30.სექტემბერი .2020 14:30

რამდენად არის გაზრდილი ფინანსური რისკები სამშენებლო სექტორსა და იპოთეკურ დაკრეტიდებაში?

views 393
უკან

საქართველოს ეროვნული ბანკი 2020 წლის ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშს აქვეყნებს. ანგარიშში შეფასებულია ფინანსურ სისტემაში არსებული მოწყვლადობა და რისკები. დოკუმენტის თანახმად, მთლიანად ქვეყნის ეკონომიკაზე მოქმედი ნეგატიური ფაქტორები გაზრდილია.

COVID-19 პანდემიით გამოწვეულმა კრიზისმა უძრავი ქონების სექტორში რისკები გაზარდა. შემოსავლების შემცირებამ და ბაზარზე გაურკვევლობის ზრდამ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად შეამცირა. გარდა ამისა, ტურისტული ნაკადების მკვეთრმა კლებამ უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის, მიმზიდველობაც შეამცირა, რაც მოთხოვნის შემცირებაზე დამატებით უარყოფით გავლენას ახდენს. სებ-ი აღნიშნავს, რომ უკანასკნელი წლების განმავლობაში მრავალბიანიანი საცხოვრებელი სახლების მშენებლობების რაოდენობის მაღალი ზრდა ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკებს ზრდის. სებ-ის შეფასებით, ბაზარზე ფასების კლება უკვე შეიმჩნევა, თუმცა სავარაუდოა, რომ მომავალში კლება არ იქნება ისეთი მკვეთრი, როგორიც 2008 წლის ფინანსური კრიზისის შემდგომ იყო. ამასთან, ეროვნული ბანკი იმედს გამოთქვამს, რომ  მთავრობის მიერ დაგეგმილი ღონისძიებები ბაზარს რეცესიის უარყოფითი შედეგების შემსუბუქებაში დაეხმარება.

გაზრდილი ფინანსური რისკები უძრავი ქონების ბაზარზე:

2008 წლის გლობალურ ფინანსურ კრიზისთან შედარებით, მიმდინარე კრიზისს უძრავი ქონების ბაზარი უფრო ჯანსაღი შეხვდა, რაც ე. წ. „ფასების ბუშტის“ არ არსებობასა და მოთხოვნისა და მიწოდების შედარებით უფრო დაბალანსებულ მდგომარეობაში გამოიხატა. მიუხედავად ამისა, 2008 წლის გლობალური ფინანასური კრიზისის გამოცდილებიდან გამომდინარე, ამ სექტორზე გაცემული სესხების მონიტორინგი განსაკუთრებულ მნიშვნელობას იძენს. უძრავი ქონების ბაზარი ფინანსურ სტაბილურობასთან დაკავშირებულია ორი მთავარი არხით: იპოთეკური სესხებითა და სამშენებლო კომპანიებზე გაცემული სესხებით. უძრავი ქონების ფასების მკვეთრი ვარდნის შემთხვევაში იპოთეკურ და სამშენებლო კომპანიებზე გაცემული სესხების პორტფელის ხარისხი უარესდება, რაც ფინანსური სტაბილურობის რისკებს ზრდის.

