PMC კვლევითი ცენტრის დირექტორი, გოგა ხიშტოვანი უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ მდგომარეობას სტაგნაციად აფასებს.
როგორც მან bm.ge-სთან განაცხადა, ეს შეფასება იანვრის სტატისტიკას ემყარება, რომელიც აჩვენებს, რომ თბილისში უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობა შემცირდა, ბაზრის ზომა კი მცირედით გაიზარდა, ხოლო ბათუმში ტრანზაქციების რაოდენობა თითქმის გასული წლის იდენტურია.
როგორც გოგა ხიშტოვანი განმარტავს, ბაზარზე არსებულ სირთულეებს ეროვნული ბანკიც ხედავს და სწორედ ამით აიხსნება იპოთეკის დაკრედიტების რეგულაციის შერბილება.
"გვაქვს რამდენიმე საინტერესო მონაცემი, ერთი მხრივ, ესაა იანვარში ტრანზაქციების რაოდენობა, რომელიც წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით თითქმის 8%-ითაა შემცირებული, მაგრამ მოცულობა მცირედითაა გაზრდილი და ასევე, საინტერესო ინფორმაცია საბანკო სექტორიდან იპოთეკური სესხების შესახებ - ამ მიმართულებით დაკრედიტების მოცულობა გაზრდილია, მაგრამ რაოდენობა შემცირებულია. იყო პროგნოზები, რომ შეიძლება საერთოდ ერთბაშად ჩამოიშალოს ეს ბაზარი და შეიძლება ვთქვათ, რომ ეს პროგნოზები არ გამართლდა, მაგრამ მეორე მხრივ, აშკარად ვხედავთ ამ სიტუაციის სირთულეს. ბოლო წლებია მშენებლობის ბაზარზე მიწოდება იზრდებოდა მნიშვნელოვნად, ახლაც ყველგან ვხედავთ მშენებლობებს, რაც ნიშნავს, რომ მიწოდება უკვე გაზრდილია და კიდევ გაიზრდება. ამავდროულად, მოთხოვნა არის სტაგნაციაში. ვფიქრობ, ამას უკვე გრძნობს საბანკო სექტორი, ეროვნული ბანკი, „ქართული ოცნება“ და შესაბამისად, ამ კონტექსტში გასაგები ხდება სებ-ის ღონისძიება, როდესაც ის ამარტივებს იპოთეკური სესხის აღებას, რამდენადაც დღეს მოთხოვნის მხარეს დგას პრობლემა. მეორე და ჩემი აზრით უფრო კრიტიკული საკითხი ისაა, რომ გვაქვს საფუძვლიანი ეჭვი ვთქვათ, საბანკო სექტორმა შეანელა სამშენებლო კომპანიების დაფინანსება და შესაბამისად, მშენებლობების გაგრძელება დიდწილად დამოკიდებულია გაყიდვებზე და შესაბამისად, გაყიდვების შენელება/შეჩერება ავტომატურად აისახება უშუალოდ ბიზნეს აქტივობაზე და იზრდება რისკები, რომ დაწყებული მშენებლობები, ცუდი სცენარის შემთხვევაში, არ დასრულდეს. ვფიქრობ, აქაა ყველაზე საინტერესო საკითხი მომავალი დაკვირვებებისთვის",- ამბობს გოგა ხიშტოვანი.
მისი შეფასებით, პირველადი შენატანის ბინის ღირებულების 15%-დან 10%-მდე შემცირება მოთხოვნის დიდ მატებას ვერ გამოიწვევს, რადგან ეს არაა ამ მიმართულებით მოქმედი ძირითადი ფაქტორი.
ამასთან, გოგა ხიშტოვანი ეკონომიკისთვის თავად სექტორის მნიშვნელობაზე ამახვილებს ყურადღებას და არ გამორიცხავს, თუ სიტუაცია გართულდება, სახელმწიფო სუბსიდიებით ეცადოს მოთხოვნის წახალისებას.
