისი, როდესაც ზრდა მინიმალური იყო. 2021-დან შეგვიძლია გამოვყოთ, რომ იპოთეკური პორტფელი მუდმივად მზარდია და ეს ტრენდი არ იცვლება. თუ კონკრეტული ბანკების შემთხვევაში ეს შეიძლება წლიურად იყოს 15%, მთლიან ჭრილში მაჩვენებელი მნიშვნელოვნად ნაკლებია, უკანასკნელს რასაც ვუყურებდით 2022 წლის განმავლობაში 9.29% იყო ზრდის მაჩვენებელი ლარში, ნომინალში.
მოკრძალებულ ზრდას მხოლოდ საპროცენტო განაკვეთების ზრდას ვერ დავუკავშირებთ, რადგან 2021 წელს საკმაოდ მაღალი იყო აქტივობა უცხოური ვალუტის იპოთეკურ სესხებზე, 2022 წლიდან კი ვადა შემცირდა უცხოურ ვალუტაში 15-დან 10 წლამდე რაც ასევე მნიშვნელოვნად მეტი ბერკეტი იყო", - განაცხადა ძნელაძემ.
რაც შეეხება ბიზნეს დაკრედიტების მაჩვენებელს, ძნელაძის თქმით, გამკაცრდა რეგულაციები მშენებარე კორპუსების კუთხითაც და ასევე იპოთეკური სესხის გაცემის კუთხით თუ შენობა დაუმთავრებელია.
"ამ კუთხით მნიშვნელოვანი მოთხოვნები შემოვიდა, რომ ბანკმა სრულად დაფინანსების პირობა აიღოს ამა თუ იმ მშენებლობაზე ანუ სრულ პაკეტს უნდა აფინანსებდეს, ასევე მეორე კუთხით იპოთეკური სესხის გაცემის დროს, თუ ეს არის მშენებარე, შესაძლებელია რომ აღნიშნული თანხების აკუმულირება მოხდეს გარკვეულ ეტაპამდე სანამ გარკვეული პირობებით აღნიშნული მშენებლობა არ იქნება დასრულებული. ამ მიმართულებითაც გამკაცრებულია სესხების გაცემის პროცესი თუმცა ვერ ვიტყვი, რომ აქტივობა ნაკლებია, უფრო მეტია ვიდრე იპოთეკური სესხების მიმართულებით.“ - განმარტა ძნელაძემ.
იზრდება თუ არა დაკრედიტების მაჩვენებელი საცალო სექტორში და უნდა ელოდოს თუ არა მომხმარებელი განაკვეთების გაზრდას? – "თიბისი ბანკის” უზრუნველყოფილი სესხების მიმართულების კაპიტანი ნინო ჩადუნელი ამბობს, რომ მათ შემთხვევაში წლიური ზრდა 13-15%-ია, რაც შეეხება განაკვეთებს, მათი თქმით, უცხოურ ვალუტაში წლის ბოლომდე ზრდა მოსალოდნელია, ლარის სესხებზე კი შერბილებული მონეტარული პოლიტიკის შემთხვევაში, წლის მეორე ნახევრიდან შესაძლებელია მცირედი კლება დაფიქსირდეს.
„46%-იანი წილით „თიბისი“ ბაზრის ლიდერია იპოთეკური სესხების მიმართულებით, წლიდან წლამდე საშუალოდ იზრდება 13-15%-ის ფარგლებში. პირველი ეფექტი როცა ყველაზე აქტიური იყო ზრდა ეს იყო პანდემიის შემდგომ და მას შემდეგ სტაბილურად ვიზრდებით.
2021 წლიდან გაზრდილი ინფლაციის ფონზე დაიწყო მონეტარული პოლიტიკის გამკაცრება 2022 წლის დასაწყისამდე, შესაბამისად, საპროცენტო განაკვეთები 8-დან 11%-მდე გაიზარდა, 2022 წლიდან უკვე აქტიური პროცენტების ზრდა დაფიქსირდა ლარის სესხებზე. რაც შეეხება უცხოურ ვალუტას, აქაც იგივე ტრენდი განმეორდა, თუმცა ოდნავ მოგვიანებით, 2022 წლის მეორე კვარტლიდან მოხდა საპროცენტო განაკვეთების გაზრდა მას შემდეგ, რაც გამკაცრების პოლიტიკა დაიწყო ჯერ აშშ-ის ფედერალურმა რეზერვმა დოლარზე და ოდნავ მოგვიანებით ევროპის ცენტრალურმა ბანკმა ევროზე. დაახლოებით აშშ-ზე გაიზარდა 4,5%-ით, ხოლო ევროში 3,7%-ით. ეს ტრენდი გრძელდება ჯერ ისევ და ჩვენი მოლოდინია, რომ წლის ბოლომდე ტრენდი არ შემობრუნდება. რაც შეეხება ეროვნულ ვალუტას, ველოდებით წლის მეორე ნახევრიდან რეფინანსირების განაკვეთის შემცირებას, რაც რა თქმა უნდა დადებითად იმოქმედებს საპროცენტო განაკვეთზე და შეამცირებს პროცენტებს.
