ბოლო წლებში უძრავი ქონების ბაზარზე ისეთი საინვესტიციო შეთავაზებები გაჩნდა, რომლებიც მოქალაქეებს მაღალი სარგებლის დაპირებით იზიდავს. არარეალურ შეთავაზებები გვხვდება როგორც ყიდვის, ისე გირავნობის შემთხვევაში, რაც მაღალრისკიანია და ხშირ შემთხვევაში ე.წ. ფინანსური პირამიდის ნიშნების მატარებელია.
ამას ადასტურებს „სფერო ინვესტის“ მაგალითიც, რომელთა მიერ დაზარალებული მოქალაქეების რაოდენობა 244, მიყენებული ზიანი კი 12 მლნ ლარია - ამის შესახებ ინფორმაცია შსს-მ 10 ნოემბერს გაავრცელა.
გამოძიების ინფორმაციით, კომპანია 2022-2025 წლებში ფიზიკურ პირებთან აფორმებდნენ ორი ტიპის ხელშეკრულებას.
1)„უძრავი ქონების დროებით საცხოვრებლად გადაცემის“ თაობაზე, რომლის მიხედვითაც მოქალაქეებს „სფერო ინვესტი“-ს ანგარიშზე შეჰქონდათ თანხები, რის შემდეგაც კომპანია მათთვის მესამე პირებისაგან ბინებს ქირაობდა. პირობების მიხედვით, ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდგომ, ორგანიზაცია ვალდებული იყო მოქალაქეების მიერ შეტანილი თანხები დაებრუნებინა, რაც არ შეასრულა. ამასთან, კომპანიამ შეწყვიტა მათთვის ქირის გადახდა, რის გამოც ასეულობით მოქალაქე საცხოვრებლის გარეშე დარჩა.
2) „კაპიტალდაბანდების შესახებ“ ხელშეკრულების საფუძველზე კი მოქალაქეები „სფერო ინვესტის“ ანგარიშზე რიცხავდნენ თანხებს, სანაცვლოდ კომპანიას მათთვის ყოველთვიური სარგებელი უნდა ჩაერიცხა. ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდგომ „სფერო ინვესტი“ ვალდებული იყო მოქალაქეთა მიერ შეტანილი თანხები უკან დაებრუნებინა, რაც არ განახორციელეს.
ექსპერტები განმარტავენ, რომ ეს და მსგავსი მოდელები ფინანსური პირამიდაა, რომელიც იშლება მაშინვე, როდესაც ახალი წევრის ან დამატებითი თანხის მოზიდვა შეუძლებელი ხდება.
ამონაგების არარეალურად მიმზიდველ პირობასთან ერთად, უძრავი ქონების სექტორში ფინანსური პირამიდის ნიშანია კონკრეტული ქონების საბაზრო ფასზე დაბალ ღირებულებად შემოთავაზება. თაღლითური სქემის ამოცნობა ასევე შესაძლებელია კომპანიების მარკეტინგული აქტივობებისა და ბანკებთან მათი თანამშრომლობის გამოცდილებითაც.
"„სფერო ჰოლდინგის“ მსგავსი შემთხვევები ნათლად აჩვენებს თაღლითობის ნიშნებსა და პირამიდულ სქემებს - როცა მცირე თანხის ჩადებით, მოქალაქეებს ჰპირდებიან არარეალურ ამონაგებს. ასეთ სქემებს ხშირად მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის ან ბანკის იერსახე აქვს, ტერმინოლოგიაც შესაბამისია — „თამასუქი“, „გირავნობა“, „ინვესტიცია“, მაგრამ ამას არ აქვს მნიშვნელობა.
„სფერო ჰოლდინგის“ ხელმძღვანელი სატელევიზიო გამოსვლებში ხაზს უსვამდა, სპეციალურად არ ვრეგისტრირდები, რადგან ბანკების კონკურენტი ვარ, ასეთი შეთავაზება სხვას არავის აქვსო, რაც თავისთავად უკვე ეჭვის საფუძველია. თუ ახერხებ რომ ბანკებზე მეტი სარგებელი შესთავაზო, მაშინ უნდა გვაჩვენო, რა ბიზნესს მოდელი გაქვს, რომ ამხელა ვალდებულება აიღო.
ასე იყო „ცენტრ პოინტის“ მაგალითიც, რომელიც ყველაზე მასშტაბური სქემა იყო. ისინიც გამოდიოდნენ და საუბრობდნენ აქტივებზე, მაგრამ მალავდნენ ვალდებულებებს. როცა მოქალაქე ყიდულობს უძრავ ქონებას, აუცილებელია შეაფასოს კომპანიის რეპუტაცია, გადაამოწმოს, აქვს თუ არა დასრულებული პროექტები, იყო თუ არა ვადების დარღვევა ან ჰყავს თუ არა უკმაყოფილო კლიენტები.
პირამიდული სქემების ამოცნობის საშუალებაა ასევე მარკეტინგული მიზნებისთვის პოპულარული ადამიანების ჩართვა. გვახსოვს ყველას კომპანია „სვეტმა“ სუხიშვილების მთელს ანსამბლს რომ ვითომ ბინები გადასცა. გვახსოვს კომპანია „საქართველო“ „ქიუნეთები“ და სხვები. სხვათა შორის 1990-იანებში რომ დაზარალდნენ, ის ადამიანები გახდნენ ისევ კომპანია „საქართველოს“ სამიზნე.
