უძრავი ქონების შერჩევა და შეძენა სკრუპულოზური პროცესია და საკმაოდ ნიუანსურ დაკვირვებას მოითხოვს, რომელთა შორის უმნიშვნელოვანესია სამართლებრივი ასპექტების ცოდნა.
იურისტები გვირჩევენ, რომ ხელშეკრულების გაფორმებამდე გავერკვეთ როგორც შესაძენის ქონების, ისე კომპანიის სამართლებრივ მდგომარეობაში. ასევე ქონების შეძენამდე მნიშვნელოვანია გამყიდველ იურიდიულ თუ ფიზიკურ პირს მოვთხოვოთ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის განახლება.
თემაზე გადაცემა „უძრავი ქონების“ პროსპექტში“ იურისტი ბექა თეზელაშვილი გვესაუბრა.
რა უნდა იცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას?
„ძალიან დიდი დაკვირვება სჭირდება მომხმარებელს იქამდე, ვიდრე ხელშეკრულებას გააფორმებს. აუცილებელია კარგად გავეცნოთ დეტალებს, კომპანიის და შესაძენი ქონების სამართლებრივ მდგომარეობას. კომპანიის გადამოწმება უნდა მოხდეს სამეწარმეო რეესტრში იმისთვის, რომ მივიღოთ ინფორმაცია იმაზე, ხომ არ აქვს რაიმე აკრძალვა, ყადაღა, რაც სამომავლოდ ხელს შეუშლის ქონების გადაფორმებას მყიდველზე. აგრეთვე უნდა გადამოწმდეს უძრავი ქონების სტატუსი, ხომ არ აქვს ინდივიდუალურ ფართს რაიმე შეზღუდვა, იპოთეკა, ან რაიმე ვალდებულება სახელმწიფოს, ფიზიკური ან იურიდიული პირების მხრიდან.
ასევე სანამ ქონებას შევიძენთ და გავაფორმებთ ხელშეკრულებას, იქამდე უნდა მოვთხოვოთ გამყიდველ კომპანიას ამონაწერი განაახლოს, რომ დაზღვეულები ვიყოთ. ჩვენს სახელმწიფოში არის ამის გადამოწმების საშუალება სამეწარმეო რეესტრში და ქონების საჯარო რეესტრში რაც ძალიან მარტივია.“
გვჭირდება თუ არა მშენებარე ბინის წინასწარი რეგისტრაცია?
"როდესაც უძრავი ქონების ნასყიდობა ფორმდება ეს უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში. ეს იქნება წინარე ნასყიდობა, განვადებით თუ ძირითადი ნასყიდობით, ყველა შემთხვევაში უნდა მოხდეს ამის საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ვინაიდან საფრთხეებს ავარიდოთ თავი. რა შეიძლება იყოს ეს საფრთხე? მაგალითად ერთი და იგივე უძრავი ქონება შეიძლება რამდენჯერმე იყოს გაყიდული. ბოლო პერიოდში ეს არ ხდება, თუმცა ყველა მყიდველი დაზღვეული უნდა იყოს ამისგან.
კომპანიები იმიტომ აფორმებენ საჯარო რეესტრის გარეშე მომხმარებლებთან კონტრაქტებს, რომ თუ პროექტს შეცვლიან, ფართს, ნიშნულს თუ სხვას, მათ ხელახლა მოუწევთ დაკორექტირება, შესაბამისად ზედმეტი პროცედურებისგან იზღვევენ თავს.“
რა უნდა გავაკეთოთ, თუკი კომპანია ბინას დათქმულ ვადაში არ გვაბარებს?
„ძირითადად ცალმხრივი ხელშეკრულებები იდება, სადაც კომპანიის უფლებები და მომხმარებლის ვალდებულებებია გაწერილი. ვადებს უნდა მიექცეს ყურადღება, უნდა იყოს განსაზღვრული როდის შეიძლება კონტრაქტი შეწყდეს, უნდა იყოს ინფორმაცია საჯარიმო სანქციებზე. ასევე იმაზე, შეწყვეტის შემდეგ როდის უნაზღაურებს კომპანია გადახდილ თანხას. ეს ყველაფერი კონტრაქტში უნდა იყოს დეტალურად გაწერილი.
შენობის ექსპლუატაციაში მიღებისას ბევრი ბიუროკრატიული საკითხია, ამიტომ კომპანიებსაც სჭირდებათ გონივრული ვადები. როდესაც სამშენებლო ნებართვა გამოდის და იქ არის ვადა მითითებული, აუცილებელია კონტრაქტშია იყოს მას შემდეგ კიდევ 6 თვე დამატებული, რათა კომპანიამ ექსპლუატაციაში მიღება უზრუნველყოს. თუ ეს ვადები იქნება დარეული, შემდეგ შეიძლება მომხმარებელი წავიდეს სასამართლოში. როდესაც გამოცდილი კომპანიაა ეს მათთვის ნაკლებად არის პრობლემა. რაც შეეხება მომართვიანობას ახლა უფროა, ადრე არ იყო ამის კულტურა. ადამიანები დღეს უფრო ცდილობენ პროფესიონალს ანდონ საქმე, რადგან რთული ხელშეკრულებებია მათი მხრიდან შემოთავაზებული და ამას ახსნა სჭირდება.“
ვისი ვალდებულებაა შენობის დაზიანების შემთხვევაში მისი შეკეთება?
„შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ რისკები დეველოპერს სცილდება, მაგრამ სანამ მისაღებია, რა თქმა უნდა მისი პასუხისმგებლობაა. მაგალითად დეველოპერებს ხშირად უდევთ ხელშეკრულებაში რომ ფასადის დაზიანება არ შეიძლება, არ შეიძლება მისი ფორმის თუ ფერის ცვლილება. ხშირად ხდება ისიც, რომ მყიდველები აზიანებენ ან ცვლიან, რაც მათი პასუხისმგებლობაა.“
იპოთეკური სესხი ბანკთან - რა უნდა იცოდეთ:
„მშენებლობის პერიოდში რიგი დეველოპერები თანამშრომლობენ ბანკებთან და გამარტივებული წესით ხდება იპოთეკით ყიდვა. მყიდველი მიდის პირადობით და თუ რაიმე პრობლემა არ აქვს, აკეთებს სასურველი ვადით სესხს. ამ შემთხვევაში შესაძლებელია მშენებარე ბინის იპოთეკით შეძენა, მაგრამ როდესაც მშენებარე სტადიაშია და არ არის რომელიმე ბანკის პარტნიორი, რთულია იპოთეკით ყიდვა. ასეთ დროს მყიდველი საკუთარი პირადი ქონებით ტვირთავს იმ ქონებას, რომელიც დასრულებულია.“
