Спрос на рынке жилой недвижимости Тбилиси продолжает демонстрировать значительный рост. Повышаются как цены на продажу недвижимости, так и арендные ставки, в то время как сокращение площади выданных разрешений на строительство защищает рынок от рисков избыточного предложения.
О тенденциях за первые девять месяцев текущего года в эфире BMGTV рассказал старший аналитик компании Galt & Taggart Отар Цухишвили.
По данным компании, в 2026 году объем продаж на первичном рынке вырос на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а на вторичном рынке — на 14%. Важную роль в росте продаж сыграли укрепление национальной валюты по отношению к доллару и снижение процентных ставок.
После рекордного показателя 2023 года (1,9 млн кв. м) площадь, на которую выдаются разрешения на строительство, сокращается из года в год. За первые девять месяцев текущего года снижение составило 7,6%. По оценке эксперта, это положительная тенденция, поскольку на фоне растущего спроса и сокращения предложения рынок приближается к точке равновесия.
«Как известно, продажи на первичном рынке регистрируются в Публичном реестре, однако это происходит только после того, как строительство жилого корпуса переходит на завершающую стадию. Именно поэтому уже более трех лет мы проводим опрос системных девелоперов, который позволяет отслеживать продажи на первичном рынке в режиме реального времени и охватывает около 50% всего первичного рынка. Согласитесь, этого достаточно, чтобы исследование отражало тенденции первичного рынка в режиме реального времени.
В целом за первые девять месяцев продажи на первичном рынке выросли примерно на 21% в годовом выражении, а на вторичном рынке — примерно на 14%. Согласитесь, это значительный рост. Также хочу отметить, что существенную роль в этом росте сыграли как укрепление национальной валюты по отношению к доллару, так и снижение процентных ставок.
Что касается разрешений на строительство, то в 2023 году, как вы помните, площадь выданных в Тбилиси разрешений достигла рекордного уровня — превысила 1,9 млн кв. м. С тех пор этот показатель ежегодно снижается, и 2026 год не стал исключением. Согласно данным за первые девять месяцев, площадь выданных разрешений сократилась примерно на 7,6% в годовом выражении. Это положительная тенденция. По нашей оценке, сокращение площади выдаваемых разрешений должно продолжиться и в течение всего 2026 года.
Также стоит отметить, что, с одной стороны, с 2023 года сокращается площадь выданных разрешений на строительство в Тбилиси, а с другой — растет спрос. Соответственно, спрос и предложение сейчас находятся ближе к точке равновесия, чем когда-либо за предыдущий период», — заявил Цухишвили.
В 2025 году среднегодовой рост цен на первичном рынке недвижимости составил 4%, а в текущем году темпы роста достигли 6%.
На долю местных жителей приходится 80% покупателей недвижимости (преимущественно приобретающих жилье для собственного проживания), тогда как 20% покупателей составляют иностранные граждане, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях. Среди иностранных инвесторов в Тбилиси наиболее многочисленную группу составляют граждане Израиля.
Привлекательность грузинского рынка для иностранных инвесторов обусловлена высокой доходностью от аренды. Соотношение годового дохода от аренды к стоимости недвижимости в Тбилиси составляет 8–9%, что считается благоприятным рыночным показателем. На фоне возросших рисков на Ближнем Востоке часть инвесторов перенаправила свой капитал на грузинский рынок недвижимости.
