"რა თქმა უნდა, ნაწილი იქნება მყიდველებიდან ამოღებული თანხები" - ირაკლი კობახიძე, დებატები "იმედზე", თემა: Eagle Hills
საქსტატის სტატისტიკური განახლებიდან გავიგეთ, რომ საქართველოს უმსხვილესი უცხოური ინვესტორების ტოპ ათეულში იგლ ჰილსის დებიუტი შედგა.
კონკრეტულ კომპანიებში ჩადებული თანხების ზუსტი ოდენობა კომერციული საიდუმლოებაა. რაც შეგვიძლია დავინახოთ ის არის, რომ მთლიანად მშენებლობის სექტორში 33 მილიონი დოლარი შემოვიდა.
ვინაიდან "იგლ ჰილსს" ჯერ არ წარუდგენია დეტალური არქიტექტურული პროექტი, გრგ ან სამშენებლო ნებართვის მოთხოვნა და არც შესაბამისი უძრავი ქონება გადასცემია საკუთრებაში, სავარაუდოა, რომ მეოთხე კვარტალში აღრიცხული საინვესტიციო ნაკადი მხოლოდ ორი მიმართულებით შეიძლება მიიმართოს: კომპანიის სააქციო კაპიტალის შევსება ან/და წინამოსამზადებელი საპროექტო სამუშაოების დაფინანსება.
პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების დინამიკას წლიურ ჭრილში თუ გავაანალიზებთ, დიდწილად მივალთ იმ დასკვნამდე, რომ 2025 წლის FDI ინერციით იზრდება – სტატისტიკა ძირითადად არსებული ბიზნესების ხარჯზე უმჯობესდება, რაც ერთი მხრივ, ცხადია, სტაბილურობის ნიშანია, თუმცა მეორე მხრივ – სტრატეგიული სტაგნაციის რისკსაც შეიძლება შეიცავდეს, რადგან ახალი ინვესტორების ნაკადი უკვე წლებია დაბალია.
დამატებითი კითხვები უკვე გაგზავნილი გვაქვს, რაც დააზუსტებდა საინვესტიციო მოცულობას და კონკრეტულ მიმართულებებს – დაველოდებით ამ დეტალებს და ცხადია, ოპერატიულად გაგიზიარებთ – თუმცა, მანამდე, FDI-ის უფრო დიდ სურათში – იგლ ჰილსის გამოჩენა მსხვილ უცხოელ ინვესტორებში ამ ეტაპზე სტატისტიკური ოპტიმიზმი უფროა – მით უმეტეს, რომ რეალური მშენებლობა ჯერ არ დაწყებულა და ჩემს საავტორო მიმოხილვაში, შევეცდები გაგიზიაროთ რამდენიმე მოსაზრება ამასთან დაკავშირებით.
ბრენდი კაპიტალის ნაცვლად?
ირაკლი კობახიძის ფრაზა, რომ Eagle Hills-ის 6 მილიარდ 600 მილიონიანი ინვესტიციის ნაწილი „მყიდველებისგან ამოღებული თანხებით“ დაფინანსდება, არა მხოლოდ პრაგმატულ აღიარებად, არამედ პროექტის მთელი ფინანსური არქიტექტურის დეკოდირებად შეიძლება მივიჩნიოთ.
ირაკლი კობახიძის პასუხი საფუძველშივე ცვლის აღქმას იმის შესახებ, თუ რას შეიძლება ნიშნავდეს „პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია“ ამ კონკრეტულ კონტექსტში. გამოდის, ჩვენს წინაშეა მოდელი, სადაც ინვესტორს შემოაქვს არა სრული კაპიტალი, არამედ საკუთარი ბრენდი, ნოუ-ჰაუ და შესაძლოა, მცირე საწყისი ფინანსური რესურსი, დანარჩენი კი – ქართული და საერთაშორისო ბაზრიდან, უძრავი ქონების გაყიდვების გზით შეიძლება დაგენერირდეს. ეს შეიძლება იმასაც ნიშნავდეს, რომ პროექტის წარმატებას ან წარუმატებლობას დიდწილად აზღვევს ბაზრის ლიკვიდურობა და არა – ინვესტორის პირადი კაპიტალი და ფინანსური გამძლეობა.
ამ ფონზე, თუ გავითვალისწინებთ, რომ 850 ჰექტარი მიწა – კრწანისის და გონიოს ლოკაციები – კონსერვატორული შეფასებითაც, ასეულობით მილიონი დოლარი ღირს, ირაკლი კობახიძის ნარატივი, რომ სახელმწიფო მოგების წილშია, ერთი მხრივ, ანეიტრალებს „მიწის გასხვისებით“ გამოწვეულ პოლიტიკურ რისკს, თუმცა, მეორე მხრივ, სახელმწიფოს შეიძლება აქცევდეს დეველოპერული რისკის თანამონაწილედ.
