უძრავი ქონების კომპანია RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელ მარიამ ასათიანის შეფასებით, 2025 წელს უძრავი ქონების ბაზარი ბუნებრივი დინამიკით, ეკონომიკური ზრდის ტემპის პარალელურად გაიზარდა.
ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა “წერტილში” განაცხადა და იქვე დასძინა, რომ განსხვავებით წინა წლებისგან, შარშან, არ არსებობდა არანაირი მასტიმულირებელი გარე ან შიდა ფაქტორი, რაც ბაზარზე გავლენას მოახდენდა.
მარიამ ასათიანის პროგნოზით, 2026 წელსაც უძრავი ქონების ფასის და ბაზრის მოცულობის ზრდა ისევ ბუნებრივი ტემპით გაგრძელდება.
როგორი იყო 2025 წელი და რას ველით 2026-ში? - RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელმა ამ კითხვას უპასუხა ბლოგში, სადაც უძრავი ქონების ბაზარი სეგმენტების მიხედვით მიმოიხილა.
მარიამ ასათიანის ანალიზს და პროგნოზებს BMG უცვლელად გთავაზობთ:
„2025 წელი უძრავი ქონების ტრანზაქციების რაოდენობისა და ფასების მხრივ, კოვიდის შემდგომი პერიოდის განმავლობაში რეკორდული წელია, თუმცა, ბოლო სამი წლის განმავლობაში ზრდის ტემპი ყოველწლიურად მცირდება. ზოგადად, ფასი, თუ მასზე რაიმე დროებითი ფაქტორი არ ახდენს გავლენას, ყველაზე ზუსტად ახასიათებს ბაზარს, რადგან ის ბუნებრივად დგინდება მიწოდება-მოთხოვნის ბალანსით. თუ ფასი მაღალია, ეს ნიშნავს, რომ მოთხოვნაც მაღალია, თუ ფასი იკლებს, ეს შემცირებული მოთხოვნის მანიშნებელია. 2025 წელს ფასების ზრდის ტემპი წინა წლებთან შედარებით შემცირებულია. კერძოდ, 2023 წელს საცხოვრებელი ფართები 2022 წელთან შედარებით +20%-ით გაძვირდა, 2024-ში 2023-თან შედარებით - 12%-ით, ხოლო 2025-ში 2024-თან შედარებით - მხოლოდ 6%-ით გაძვირდა. თუ გავითვალისწინებთ, რომ მიუხედავად დედოლარიზაციისა, უძრავი ქონების ფასები მაინც დოლარზეა მიბმული, და თუ დოლარის წლიურ 4%-იან დევალვაციასაც დავიანგარიშებთ, შეიძლება ჩავთვალოთ, რომ 2025 წელს ფასების რეალური ზრდა კიდევ უფრო მცირეა. ერთი სიტყვით, შეგვიძლია შევაჯამოთ, რომ 2025-ში უძრავი ქონების ბაზარი განვითარდა ბუნებრივი დინამიკით, ეკონომიკური ზრდის ტემპის პარალელურად და განსხვავებით წინა წლებიდან არ არსებობდა არანაირი მასტიმულირებელი გარე ან შიდა ფაქტორი, რაც ბაზარზე გავლენას მოახდენდა.
თუ უძრავი ქონებით ხარ დაინტერესებული, ალბათ, ამ ზოგადი შეჯამების შემდეგ უფრო დეტალურ ანალიზშიც გამომყვები - ერთად გავაანალიზოთ ბაზრის დინამიკა და მოლოდინები სეგმენტების მიხედვით.
საცხოვრებელი უძრავი ქონების სეგმენტი
ბევრი საცხოვრებელ ფართებს ინვესტიციის მიზნით ყიდულობს, ასეთ ინვესტიციას საიმედოობას ქირის და სარეალიზაციო ფასების ურთიერთშეფარდება უქმნის. საცხოვრებელი ბინების საშუალო გაქირავების ფასი დაახლოებით 8-9 დოლარია, ხოლო საინვესტიციო ამონაგები - 6-7%-ია.