პანდემიით გამოწვეული რეცესიის შედეგად, საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად შემცირდა. უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის შემცირება რამდენიმე მიზეზით იყო განპირობებული - პანდემიით გამოწვეული კრიზისის შედეგად შინამეურნეობების გარკვეულ ნაწილს სრულად ან ნაწილობრივ შეუმცირდა შემოსავალი, რაც უძრავ ქონებაზე ხელმისაწვდომობის შემცირებაში აისახა; ამასთანავე, ბაზარზე წარმოქმნილმა გაურკვევლობამ, შინამეურნეობების ნაწილს, რომელთაც შემოსავალი არ შეუმცირდათ, უძრავი ქონების ყიდვის გადავადებისკენ უბიძგა. ასევე, შემცირდა კაპიტალიზაციის ინდექსი, რაც უძრავი ქონების, როგორც საინვესტიციო აქტივის, მიმზიდველობის საზომია. შედეგად, უძრავი ქონებით განხორციელებული ტრანზაქციები 2020 წლის მეორე კვარტალში წინა წლის შესაბამის პერიოდთან შედარებით თბილისში 65 პროცენტით, ხოლო ქვეყნის მასშტაბით 64 პროცენტით შემცირდა. ტრანზაქციების შემცირებაზე, გარდა მოთხოვნის შემცირებისა, მნიშვნელოვანი გავლენა იქონია COVID-19 ვირუსის გავრცელების შესაკავებლად შემოღებულმა შეზღუდვებმა, კერძოდ, ქვეყნის მასშტაბით საჯარო რეესტრის დისტანციური მუშაობის რეჟიმზე გადასვლამ. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ როდესაც მოსახლეობის შემოსავლები ლარშია, ბაზარზე გავრცელებული პრაქტიკით ბინის ფასების დოლარში კვოტირება გაცვლითი კურსის მერყეობისას დამატებით გაურკვევლობას იწვევს, რაც ასევე ნეგატიურად აისახება ბაზრის აქტივობაზე. მოსალოდნელია, რომ, გაურკვევლობის შემცირებისა და კრიზისის უარყოფითი შედეგების აღმოფხვრასთან ერთად, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა კვლავ ზრდას დაიწყებს.  

უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის შემცირება საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას განსაკუთრებით ბათუმში შეამცირებს. ბათუმის საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის მნიშვნელოვანი ნაწილი საინვესტიციო ხასიათისაა, რაც მნიშვნელოვანწილად ტურისტული შემოდინებებით განისაზღვრება. აღნიშნული აჭარის რეგიონს ტურისტული ნაკადების შემცირების მიმართ განსაკუთრებით მოწყვლადს ხდის. პანდემიის პირობებში საჰაერო და სახმელეთო გადაადგილებაზე შემოღებულმა შეზღუდვებმა ტურისტული ნაკადები გაურკვეველი ვადით მკვეთრად შეამცირა. შედეგად მოსალოდნელია, რომ ბათუმში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად დაეცემა, რაც, სავარაუდოდ, ფასების შემცირებაშიც აისახება. სექტორის გაჯანსაღება დიდწილადაა დამოკიდებული ეპიდემიოლოგიური სიტუაციის გამოსწორებაზე, პანდემიით გამოწვეული რეცესიის სიღრმეზე და ხანგრძლივობაზე. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ არარეზიდენტებს, რომლებიც ბათუმში გაცემული იპოთეკური სესხების მესამედს ფლობენ, დეფოლტის უფრო მაღალი ალბათობა აქვთ, ვიდრე რეზიდენტებს, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც მეზობელი ქვეყნები პანდემიით გამოწვეულ რეცესიას განიცდიან. ეროვნული ბანკის მიერ გასული წლიდან არარეზიდენტებისთვის სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის 70 პროცენტზე დაწესება, სწორედ არარეზიდენტების მხრიდან ფინანსური სტაბილურობისთვის წარმოქმნილ რისკებს ამცირებს.

2018 წლამდე მრავალბინიანი საცხოვრებელი უძრავი ქონების აშენებაზე გაცემული ნებართვების მაღალი მაჩვენებელი ფიქსირდებოდა, რაც მიმდინარე პერიოდში ჭარბი მიწოდების რისკის რეალიზების ალბათობას ზრდის. 2012 წლიდან გაცემული მშენებლობის ნებართვების რაოდენობა არსებითად გაიზარდა. 2018 წელს თბილისის მერიის მიერ მიღებული სამშენებლო რეგულაციის შედეგად, 2018- 2019 წლებში, წინა წლებთან შედარებით, გაცემული ნებართვების რაოდენობა მნიშვნელოვნად შემცირდა. კერძოდ, 2019 წელს 2017 წელთან შედარებით გაცემული ნებართვების ოდენობა 30 პროცენტით შემცირდა, თუმცა 2018 წელთან შედარებით 19 პროცენტით გაიზარდა. როგორც 2019 წლის ფინანსური სტაბილურობის ანგარიშში იყო აღნიშნული, ჭარბი მიწოდების რისკი ფინანსური სტაბილურობისთვის მნიშვნელოვანი გამოწვევაა, რადგან ის შესაძლებელია ფინანსური სირთულეების წინაშე მდგომი დეველოპერების მიერ უძრავი ქონების მნიშვნელოვანი ფასდათმობით გაყიდვის მიზეზი გახდეს. ეს კი უძრავი ქონების ფასებზე შემცირების მიმართულებით მოახდენს გავლენას, რაც იპოთეკური პორტფელის ხარისხს აუარესებს. აღნიშნული რისკი განსაკუთრებით საყურადღებოა ფინანსური სტაბილურობის კუთხით, რადგან მიმდინარე პერიოდში, მოთხოვნის შემცირების და გაურკვევლობის ზრდის ფონზე, ამ რისკის რეალიზების ალბათობა გაზრდილია. თუმცა, მეორე მხრივ, ბაზარზე არსებული გაურკვევლობის შედეგად, ახალი პროექტების განხორციელება შესაძლოა შემცირდეს ან გადაიდოს, რაც საშუალოვადიან პერიოდში უძრავი ქონების მიწოდებას შეამცირებს და უკვე აშენებული ბინების გაყიდვაზე დადებით გავლენას იქონიებს. ეს კი, თავის მხრივ, ჭარბი მიწოდების რისკსა და ფასების მკვეთრი ვარდნის ალბათობას შეამცირებს.