საიდუმლო კონტრაქტის შლეიფი
კონტრაქტის გაუმჭვირვალობა ამ კუთხით არსებულ კითხვის ნიშნებს კიდევ უფრო მეტად ზრდის. პრემიერის მტკიცება, რომ მთავრობამ კომერციული საიდუმლოებით დაცული კონტრაქტის პირობებში იმაზე მეტი გაამჟღავნა, ვიდრე ეს ზოგადად ხდება ხოლმე, ამ კითხვის ნიშნების მოსახსნელად საკმარისი ინფორმაცია არ არის.
საინვესტიციო ხელშეკრულებებში – ნამდვილად – განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც საქმე ეხება სახელმწიფოსა და კერძო ინვესტორის პარტნიორობას, „კომერციული საიდუმლოების“ ცნება ხშირად გამოიყენება იმ დეტალების დასაფარად, რომლებმაც შეიძლება ინვესტორის კონკურენტული უპირატესობა დააზიანოს.
ასეთად შეგვიძლია მივიჩნიოთ, მაგალითად: ფინანსური მოდელი და მოგების მარჟა – ლოგიკურია, ვიფიქროთ, რომ თუ კონკურენტმა დეველოპერებმა იციან Eagle Hills-ის ზუსტი ხარჯთაღრიცხვა, მათ შეუძლიათ ბაზარზე ფასებით მანიპულირება.
მაგრამ სად გადის ზღვარი საიდუმლოებასა და საჯარო ინტერესს შორის?
საერთაშორისო პრაქტიკით (მაგ. მსოფლიო ბანკის სტანდარტებით), კომერციული საიდუმლო შეიძლება იყოს ტექნოლოგიური ნოუ-ჰაუ, მაგრამ საჯარო უნდა იყოს: სახელმწიფოს მიერ აღებული ფინანსური რისკები; გარემოზე ზემოქმედების ვალდებულებები; მიწის გადაცემის სამართლებრივი საფუძველი.
მარტივად რომ ვთქვათ, “კომერციულმა საიდუმლოებამ” არ უნდა გადაფაროს ის, თუ რა ვალდებულება აიღო სახელმწიფომ ჩვენი – გადასახადების გადამხდელების სახელით – ინვესტორის წინაშე.
მაგალითად: ვინ აშენებს ამ მასშტაბური პროექტებისთვის მაგისტრალურ ინფრასტრუქტურას? ამ კითხვაზე მკაფიო პასუხი ამ დრომდე არ მიგვიღია. თუ გზების, კანალიზაციისა და ენერგოქსელების მოწყობა სახელმწიფო ბიუჯეტის ხარჯზე მოხდება, მაშინ 6 მილიარდ 600 მილიონიანი ინვესტიცია რეალურად ფარული სახელმწიფო სუბსიდიით იკვებება, რაც სულ სხვა ტიპის პროექტზე მიუთითებს.
ან მაგალითად: როგორია ინვესტორის Exit Strategy — რა ხდება მაშინ, თუ ინვესტორი ვალდებულებებს ვერ შეასრულებს? ამ დეტალების გარეშე, ვერც საზოგადოებას და ვერც სარეიტინგო თუ საფინანსო ინსტიტუტებს ვერ ექნებათ გარანტია, რომ პროექტი არ გადაიქცევა სახელმწიფო ვალად ან ეკონომიკურ ტვირთად.
ეკონომიკური “საგზაო რუკის” მცდელობა
სხვადასხვა დროს ჩვენთან ექსკლუზიურ ინტერვიუებში საერთაშორისო სავალუტო ფონდის მუდმივ წარმომადგენელს საქართველოში ენდრიუ ჯუელს და საერთაშორისო სარეიტინგო კომპანიის - ფიტჩის ანალიტიკური გუნდის ხელმძღვანელს არვინდ რამაკრიშნანს დიდი მოლოდინი აქვთ გამოხატული ამ ინვესტიციების მიმართ. ორივე მათგანი ამბობს, რომ ამ პროექტებს აქვთ პოტენციალი ქვეყანაში მოიზიდონ FDI და გრძელ ვადაში გააუმჯობესონ საქართველოს მიმდინარე ანგარიშის ქრონიკული დეფიციტი. თუმცა ორივე მათგანი იმასაც ამბობს, რომ ეს შესაძლებლობები თავად პროექტების განხორციელების ტენდენციამ უნდა აჩვენოს.
პრინციპში, შეგვიძლია გარკვეული საგზაო რუკა მოვხაზოთ – რომელ ეკონომიკურ ინდიკატორებს შეგვიძლია დავაკვირდეთ იმისთვის, რომ ირაკლი კობახიძის მიერ განმარტებული დაფინანსების მოდელი გადავამოწმოთ.
