უძრავი ქონების ბაზარზე მოსალოდნელი კრიზისის თავიდან არიდებისთვის შექმნილი 430-მილიონიან ანტიკრიზისულ პაკეტით საქართველოს მთავრობა ბინების გაყიდვების წახალისებას გეგმავს. მოქალაქეთა ხელმისაწვდომობის გაზრდისთვის დაწესდა იპოთეკური სესხის სუბსიდია 4%-ის ოდენობით, რომელსაც ქვეყნის გადასახადის გადამხდელები დაუფინანსებენ იმ პირებს, რომლებიც კრიზისულ ვითარებაში ახალი ბინების შეძენას გადაწყვეტენ.
იპოთეკების სუბსიდირებაზე მთავრობა 70 მილიონი ლარის დახარჯვას გეგმავს. დამატებით მოხდება იპოთეკური სესხების გარანტირება, რაზეც დამატებით 14 მლნ ლარი არის გათვალისწინებული.
კიდევ ერთი ცვლილება დეველოპერულ საქმიანობაში ესქრო (Escrow) ანგარიშების დანერგვის ხელშეწყობაა. გეგმის მიხედვით, 2021 წლიდან ამოქმედდება სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართის არანაკლებ 20% - ის Escrow ანგარიშის გამოყენებით რეალიზაციის ვალდებულება. ეს ვალდებულება თავდაპირველად მსხვილ დეველოპერებს (პირველი და მეორე კატეგორიის კომპანიებს) შეეხება, მცირე დეველოპერებისთვის კი მისი გამოყენება ნებაყოფლობითი იქნება.
რას გულისხმობს ესქრო მომსახურება? - საქართველოს ეროვნული ბანკის განმარტება:
ესქრო არის მომსახურება, რომლის დროსაც ფული, ფინანსური ინსტრუმენტი ან აქტივი, ხელშეკრულების მხარეების მითითებით, არის მესამე მხარის მფლობელობაში, სანამ მესამე მხარე - ესქრო აგენტი, არ მიიღებს მხარეებისგან მითითებას მათ გადაცემაზე, ან არ შესრულდება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები. ესქრო მომსახურება არის ყიდვა-გაყიდვისას არსებული გადახდის და საკუთრების უფლების გადაცემის რისკის დაზღვევის სამართლებრივი მექანიზმი.
ვისი საშუალებით შეიძლება ესქრო მომსახურების მიღება?
ესქრო მომსახურების მიღება შესაძლებელია ესქრო აგენტის მეშვეობით, რომელიც შეიძელბა იყოს საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ ლიცენზირებული ნენისმიერი კომერციული ბანკი.
ვის შეუძლია ისარგებლოს ესქრო მომსახურებით?
ესქრო მომსახურების მიღება შეუძლიათ როგორც რეზიდენტ, ასევე არარეზიდენტ ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს, ასევე ორგანიზაციულ წარმონაქმნებს, რომლებიც არ არიან იურიდიული პირები.
რა დროს არის მიზანშეწონილი ესქრო მომსახურების გამოყენება?
ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია, მით უმეტეს, თუ ეს დიდ თანხებთან არის დაკავშირებული, გარკვეულ რისკებს შეიცავს როგორც გამყიდველისთვის, ასევე მყიდველისთვის. იმისათვის, რომ თავიდან იქნას აცილებული გარიგებიდან გამომდინარე რისკები, მიზანშეწონილია ესქრო მომსახურების გამოყენება. ამ შემთხვევაში ესქრო აგენტი გამოდის შუამავლად გამყიდველსა და მყიდველს შორის და არის იმის გარანტი, რომ გამყიდველი, მისი მხრიდან მყიდველის მიმართ ყველა ვალდებულების შესრულების შემთხვევაში, მიიღებს გარიგების თანხას.
რა სახის პროდუქტის შეძენისას შეიძლება ესქრო მომსახურების გამოყენება?
საკანონმდებლო ცვლილებებიდან გამომდინარე ესქრო მომსახურება შეიძლება გამოყენებულ იქნას მხოლოდ უძრავი/მოძრავი ქონების, საწარმოს წილის ან/და ფინანსური ინსტრუმენტების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციებზე.
ესქრო მომსახურების უპირატესობები:
მყიდველი:
დარწმუნებულია, რომ არ დაკარგავს ფულს; საბუთების შემოწმების და ოპერაციების წარმოების ვალდებულება ეკისრება ბანკს, რაც ამცირებს მყიდველის მხარეს არსებულ რისკებს.
გამყიდველი:
დარწმუნებულია, რომ მყიდველს გააჩნია ფულადი სახსრები; აქტივის გადაფორმების შემთხვევაში მიიღებს ფულს. გარიგება ცალმხრივად ვერ მოიშლება.
ესქროს მაგალითი:
"მყიდველს სურს ბინის შეძენა, მაგრამ არ უნდა, რომ აიღოს გადახდის რისკი, იმის გამო, რომ გადახდის შემდეგ ქონება შეიძლება დაყადაღდეს. ამავე დროს, გამყიდველს არ უნდა გადაფორმების რისკის აღება, რადგანაც შეიძლება მყიდველმა გადაფორმების შემდეგ შეთანხმებული თანხა არ გადაიხადოს. ასეთი შემთხვევების დროს საუკეთესო გამოსავალია ესქრო მომსახურება, რომლის საშუალებითაც იდება სამმხრივი გარიგება მყიდველს, გამყიდველსა და ბანკს შორის და რომლის დროსაც ხელშეკრულებით წინასწარ არის შეთანხმებული პირობები, ანგარიშსწორების თანხა და ვადა. მყიდველი ეროვნულ ვალუტაში განათავსებს თანხას ბანკში, დაცულ ანგარიშზე, რომელზეც ესქრო მომსახურების პერიოდში არ ვრცელდება ინკასო/ყადაღა. გამყიდველი თანხას მხოლოდ მას შემდეგ მიიღებს, რაც შესრულდება ხელშეკრულების პირობები და უძრავი ქონება გადაფორმდება მყიდველის სახელზე კანონმდებლობით დადგენილი წესით. შესაბამისი საბუთის ბანკში წარდგენისთანავე, მყიდველს უაქცეპტო წესით ჩამოეჭრება თანხა და გადავა გამყიდველის ანგარიშზე. ბანკი ამ მომსახურებისათვის აწესებს გარკვეულ საკომისიოს, რომელიც გადახდილი იქნება ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად,"- ნათქვამია ეროვნული ბანკის ვებგვერდზე გამოქვეყნებულ ინფორმაციაში.