მოთხოვნის შემცირებისა და ბაზარზე გაურკვევლობის ზრდის შედეგად, უძრავი ქონების ფასები მცირდება, თუმცა ფასების კლება ისეთი მკვეთრი არ იქნება, როგორც ეს 2008 წლის კრიზისის შედეგად იყო. 2008 წლის კრიზისისგან განსხვავებით, COVID-19-ის პანდემიით გამოწვეული კრიზისის წინა პერიოდში უძრავი ქონების ბაზარზე ე.წ. „ფასების ბუშტი“ არ შეინიშნებოდა, მოთხოვნა და მიწოდება შედარებით დაბალანსებული იყო, ხოლო ბაზრის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი - გაუმჯობესებული. ზემოთ ჩამოთვლილი ფაქტორებიდან გამომდინარე, მიმდინარე წლის ივნისში ჩატარებული გამოკითხვის მიხედვით, უძრავი ქონების ბაზრის წარმომადგენლები მომდევნო ერთი წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ლარში გამოხატული ფასების 5 პროცენტის ფარგლებში შემცირებას ელოდნენ. აღნიშნული შემცირება 2008 წლის კრიზისის შემდეგ დაფიქსირებულ მაჩვენებელზე ნაკლებია. 2009 წელს უძრავი ქონების დოლარში გამოხატული ფასები 2008 წელთან შედარებით, წლიურად 21 პროცენტით, ხოლო ლარში გამოხატული ფასები 12 პროცენტით შემცირდა. კრიზისის უარყოფითი შედეგების აღმოფხვრასთან და სექტორის გააქტიურებასთან ერთად, მოსალოდნელია, რომ უძრავი ქონების ფასებზე შემცირების წნეხი შერბილდება, რაც, თავის მხრივ, კრიზისის სიღრმეზე, ხანგრძლივობასა და ეკონომიკის გაჯანსაღების მოლოდინებზე იქნება დამოკიდებული.

მთავრობის მიერ გატარებული ღონისძიებები კრიზისის უარყოფითი შედეგების შერბილებას შეუწყობს ხელს. უძრავი ქონების სექტორში პანდემიის შედეგად გამოწვეული კრიზისის უარყოფითი შედეგების შესამცირებლად მთავრობამ ერთდროულად რამდენიმე ღონისძიება გაატარა. კერძოდ, 200 000 ლარამდე იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთის 4 პროცენტით სუბსიდირება განხორციელდა, რომელიც სესხის აღებიდან 5 წლის განმავლობაში გაგრძელდება. ასევე, 2020 წლის 1 ივნისიდან 2021 წლის 1 იანვრამდე პერიოდში გაცემული იპოთეკური სესხების ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოცულობის 20 პროცენტზე სესხის დეფოლტის სახელმწიფო გარანტია განისაზღვრა. აღნიშნული, ერთის მხრივ უძრავ ქონებაზე ხელმისაწვდომობისა და მოთხოვნის მკვეთრ შემცირებას შეუშლის ხელს, ხოლო მეორეს მხრივ, იპოთეკური სესხების პორტფელის რისკებს შეამცირებს. გარდა ამისა, ჯამში 150 მილიონი ლარის ღირებულების უკვე აშენებული საცხოვრებელი უძრავი ქონების ერთჯერადი შესყიდვა განხორციელდება იძულებით გადაადგილებულ პირთა დაკმაყოფილების მიზნით, რაც უძრავი ქონების ჭარბი მიწოდების რისკის რეალიზების ალბათობას ამცირებს. ამასთანავე, უკვე დაწყებული სამშენებლო პროექტების დაუსრულებლობის რისკის შესამცირებლად, შეიქმნა 200 მილიონი ლარის ოდენობის საგარანტიო სქემა. აღნიშნული დეველოპერულ კომპანიებზე გაცემული სესხების პორტფელის ხარისხის გაუარესებას შეუშლის ხელს.