FDI-ის დინამიკა სამშენებლო სექტორში ალბათ ყველაზე ზუსტი ფილტრი იქნება. თუ პროექტი პირდაპირი უცხოური ინვესტიციაა, ეს სტატისტიკაში მკაფიოდ უნდა აისახოს. ამ კუთხით, საინტერესო იქნება აჩვენებს თუ არა საქსტატი მშენებლობის სექტორში FDI-ის მკვეთრ ზრდას არაბეთის გაერთიანებული საამიროებიდან? თუ მშენებლობა აქტიურად დაიძვრება, მაგრამ პირდაპირი უცხოური ინვესტიციების სტატისტიკა შესაბამისად არ გაიზრდება – ეს ალბათ იმის ინდიკაციაც იქნება, რომ პროექტი თითქმის სრულად ადგილობრივი ანუ მყიდველების ფულით ფინანსდება.
საინტერესო იქნება ალბათ დაკვირვება კაპიტალური დანახარჯების და ინფრასტრუქტურის თანაფარდობაზეც. პროექტის მასშტაბიდან გამომდინარე, საწყის ეტაპზე ინვესტორს უზარმაზარი ხარჯი უნდა ჰქონდეს მიწისქვეშა კომუნიკაციებზე, გზებსა და საძირკვლებზე. ტექნიკის რაოდენობა და სამუშაოების მოცულობა თბილისსა და გონიოში 2026 წლის ზაფხულისკენ, წესით, იქნება გარკვეული ინდიკაცია იმისა, თუ ვინ აშენებს მაგისტრალურ ინფრასტრუქტურას ობიექტამდე.
კიდევ ერთი ყველაზე აშკარა ინდიკატორი შეიძლება იყოს ასევე – სახელმწიფო დივიდენდების მოლოდინი და გამჭვირვალობა. სახელმწიფოს 33%-იანი წილიდან გამომდინარე, ერთობლივ კომპანიას ფინანსური ანგარიშგების წარდგენა მოუწევს. საინტერესო იქნება იმაზე დაკვირვება, გამოაქვეყნებს თუ არა მთავრობა იმ კომპანიის აუდირებულ ბალანსს, სადაც სახელმწიფო წილს ფლობს – თუ ანგარიშგება, 2026 წლის ბოლოსაც, კვლავ „კომერციულ საიდუმლოებად“ დარჩება, ეს, რა თქმა უნდა, გააძლიერებს ეჭვებს ფინანსური რისკების არასწორ გადანაწილებაზე – მათ შორის, საერთაშორისო სარეიტინგო და საფინანსო ინსტიტუტებისთვისაც.
გეოპოლიტიკური სტრეს-ტესტი & ინფორმაციული ვაკუუმის რისკები
და ბოლოს, ალბათ გასათვალისწინებელი იქნება გეოპოლიტიკური სტრეს–ტესტიც – შეაფერხებს თუ არა რეგიონული დაძაბულობა სამუშაოების გრაფიკს? ვინაიდან, ირაკლი კობახიძის ბოლო განცხადებიდან იკვეთება, რომ დაფინანსება მყიდველთა მოლოდინებზეა აგებული, ნებისმიერი რეგიონული შოკი გასათვალისწინებელი და გადასაზღვევი ხდება, რადგან ასეთი ტიპის შოკები, როგორც წესი უარყოფით გავლენას ახდებს სწორედ „ფუფუნების სეგმენტის“ კლიენტებზე, რამაც გამოდის, დაფინანსების მთავარი წყარო შეიძლება გათიშოს. ასეთ დროს, გაუმჭვირვალე კონტრაქტი სახელმწიფოს ტოვებს მოწყვლადს, რადგან ინვესტორს შეუძლია ფორსმაჟორი მოითხოვოს და ვალდებულებების შესრულება განუსაზღვრელი ვადით გადაავადოს. ამიტომ ალბათ ესეც იქნება ერთი მნიშვნელოვანი ინდიკაცია – თუ ინვესტორი ფორსმაჟორს მოიშველიებს ვადების გადასაწევად, შეიძლება ჩავთვალოთ, რომ მას არ ემეტება „საკუთარი კაპიტალი“ რისკების გადასაზღვევად და ამ პროექტს მთლიანად გაყიდვების იმედად ტოვებს.
აქვე თვალი უნდა გავუსწოროთ ალბათ იმასაც, რომ ყველა ანალიზი რასაც დღეს ვისმენთ ან ვადგენთ, ნაწილობრივ სპეკულაციურია. ამის მიზეზი კი სწორედ ის ინფორმაციული ვაკუუმია, რომელიც რეალურად არსებობს ამ პროექტთან მიმართებით.
