შემცირებული სამშენებლო ნებართვების და გაზრდილ მოთხოვნის ფონზე, თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე ფასების ზრდა დაჩქარდა. ამის შესახებ Galt & Taggart-ის უფროსმა ანალიტიკოსმა ოთარ ცუხიშვილმა "საქმიანი დილის" ეთერში ისაუბრა.
უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციების მიმოხილვისას მან განაცხადა, რომ წელს ფასის ზრდა დაჩქარებულია როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზარზე.
"მაღალ დონეზეა შენარჩუნებული მოთხოვნა და ნებართვების კლება გრძელდება, ბუნებრივია მოთხოვნის და მიწოდების მხარის ესეთი ბალანსი ფასებზე გავლენას ახდენს და ბოლო ხუთი თვეა, ოქტომბრიდან ვხედავთ, რომ ფასების ზრდის ტემპი თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე მნიშვნელოვნად არის დაჩქარებული. შედარებისთვის, თუ 2025 წლის პირველი ცხრა თვის განმავლობაში, მაგალითად ყოველთვიური ფასის ზრდა იყო დაახლოებით 0.2%, ოქტომბრიდან ეს დაჩქარდა და დაახლოებით 0.8%-ს შეადგენს ბოლო ხუთი თვის საშუალოს თუ ავიღებთ ყოველთვიურ ზრდას. ეს ეხება როგორც პირველად, ასევე მეორად ბაზარს. 1400 დოლარამდეა თებერვლის მონაცემებით პირველადი ბაზრის ფასი, ხოლო მეორად ბაზარზე ფასმა გადააჭარბა 1300 დოლარიან ნიშნულს. სეგმენტების კუთხით თუ შევხედავთ, ფასის ზრდის ტემპი თითქმის ერთნაირია ანუ საშუალო ფასის ზრდა ბიუჯეტურ, საშუალო და პრემიუმ სეგმენტშიც თითქმის თანაბარია",- აღნიშნა Galt & Taggart-ის უფროსმა ანალიტიკოსმა.
ოთარ ცუხიშვილმა ქირის გაძვირების მიზეზებზეც ისაუბრა და განმარტა, რომ ეს ბინების გასაყიდი ფასის ზრდას უკავშირდება. მისივე თქმით, ქირის ამონაგები ჯანსაღია და პანდემიამდე არსებულ ნიშნულზეა.
"ქირის ნაწილში მიგრანტების შემოდინების შემდეგ გაზრდილი ქირა ვიხილეთ 2023 წელს, როცა პიკს მიაღწია. ამის შემდეგ ქირა ყოველთვიურად მცირდებოდა, თუმცა 2023 წლის ბოლოს, 2024 წლიდან დავინახეთ, რომ ქირის ფასი მეტ-ნაკლებად დასტაბილურდა, ახალი წონასწორობის წერტილი იპოვა 9-10 დოლარის ფარგლებში და 2024 წლის შემდეგ ვხედავდით, რომ ამ დიაპაზონში მერყეობდა. თუმცა ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში ქირის ფასი გაზრდილია და 10 დოლარიან ნიშნულს გადააჭარბა. ეს ბუნებრივია დაკავშირებულია ფასის ზრდასთან, რადგანაც ფასის ზრდის ტემპის დაჩქარებამ რაღაც კუთხით გამოიწვია ქირის ფასის ზრდაც.
ზოგადად მნიშვნელოვანია შევხედოთ არა მხოლოდ ფასს და ქირას, არამედ მათ თანაფარდობასაც, რასაც ჩვენ ვეძახით ქირის ამონაგებს. თუ გრძელვადიანად შევხედავთ ამ ამონაგებს, ვთქვათ პანდემიამდე დაახლოებით 8.5-9%-ის ფარგლებში ნარჩუნდებოდა, ხოლო პანდემიის დროს შემცირებული მოთხოვნის გამო ეს მაჩვენებელი შემცირდა, შემდეგ მიგრანტების შემოდინებასთან ერთად გაიზარდა და ქირის ფასების დასტაბილურებასთან ერთად ძველ წონასწორობის წერტილს [8.5-9%] დაუბრუნდა. დღესდღეობით ქირის ამონაგები არის 8.6%-ზე, რაც ჯანსაღია და ძველ ნიშნულს არის დაბრუნებული",- განმარტა ოთარ ცუხიშვილმა.
თებერვალში თბილისში გაყიდული ბინების რაოდენობა 3 822-მდე გაიზარდა, ასევე გაიზარდა გასაყიდი ბინის ფასი და კვადრატულზე 1 398 დოლარი შეადგინა, 10.1 დოლარამდე გაძვირდა ქირის ღირებულებაც. Galt & Taggart-ის მიერ მომზადებული მიმოხილვის მიხედვით, 2025 წლის თებერვალთან შედარებით გასაყიდი ბინის კვადრატულის ფასი 6%-ით, ხოლო ქირის ღირებულება 5%-ით არის გაზრდილი. ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხი რაც თებერვლის განახლებაში მოხვდა ნებართვებს ეხება. თებერვალში ნებართვა 10 საცხოვრებელ პროექტზე გაიცა, რომელთა ჯამურმა ფართმა 60 283 კვ.მ შეადგინა, კლება წინა წელთან შედარებით 45%-ია. მნიშვნელოვანია, რომ გაცემული ნებართვების საცხოვრებელი ფართი ზედიზედ მეხუთე თვეა წლიურად მცირდება. ჯამურად, 2026 წლის 2 თვეში გაცემული ნებართვების მოცულობა წინა წელთან შედარებით განახევრებულია.
