Galt & Taggart-ის ჩატარებულ კვლევაში გამოიკვეთა რომ თბილისის უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნა 2 ძირითად კატეგორიაზეა დამოკიდებული: 1) საჭიროებაზე დაფუძნებული შენაძენი, რომელსაც ფუნდამენტური ფაქტორები განსაზღვრავს და 2) საინვესტიციო შენაძენი, რომელსაც ქირით მიღებული შემოსავალი და კაპიტალის ნამატი განსაზღვრავს.
საინვესტიციო შენაძენების ანალიზმა აჩვენა რომ ადამიანები უძრავ ქონებაში ინვესტიციას რამდენიმე მიზეზის გამო აკეთებენ. პირველ რიგში, აღსანიშნავია უძრავი ქონების მიმზიდველობა ალტერნატიულ საინვესტიციო შესაძლებლობებთან მიმართებაში. მაგალითად, დოლარის დეპოზიტის განაკვეთი 1.6% იყო 2023 წლის ოქტომბერში, მაშინ როცა უძრავი ქონების უკუგება 11.0%-ს შეადგენდა. მაღალია ლარის დეპოზიტის განაკვეთიც, თუმცა ეროვნულ ვალუტაში დანაზოგების მხოლოდ 38.0%-ია განთავსებული.
უძრავი ქონების მაღალ უკუგებას განსაზღვრავს გაქირავებიდან მიღებული შემოსავლები, რომლებიც ბოლო 1.5 წლის განმავლობაში მკვეთრად გაიზარდა. მას შემდეგ რაც 2022 წლის მარტიდან საქართველოში მიგრანტების დიდი ნაკადი შემოვიდა, უძრავი ქონების ქირა წლიურად 124.0%-ით გაიზარდა. ქირის ასეთი სწრაფი ტემპით ზრდამ უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობა გაზარდა და ადამიანებს უბიძგა შეეძინათ ბინები, რათა შემდგომ გაქირავებით შემოსავალი მიეღოთ.
მიგრანტების ნაკადების გარდა უძრავი ქონების ქირის ზრდას ხელი შეუწყო უნივერსიტეტებში სასწავლო პროცესის აღდგენამ, რადგან სტუდენტები ქირის ბაზარზე მნიშვნელოვან როლს თამაშობენ. განსაკუთრებით აღსანიშნავია უცხოელები სტუდენტების ფაქტორი, რომლებმაც მნიშვნელოვანი წამახალისებელი როლი შეასრულეს უძრავი ქონების ბაზარზე ბოლო წლებში. უცხოელი სტუდენტების რაოდენობა, რომლებიც საქართველოში სწავლობენ ბოლო 10 წლის განმავლობაში გაათმაგდა და 35,000-ს მიაღწია 2023-24 სასწავლო წელს. აღსანიშნავია რომ, უცხოელი სტუდენტების წილი უძრავი ქონების ქირის ბაზარზე დაახლოებით 12%-ს შეადგენს, Galt & Taggart-ის შეფასებით.
აღსანიშნავია რომ, მიგრაციის შესუსტების შედეგად უძრავი ქონების ქირა 5.7%-ითაა შემცირებული 2023 წლის ოქტომბერში პიკურ პერიოდთან შედარებით. თუმცა, გამომდინარე იქიდან რომ ქირების შემცირებას სიხისტე ახასიათებს, მოსალოდნელია რომ კლება კვლავ გაგრძელდება 2024 წელს. ქირების შემცირებას ნეგატიური ეფექტი ექნება უძრავი ქონების შემოსავლიანობაზეც, რამაც შესაძლოა მოკლევადიან პერიოდში საინვესტიციო შენაძენების აქტივობა შეასუსტოს, თუმცა, გამომდინარე იქიდან რომ უძრავი ქონების მოთხოვნაზე მოქმედი ფაქტორები დივერსიფიცირებული და ჯანსაღია, გაყიდვებზე ეფექტი ლიმიტირებული იქნება.
