Galt & Taggart-ის ჩატარებულ კვლევაში გამოიკვეთა რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა 2 ძირითად კატეგორიაზეა დამოკიდებული: 1) საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენი, რომელსაც ფუნდამენტური ფაქტორები განსაზღვრავს და 2) საინვესტიციო შენაძენი, რომელსაც ქირით მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის ნამატი განსაზღვრავს.
საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენების მოთხოვნას განაპირობებს შემდეგი ფუნდამენტური ფაქტორები: ოჯახის საშუალო ზომის შემცირება, ურბანიზაციის ზრდა, მოსახლეობის შემოსავლების ზრდა და საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესების სტიმულები, მიგრაცია და ა.შ.
ოჯახის საშუალო ზომის შემცირება წლიურად დაახლოებით 5,000 ბინაზე ქმნის მოთხოვნას თბილისში, Galt & Taggart-ის შეფასების მიხედვით. საქართველოში ოჯახის საშუალო ზომა 3.25-ს შეადგენდა 2022 წლის მდგომარეობით, მაშინ როცა ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელი 2.3-ს. როგორც წესი, ადამიანები განვითარებად ქვეყნებში შედარებით უფრო დიდ ჯგუფებად ცხოვრობენ და ეკონომიკის ზრდასთან ერთად ოჯახების ზომა თანდათანობით მცირდება. მოსალოდნელია რომ მსგავსი კანონზომიერება საქართველოს შემთხვევაშიც გაგრძელდება გრძელვადიან პერიოდში, რასაც ის ფაქტიც ადასტურებს რომ 2002 წელს ოჯახის საშუალო ზომა 3.5 იყო და ბოლო 20 წლის განმავლობაში ეს რიცხვი საგრძნობლადაა შემცირებული.
ურბანიზაციის ზრდა წლიურად დაახლოებით 4,000 ბინაზე ქმნის მოთხოვნას თბილისში, Galt & Taggart-ის შეფასების მიხედვით. ურბანიზაციის მაჩვენებელი საქართველოში 60%-ს შეადგენდა 2022 წელს, მაშინ როცა ევროკავშირის საშუალო მაჩვენებელი 75% იყო. როგორც წესი, ეკონომიკის ზრდასთან ერთად ურბანიზაციის მაჩვენებელი იზრდება, რადგან ადამიანების უფრო მეტი რაოდენობა ირჩევს საქალაქო ტიპის დასახლებაში ცხოვრებას. მოსალოდნელია რომ საქართველოში ურბანიზაციის ზრდა გრძელვადიან პერიოდშიც გაგრძელდება, რასაც ადასტურებს ის ფაქტიც რომ ურბანიზაციის მაჩვენებელის 2000 წელს 53%-ს შეადგენდა. ცნობისთვის, ოფიციალური მონაცემების თანახმად თბილისის მოსახლეობა 2014-2022 წლებში დაახლოებთ 140,000-ით გაიზარდა.