საცხოვრებელ ფართებში ინვესტიციას თუ გეგმავ, სიფრთხილე გმართებს, რადგან ეს ყველაზე სწრაფად ცვალებადი სეგმენტია - ბაზარს ახალ-ახალი, თანამედროვე სტანდარტის საცხოვრებელი ფართები ემატება ყოველწლიურად. თითოეული ახლად დასრულებული საცხოვრებელი სახლი გაქირავების ბაზარზე კონკურენციაში უგებს „წინა თაობის“ სახლებს. გაითვალისწინე, რომ 2025 წელს 3 მლნ კვმ-ზე მეტი საცხოვრებელი ფართის მშენებლობის ნებართვა გაიცა. აქვე გეტყვი, რომ დაწყებული ობიექტების 70% უკვე გაყიდულია.
საოფისე და კომერციული უძრავი ქონების სეგმენტი
საოფისე ფართები კვლავ მოთხოვნადია, როგორც იჯარის, ასევე ყიდვის მხრივ. საინვესტიციოდ ძალიან საინტერესო სეგმენტია, რადგან ფასი კომერციულთან შედარებით ბევრად დაბალია და საცხოვრებლის ფასს უახლოვდება, იჯარა კი ბინის ქირასთან შედარებით ბევრად მაღალია და კომერციული ქონების იჯარას უახლოვდება. 2025 წელს გამოიკვეთა საოფისე იჯარის განფასების დოლარიდან ევროში გადასვლის ტენდენცია. ვინაიდან საოფისე იჯარა უფრო გრძელვადიან კონტრაქტებს ითვალისწინებს, როგორც ჩანს, ბიზნესისთვის ევრო უფრო სტაბილურად გამოიყურება. A კლასის ბიზნესცენტრში 1 კვ.მ იჯარის ფასი 31 აშშ დოლარია, B კლასის ბიზნესცენტრში - 23 აშშ დოლარი, 2024 წელთან შედარებით ფასები მცირედით გაზრდილია.
კომერციულ უძრავ ქონებაზე ისევ ლიდერობს მოთხოვნა ჭავჭავაძეზე, რუსთაველზე, პეკინზე და აღმაშენებელზე. ვაკანტურობა შემცირებულია 3%-მდე. მთავარი დამქირავებლები ისევ არიან საააფთიაქო და სასურსათო ობიექტები და არაბრენდული ფეშენ მაღაზიები.
ცენტრში მთავარ გამზირებზე იჯარის ფასი კვადრატულზე 60-80 დოლარის ფარგლებში მერყეობს, არაძირითად ქუჩებზე - 35-40 დოლარის ფარგლებში.
ცენტრალურ გამზირებზე გასაყიდი კომერციული ფართები დეფიციტურია და თუ კომერციული ობიექტი გამოვიდა გასაყიდად, მისი ფასი იმდენად მაღალია, რომ საინვესტიციო მყიდველისთვის ფინანსურად საინტერესო არ არის. კომერციული ფართები საინვესტიციოდ მოთხოვნადია ახლა უკვე არა ქალაქის ცენტრში, არამედ გარეუბნების ცენტრალურ ქუჩებზე.
რას ველით 2026 წელს უძრავი ქონების ბაზარზე?
მოლოდინი გვაქვს, რომ 2026 წელს ისევ შენარჩუნდება ფასების და ბაზრის მოცულობის ზრდა და ისევ ბუნებრივი ტემპით. მოსალოდნელი ცვლილებები, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს ბაზარზე არის ბანკების მხრიდან დეველოპერების დაკრედიტების პოლიტიკის შემსუბუქება, რადგან საკმაოდ შენელებული იყო დეველოპერული სესხების გაცემა ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკის გამო; ასევე, ახალი საიმიგრაციო რეგულაციები, რაც უცხოელების მუშაობის და სწავლის ნებართვებს არეგულირებს, ასევე, მთავრობის მხრიდან დაანონსებული ქსელური მარკეტებისა და აფთიაქების შესაძლო რეგულაციები.
მეორეს მხრივ, უძრავი ქონების ბაზარს წაახალისებს დაანონსებული უმსხვილესი დეველოპერული პროექტების გაყიდვების დაწყება საზღვარგარეთ, რაც გულისხმობს პროექტების უცხოეთის ბაზრებზე დაბუსტვას და ამასთან ერთად საქართველოს საინვესტიციო და საცხოვრებელი პოტენციალის წარმოჩენას მასიურად, მძლავრი მარკეტინგული აქტივობით.