"ვფიქრობ დღეს სერიოზული წნეხი იქნება ეროვნულ ბანკზე, წნეხი ასევე, სავარაუდოდ, არის „ქართულ ოცნებაზეც“ ბიზნესსექტორის მხრიდან, რადგან ის პოლიტიკური კრიზისი, რაც გვაქვს ქვეყანაში, უკვე აისახა იმაზე, რომ გაყიდვები არის შემცირებული. უნდა გავითვალისწინოთ, რომ უძრავი ქონების ბაზარი დიდი სეგმენტია ეკონომიკის, იყო მაღალი ეკონომიკური ზრდის მამოძრავებელი და ამავდროულად, უმნიშვნელოვანესი კომპონენტია საბანკო პორტფელში. შესაბამისად, საქართველოში უძრავი ქონების კრიზისი, რომელიც ჯერ არაა დამდგარი, მაგრამ რაღაც ნიშნებია სტაგნაციის, დაარტყამს საბანკო სექტორს და მის მომგებიანობას, დაარტყამს ეკონომიკას, რადგან დაარტყამს ბიზნეს აქტივობას, დასაქმებას, მოხმარებას და შესაბამისად, კრიტიკული სექტორია. არ გამოვრიცხავ, კრიზისის გაღრმავების შემთხვევაში, ძველი გამოცდილება განმეორდეს, როდესაც სახელმწიფო სხვადასხვა სუბსიდიის სახით ეცდება გაზარდოს მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე, როგორც კოვიდის დროს იყო. თუმცა დღევანდელი რეალობა განსხვავებულია, ის საშუალო კლასი, რომელიც პოტენციური მყიდველია უძრავი ქონების, ძირითადად პროტესტშია ჩართული, მოითხოვს ცვლილებებს და სავარაუდოდ, არ განიხილავს უძრავი ქონების შეძენას. ამავდროულად, უცხოეთში მყოფი ქართველები, რომლებიც იქიდან ყიდულობდნენ უძრავ ქონებას, მათაც შეიძლება უკვე ეჭვები უჩნდებათ, რამდენად აპირებენ საქართველოში დაბრუნებას. ასევე, ძალიან მნიშვნელოვანია, რომ გარე შოკები, რის გამოც საქართველოში ფასები და უძრავი ქონების მოთხოვნა გაიზარდა, მილევად რეჟიმშია. ვიცით, რომ რუსები, ბათუმის გარდა, საქართველოში უძრავ ქონებას ფაქტობრივად აღარ ყიდულობენ",- განაცხადა გოგა ხიშტოვანმა.
Colliers Georgia-ს საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის შეფასების თანახმად, თბილისში 2025 წლის იანვარში სულ 2,892 ტრანზაქცია აღირიცხა, რაც წლიურად 7.5%-ით არის შემცირებული. თუმცა, რეალიზებული უძრავი ქონების ღირებულება 208 მილიონი დოლარი იყო, ეს კი წლიურად 2.9%-ით გაზრდილი მაჩვენებელია, რაც თავის მხრივ უძრავი ქონების გაძვირებას უკავშირდება.
ეროვნული ბანკის სტატისტიკის თანახმად, 2025 წლის იანვარში ქართულმა ბანკებმა სულ 246 მილიონი ლარის იპოთეკური სესხები გასცეს, რაც წინა წელთან შედარებით მხოლოდ 4 მილიონი ლარით ანუ 2%-ით მეტია. რაც შეეხება ხელშეკრულებების რაოდენობას, იანვარში გაცემული იპოთეკების რაოდენობა მხოლოდ 3 ათასი იყო, შედარებისთვის 2024 წლის იანვარში გაცემული იპოთეკური კრედიტების რაოდენობა 3.3 ათასი იყო.
26 თებერვალს ცნობილი გახდა, რომ საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა უძრავი ქონების ბაზრის წახალისებისთვის იპოთეკის დაკრედიტების რეგულაციები გაამარტივა. იპოთეკურ სესხში შესაძლებელი ხდება პირველადი შენატანი იყოს ბინის ღირებულების 10%, ხოლო 90% კი კრედიტი, ნაცვლად აქამდე მოქმედი წესისა, რომელიც განსაზღვრავდა რომ მომხმარებელი ბინის შესაძენად დებდა 15%-ს, ხოლო ბინის ღირებულების 85%-ს ბანკისგან იღებდა. ეროვნული ბანკის ინფორმაციით ეს ზომა მხოლოდ დროებით იმოქმედებს, თუმცა ამ დროისთვის უცნობია თუ რამდენ ხანს გაგრძელდება ის. სებ-ის ფინანსური სტაბილურობის დეპარტამენტის უფროსის დავით უტიაშვილის განცხადებით, 2025 წლის იანვარში იპოთეკური დაკრედიტების ტემპი წლიურ 10%-ზე დაბლა ჩამოვიდა, რის საპასუხოდაც ეროვნულმა ბანკმა რეგულაციის შერბილება გადაწყვიტა. დავით უტიაშვილის განმარტებით, ეს გადაწყვეტილება იპოთეკურ დაკრედიტებას წაახალისებს.