მაგალითად: ჩვენ არ ვიცით ვალდებულებების ზუსტი ფორმულირება. შესაძლოა, კონტრაქტში დევს პუნქტი, რომელიც ინვესტორს ავალდებულებს გარკვეული რაოდენობის თანხის შემოტანას მშენებლობის დაწყებამდე, რაც აბათილებს ეჭვს მხოლოდ მყიდველების ფულზე დამოკიდებულების შესახებ.
ან მაგალითად: ჩვენ ვვარაუდობთ, რომ 850 ჰექტარი ასეულობით მილიონი ღირს, მაგრამ არ ვიცით, რა ღირებულებით აისახა ის ერთობლივი კომპანიის კაპიტალში. თუ ‘ოცნება’ მიწას აფასებს არა დღევანდელი საბაზრო ფასით, არამედ მომავალი, განვითარებული ინფრასტრუქტურის პოტენციალით, მაშინ 33%-იანი წილი სრულიად სხვა ფინანსურ ლოგიკაში შეიძლება ჩაჯდეს.
ან მაგალითად: მსხვილ დეველოპერებს, როგორიცაა Eagle Hills, როგორც წესი, აქვთ ხოლმე წვდომა იაფ საერთაშორისო კრედიტებზე – ხომ შეიძლება ეს FDI-ის ნაწილად იქცეს, თუმცა, ამაზე საჯაროდ არავის უსაუბრია.
ლაკმუსის ქაღალდი: საით გადაიხრება რეპუტაციის სასწორი?
ამ ეტაპზე, რაც შეგვიძლია შევაჯამოთ:
ფინანსური და სტრატეგიული ხედვის გადმოსახედიდან – პროექტის მთავარი პერსპექტივა თბილისსა და გონიოში ახალი, საუკეთესო შემთხვევაში – მაღალტექნოლოგიური ურბანული ცენტრების შექმნაა. 6 მილიარდ 600 მილიონი დოლარის ბრუნვა, რომელიც მათ შორის – მყიდველების ფულზეა გათვლილი, მიუთითებს იმაზე, რომ სახელმწიფო დებს არა მხოლოდ მიწას, არამედ ქვეყნის რეპუტაციასაც. თუ პროექტი დაგეგმილი ტემპით განვითარდა, მაღალია იმის ალბათობა, რომ საქართველომ მიიღოს უპრეცედენტო მასშტაბის უძრავი ქონების ექსპორტი, რაც ლარის კურსისა და საგადასახდელო ბალანსისთვის მძლავრი პოზიტიური იმპულსი შეიძლება გახდეს. თუმცა, რა აზღვევს შესაძლო საეჭვო პირამიდის პრინციპს, ეს კარგად არ ჩანს.
რისკების და გამოწვევების გადმოსახედიდან – პროექტის პერსპექტივას ჩრდილს აყენებს კონტრაქტის გაუმჭვირვალობა და „კომერციული საიდუმლოების“ სტატუსი. ეს ბადებს კითხვებს რისკების გადანაწილებაზე — რა მოხდება, მაგალითად, თუ 2026 წლისთვის გეოპოლიტიკური შოკები (ვთქვათ, დაძაბულობა ირანის ირგვლივ) შეამცირებს მოთხოვნას. ასეთ დროს, სახელმწიფოს 33%-იანი წილი შეიძლება იქცეს არა მოგების წყაროდ, არამედ რისკების დამატებით გადაზღვევის მოტივატორად, რადგან სახელმწიფო პირდაპირაა დაინტერესებული პროექტის გადარჩენით.
პოლიტიკური და ეკონომიკური შედეგის გადმოსახედიდან – 2026 წლის მეორე ნახევარი იქნება ლაკმუსის ქაღალდი, რომელიც ალბათ უკვე რეალურად გამოაჩენს, რა არის წამყვანი ამ პროექტში – ვიღებთ რეალურ პირდაპირ უცხოურ ინვესტიციებს (FDI) თუ უბრალოდ ქვეყნის შიდა კაპიტალის გადაჯგუფებას. წარმატების შემთხვევაში, არსებობს იმის ალბათობა, რომ საქართველო დამკვიდრდეს როგორც არაბული კაპიტალისთვის უსაფრთხო ნავსაყუდელი, რაც სხვა მსხვილ მოთამაშეებსაც მოიზიდავს. წარუმატებლობის შემთხვევაში კი, მაღალია იმის ალბათობა, რომ ქვეყანამ დაკარგოს უმნიშვნელოვანესი აქტივი — მიწა და წლების განმავლობაში დააზიანოს ქვეყნის საინვესტიციო იმიჯი.