რაც შეეხება დაკრედიტებას ვალუტების ჭრილში, აქ უნდა ითქვას, რომ 2019 წლიდან და შემდეგ 2022 წლის დასაწყისიდან, მას შემდეგ რაც უცხოური ვალუტის სესხებზე რეგულაციური ცვლილებები განხორციელდა, ძირითადი წილი და მოთხოვნა მოდის ლარის სესხებზე, გაცემების 60% ლარია, უცხოურში 25% დოლარზე და 15% ევროზე“,- განაცხადა ნინო ჩადუნელმა.
ბოლო 5 წლიან ჭრილში იპოთეკური სესხების პორტფელი 42-ჯერ გაიზარდა „ლიბერთი ბანკისთვის,“ რაც ბაზარზე 2,42%-იან წილს ნიშნავს. როგორც “ლიბერთი ბანკი” სასესხო პროდუქტებისა და დეველოპერული პროექტების დეპარტამენტის უფროსი დავით სულუაშვილი განმარტავს, მათი სესხების 73% ლარშია გაცემული.
„ბოლო 5 წლიანი პერიოდი რომ ავიღოთ პორტფელურად იპოთეკური სესხების ბაზარი 2-ჯერ არის გაზრდილი, სადღაც 4 მლრდ-დან 8,5მლრდ-მდე. ამ პერიოდში თუ ბაზარი გაიზარდა ორჯერ, „ლიბერთი ბანკის“ პორტფელი გაზრდილია 42-ჯერ, ეს რომ ვთარგმნოთ თვითონ ბაზრის წილში, ჩვენი იპოთეკური სესხის წილი თუ 2018-ში იყო 0.12% დღეს ეს შეადგენს 2.42%-ს. ჩვენ ბაზარზე ქსელით და პორტფელით ვართ მესამე ბანკი, თუმცა წელს გვაქვს აქტიური ხედვა და სტრატეგია, რომელიც მიმართულია იმაზე რომ მნიშვნელოვნად გაიზარდოს მონაცემები.
ჩვენს შემთხვევაში ლარის პორტფელი მთლიან იპოთეკებში არის 73%, უცხოურში შესაბამისად 27%. რაც შეეხება ვადიანობას, ეს რეგულირდება ეროვნული ბანკის მითითებით, ლარში 15-20 წლიანი ვადით, უცხოურ ვალუტაში კი მაქსიმალურია 10 წელი. ლარში იცით, რომ უფრო მარტივი მიდგომებია არა მარტო ვადიანობასთან არამედ კოეფიციენტების მიმართულებითაც. ლარში დასაშვებია რომ გადასახდელი თანხა ყოველთვიურად შეადგენდეს შემოსავლის 50%-ს, მაშინ როცა უცხოურ ვალუტაში თუ შემოსავალი და სესხი სხვადასხვა ვალუტაში გაქვს, დასაშვებია შემოსავლის მხოლოდ 30%.
2022 წელს, უძრავ ქონებაზე გაზრდილი მოთხოვნიდან გამომდინარე სესხებზე მოთხოვნა გაიზარდა, ვინც იცის მარტივად როგორ დაფაროს ყოველთვიური გადასახადი და არის ამას გაზრდილი ქირის თანხას, ხვდება რომ ქირის შემოსავალი უზრუნველყოფს სესხის გადახდას, ამონაგები მაღალია და ამიტომ გაიზარდა მომართვიანობა უკვე დასრულებულ მეორად გასაქირავებელ ბინებზე“, - განაცხადა დავით სულუაშვილმა "უძრავი ქონების პროსპექტში" სტუმრობისას.