არსებული კრიზისის პირობებში, ბიზნეს ციკლი დაღმავალ ფაზაშია, რაც კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას ამცირებს. მონაცემების სიმცირის გამო, კომერციული უძრავი ქონების ფასების პროგნოზის გაკეთება რთულია, თუმცა კრიზისის დროს ეკონომიკური აქტივობა მკვეთრად შემცირდა, რაც კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ძირითადი ფუნდამენტური ფაქტორია. შედეგად, კომერციული უძრავი ქონების ფასი და ქირის ღირებულება მცირდება. კრიზისის უარყოფითი შედეგების აღმოფხვრასთან ერთად მოსალოდნელია, რომ კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა ნელი ტემპით ზრდას დაიწყებს. ამასთანავე, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ პანდემიის შედეგად ბიზნეს საქმიანობის დიდი ნაწილი დისტანციურ რეჟიმზე გადავიდა. მოსალოდნელია, რომ ეპიდემიოლოგიური სიტუაციის გაუმჯობესების შემდეგაც ეკონომიკური აქტივობის გარკვეული ნაწილი კვლავ დისტანციურ რეჟიმში გააგრძელებს მუშაობას, რაც სამომავლოდ კომერციულ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას შეამცირებს.

საბანკო პორტფელში სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორებზე გაცემული სესხების წილი 2008 წლის კრიზისამდე არსებულ დონეზე უფრო მაღალია, თუმცა საბანკო პორტფელის დეკომპოზიცია ნაკლებად რისკიანი სესხების სასარგებლოდ შეიცვალა. 2020 წლის პირველ ნახევარში, 2008 წელთან შედარებით, მთლიან საბანკო პორტფელში იპოთეკური სესხების წილი 9 პროცენტული პუნქტით გაიზარდა, ხოლო სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხები 3 პროცენტული პუნქტით შემცირდა. აღსანიშნავია, რომ სამშენებლო სექტორზე გაცემულ სესხებთან შედარებით, იპოთეკური სესხები, რომლებიც უფრო გრანულარულია, ნაკლები რისკიანობით ხასიათდება. კრიზისის პირობებში მოსალოდნელია, რომ მოთხოვნა შემცირდება როგორც იპოთეკურ, ასევე სამშენებლო სექტორზე გაცემული სესხებზე. გარდა ამისა, უძრავ ქონებაზე ფასების შემცირება საბანკო პორტფელის ხარისხისთვის დამატებით რისკს შეიცავს. გარდა ამისა, იპოთეკურ სესხებში უცხოური ვალუტით გაცემული სესხების მაღალი წილი, შინამეურნეობათა შემოსავლებისა და სესხების ვალუტის შეუსაბამობის გამო, ფინანსური სტაბილურობისთვის რისკის შემცველია. თუმცა მთავრობის მიერ დედოლარიზაციის ღონისძიების გატარებისა და ეროვნული ბანკის მიერ სესხის უზრუნველყოფისა და მომსახურეობის ზღვრების დაწესების შედეგად, შინამეურნეობების მოწყვლადობა უცხოური ვალუტის მიმართ შემცირდა. ფინანსური სტაბილურობის კუთხით, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ საბანკო სექტორი კრიზისს მაღალ კაპიტალიზებული და მომზადებული შეხვდა, რაც კრიზისის უარყოფით შედეგებს შეარბილებს.




მსგავსი სიახლეები

ნახეთ ყველა სიახლე

ყველა