ისტორია მეორდება და ადამიანები ეხვევიან ამ შარში, ყურს კარგად ხვდება დაპირება და დეტალებში აღარ შედიან. სურვილი იმის, რომ მცირე დანაზოგით უცებ გამდიდრდე, შეიძლება ყველას გვქონდეს, მაგრამ ეს არარეალისტურია. მით უმეტეს ქვეყანაში, სადაც საფინანსო სისტემების 90% მოდის ბანკებზე და მათზე უკეთეს პირობას სხვა ვერ გთავაზობს ვერც სესხზე და ვერც ანაბარზე. არ დაიჯერო რომ საბაზროზე მაღალ პროცენტში ან ფულს გასესხებენ ან აგიშენებენ.“ - განაცხადა გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას „საზოგადოება და ბანკების“ ხელმძღვანელმა გიორგი კეპულაძემ.
ფინანსური პირამიდა ფინანსური საქმიანობის ისეთი სქემაა, როდესაც კომპანია მომხმარებლებისგან მაღალი საპროცენტო განაკვეთის შეთავაზებით გარკვეულ თანხას იზიდავს და შემდეგ მათ ამ თანხას სხვა მომხმარებლებისგან მოზიდული თანხით უბრუნებს.
მევალეებისთვის დაპირებული სარგებლის გადახდის ერთადერთი წყარო ახალი ან არსებული მევალეებისგან დამატებითი ფულის მოზიდვაა. ეს ნიშნავს, რომ ყოველ შემდგომ ეტაპზე არსებული ვალების გასასტუმრებლად სულ უფრო და უფრო მეტი თანხის მოზიდვაა საჭირო.
სქემა იშლება და მომხმარებლები ზარალდებიან მაშინვე, როდესაც ახალი წევრის ან დამატებითი თანხის მოზიდვა შეუძლებელი ხდება. ადრე თუ გვიან ყველა ფინანსური პირამიდა კოტრდება და მევალეების ნაწილი ზარალდება.
ფინანსურ პირამიდებს და სქემებს საქართველოს კანონმდებლობა კრძალავს, თუმცა მათი საწყის ეტაპზე ამოცნობა ზოგჯერ რთულია, ამიტომ მოქალაქეები საკუთარი კაპიტალის დაბანდებას სიფრთხილით უნდა მოეკიდონ.
იურიდიული კომპანია OK & CG-ის დამფუძნებელი ოთარ კაჭკაჭაშვილი ფიქრობს, რომ სწორი გადაწყვეტილების მისაღებად, მნიშვნელოვანია მოქალაქეებმა კონსულტაციისთვის იურისტებს ან ეკონომისტებს მიმართონ.
„ბოლო წლებში უძრავი ქონების სექტორი სწრაფი მოგების საშუალებად იქცა. ადამიანების მცირე თანხის ჩადებით სწრაფი გამდიდრების იმედი აქვთ, სწორედ ამიტომ ის ხშირად გამოიყენება მანიპულაციისთვის - განსაკუთრებით, როცა შეთავაზება მომხიბლავად იფუთება. ჩვენ არავის უდანაშაულობის პრეზუმფციას არ ვარღვევთ, მაგრამ ძალიან მიმზიდველად ჟღერს სახელები მაგალითად, „სფერო ბაკურიანი“ და მსგავსი.
რა იდგა რეალურად ამის უკან - კომპანია იყიდდა მიწის ნაკვეთებს, კანონმდებლობა იძლევა შესაძლებლობას იმ ნაკვეთში 150-მდე საცხოვრებელი ბინის მშენებლობა და რეგისტრაცია მოხდეს და ამას არეგისტრირებდნენ. მოქალაქეებს სწორედ ამის საფუძველზე სთავაზობდნენ შესაბამის წილს. რეალურად კი, ხშირად არსებობს მხოლოდ მიწის ნაჭერი და არანაირი განსაზღვრული პროექტი ან გარანტირებული აქტივი. საჯარო რეესტრში ამგვარი ჩანაწერებით მანიპულირება ქმნის ილუზიას, თითქოს ბინები უკვე არის. რეალურად, ამის მშენებლობა არც არის და რომც დაიწყოს, იპოთეკური უზრუნველყოფა უმეტესად არ ფორმდება.
ადამიანებთან დებენ ხელშეკრულებას, რომლის მიღმა არანაირი აქტივი არ დგას და რჩებიან ფულის და ბინის გარეშე. ამიტომ მნიშვნელოვანია რომ მოქალაქეებმა მიიღონ კვალიფიციური რჩევა შესაბამისი პირების მიერ. დამწყები იურისტისთვისაც კი მარტივი იყო ამის გაგება. მე რეგულაციების მომხრე არ ვარ, თუმცა კონტროლი აუცილებელია. ამხელა რეკლამირების ან ინვესტიციების მოზიდვისას რისკის შემთხვევაში, სწრაფად რეაგირება შესაძლებელი უნდა იყოს.“ - განაცხადა კაჭკაჭაშვილმა „უძრავი ქონების პროსპექტთან“ საუბრისას.
