ბოლო რამდენიმე თვეა დეველოპერული ბიზნესი ღიად საუბრობს საბანკო სექტორში იპოთეკური სესხების გაცემის შენელების შესახებ. ეს ტენდენცია კარგად ჩანს რიცხვებშიც. ეროვნული ბანკის მონაცემებით, წელს 8 თვეში ქართულმა ბანკებმა სულ 32,565 ახალი იპოთეკური სესხი გასცეს, რაც წლიურად 13.4%-ით, ანუ 5,038%-ით არის შემცირებული.
ახალი იპოთეკური სესხების რაოდენობა მცირდება, თუმცა ეს ბინების გაყიდვებს არ დასტყობია. მიზეზი თავად დეველოპერული სექტორის მიერ მოთხოვნის შიდა განვადებებით სტიმულირებაა, რამაც ფაქტობრივად იპოთეკური სესხი ჩაანაცვლა.
თეთრი კვადრატის მმართველი პარტნიორი თვლის, რომ ბანკებმა უძრავი ქონების სექტორის დაკრედიტების განსაზღვრული ზღვარის მაქსიმუმს მიაღწიეს, რის გამოც კორპორატიული სესხების გაცემა დეველოპერებზე შემცირებულია, თუმცა იმისთვის, რომ დარგის განვითარება არ შეფერხდეს და ბანკებსაც დაკრედიტება ჩვეული ტემპით გააგრძელონ, ამისთვის ეროვნული ბანკის მხრიდან დეველოპერულ პროექტებში იპოთეკური სესხების გაცემის მოქმედი რეგულაციების შემსუბუქებაა საჭირო. ირაკლი ბურდილაძის თქმით, ბიზნესი ამ საკითხზე სებ-თან აქტიურ კომუნიკაციაშია.
„თუ არ ვცდები საქართველოში, ქართულ ბანკებს უძრავი ქონების სექტორზე აქვთ დაწესებული თავიანთი კორპორაციული პორტფელის 15%, როგორც სექტორული კონცენტრაციის ლიმიტი. რას ნიშნავს ეს? ანუ მათ ამ სექტორზე გაცემული ჯამური სესხები, მათ მიერ გაცემული ჯამური სესხები უძრავი ქონების სექტორზე, არ უნდა აღემატებოდეს მათი კორპორაციული პორტფელის 15%-ს. ეს დასტურდება თვითონ ბანკებიდან გამოსული ინფორმაციითაც, მათ მიაღწიეს ამ ლიმიტებს საქართველოში და ეს არც არის გასაკვირი.
შესაბამისად, ასე ვთქვათ, კორპორაციული დაკრედიტების კუთხით შეინიშნება გარკვეული შენელება, რაც თავის მხრივ ჩაანაცვლა შიდა განვადებებმა. შიდა განვადებები ყოველთვის იყო და იქნება ბაზარზე, თუმცა უძრავ ქონებას, განსაკუთრებით საცხოვრებელ უძრავ ქონებას გააჩნია ერთი დადებითი, პოზიტიური მახასიათებელი, რომ საბანკო სექტორიდან შესაძლებელია ლიკვიდურობის გაჩენა სხვა ფორმითაც. ეს გახლავთ იპოთეკური დაკრედიტება.
დღეს საქართველოში დეველოპერულ პროექტში, როცა ყიდულობს ფიზიკური პირი ბინას, იპოთეკური სესხის გამოყენებით, თუ პროექტი არ არის, ასე ვთქვათ, შეკრული [ შეკრულობაში იგულისხმება, რომ პროექტი სრულად უნდა იყოს დაფინანსებული ან კაპიტალით და საბანკო კრედიტით, ან კაპიტალით, საბანკო კრედიტით და კიდევ სხვა ფინანსური რაიმე ინსტრუმენტით], ამ შემთხვევაში იპოთეკური სესხის თანხა იბლოკება ანგარიშზე და დეველოპერს ის უთავისუფლდება მხოლოდ მას შემდეგ, რაც ის დაასრულებს მშენებლობას. რა თქმა უნდა ახლა ასეთი სახის გაყიდვები არცერთ დეველოპერს არ აწყობს, რომ გაყიდოს ორი წლით ადრე ბინა და თანხა მიიღოს ორი წლის თავზე.
დღეს ქვეყანაში არის იმის საშუალება, რომ თუ მოხდება აღნიშნული რეგულაციის ერთგვარი შერბილება, გაჩნდება დამატებითი ლიკვიდურობა იპოთეკური სესხების სახით, ანუ მოტივაცია შეექმნებათ ბანკებსაც და დეველოპერებსაც, რომ რაც შეიძლება მეტ ადამიანს მისცენ საშუალება, რომ იპოთეკური სესხის გამოყენებით შეიძინოს ბინა და ეს ამ სექტორში დაფინანსების დამატებით წყაროებს გააჩენს.
ძალიან პოზიტიური მსჯელობა მიმდინარეობს ეროვნულ ბანკთან. ეროვნულ ბანკს, რასაკვირველია ესმის უძრავი ქონების სექტორის მნიშვნელობა და ამ ზრდის ტემპის შენარჩუნების მნიშვნელობა ქვეყნის ეკონომიკისთვის და მიმდინარეობს დღეს მსჯელობა, თუ რა საშუალებებით შეიძლება მოხდეს აღნიშნული რეგულაციის გამარტივება ისე, რომ ერთი მხრივ ხელი შეეწყოს იპოთეკურ დაკრედიტებას, მაგრამ მეორე მხრივ არ გაიზარდოს რისკები ფიზიკური პირებისთვის.
ახლა ამ საკითხზე მიმდინარეობს სწორედ მუშაობა ერთი მხრივ ბიზნესსა და მეორე მხრივ ეროვნული ბანკის ხელმძღვანელობას შორის და საკმაოდ პოზიტიური შეხვედრები იყო, მეც ვმონაწილეობდი ამ შეხვედრებში და ძალიან დიდი იმედი გვაქვს, რომ უახლოეს მომავალში გვექნება გარკვეული კონკრეტული ნაბიჯები გადადგმული”,-განაცხადა “საქმის კურსთან” ინტერვიუში ირაკლი ბურდილაძემ.
ამ ეტაპზე უცნობია, იპოთეკური სესხების რაოდენობის კლების შესაჩერებლად წავა თუ არა გარკვეულ დათმობებზე ცენტრალური ბანკი. ამისთვის, სებმა თვეების წინ უკვე გადადგა კონკრეტული ნაბიჯი. კერძოდ თუკი წარსულში პირველადი შენატანი ბინის ღირებულების 15% უნდა ყოფილიყო, 2025 წლის თებერვლიდან სებ-მა ეს მაჩვენებელი 10%-მდე შეამცირა, თუმცა ამის მიუხედავად წელს იანვარ-აგვისტოს ბანკების მიერ 5,038-ით უფრო ნაკლები იპოთეკა გაიცა, ვიდრე გასული წლის ანალოგიურ პერიოდში.
