სხვადასხვა მსხვილი საინვესტიციო პროექტი, რომელიც ინფრასტრუქტურულ ელემენტს აერთიანებს, ისეთ სახელშეკრულებო მოწესრიგებას მოითხოვს, სადაც შესაბამისი სახელმწიფოს ტერიტორიაზე განსაზღვრული მიწის ფართობით სარგებლობისა და მიწაზე საკუთრების უფლებები მკაფიოდ არის გათვალისწინებული. როგორც წესი, მსგავსი ტიპის პროექტები დროის ხანგრძლივ პერიოდზეა გათვალისწინებული, რომელიც მიწით სარგებლობის საკითხს აქტუალობას მატებს. ამ თვალსაზრისით გამონაკლისი არც ნავთობის და გაზის საერთაშორისო საინვესტიციო პროექტებია.
იმის გათვალისწინებით, რომ მსგავსი ტიპის პროექტთა განხორციელების ერთ-ერთ აუცილებელ მხარეს ინვესტორებთან ერთად ყოველთვის შესაბამისი სახელმწიფოები წარმოადგენენ, პროექტში ჩართული თითოეული მონაწილისათვის მიწით სარგებლობის უფლებათა ოპტიმალურ სახელშეკრულებო რეგულირებას სტრატეგიული მნიშვნელობა ენიჭება.
ხელშეკრულებაში მიწით სარგებლობის უფლებათა შესაბამისი ფორმულირებით ასახვა ინვესტორთა გადაწყვეტილებების ფორმირებისათვის ერთ-ერთი განმსაზღვრელი ფაქტორია, რომელიც ჯერ კიდევ წინასახელშეკრულებო ეტაპზე განსჯის საგანი ხდება. მიწით სარგებლობის უფლებათა ამა-თუ იმ ფორმით გათვალისწინება რისკის შემცველია პროექტში ჩართული სახელმწიფოებისათვის და შესაბამისად, სახელშეკრულებო საკითხთა სხვა მრავალ ნიუანსთან ერთად, მხარეთა პოზიციების ჩამოყალიბება თავის თავში მიწით სარგებლობის უფლებათა წინასწარ განსაზღვრას მოითხოვს.
წინამდებარე პუბლიკაცია მიმოიხილავს ნავთობის და გაზის საერთაშორისო გადაზიდვის სფეროში არსებულ რამდენიმე ხელშეკრულებათა (ძირითადად ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის პროექტის ხელშეკრულებათა) და ენერგო ქარტიის სამდივნოს მიერ შემუშავებული ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული მოდელური ხელშეკრულების მიდგომებს, პროექტის განხორციელებისას სხვადასხვა მიწის ფართობთან დაკავშირებულ უფლებათა განსაზღვრის დასადგენად. იმის გამო, რომ მილსადენის/გაზსადენის მშენებლობა და ოპერირება ბუნებრივად ერწყმის სხვადასხვა მიწის ფართობით სარგებლობის კომპონენტს, ამიტომ, განსახილველ ხელშეკრულებათა შინაარსი მიწით სარგებლობის უფლებებს მრავალმხრივ არეგულირებს.
1. მიწით სარგებლობასთან დაკავშირებული რამდენიმე სახელშეკრულებო დეფინიცია და ტერიტორიის ათვისების ტექნიკური ფაზები
ნავთობის და გაზის საერთაშორისო გადაზიდვის კომპლექსური ბუნებიდან გამომდინარე, მიწით სარგებლობასთან დაკავშირებულ უფლებათა შინაარსობრივი დატვირთვა შეიძლება მრავალფეროვანი იყოს. სწორედ ამიტომ, პროექტში ჩართული მხარეები ხელშეკრულებით ექსკლუზიურად ათანხმებენ ყველა იმ კომპონენტს, რომელიც მიწით სარგებლობას ეხება. ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის მილსადენის პროექტის ფარგლებში საქართველოს მთავრობასა და ინვესტორთა ჯგუფს შორის ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული ხელშეკრულების პირველი დანართით გათვალისწინებულია მიწაზე უფლებების სახელშეკრულებო დეფინიცია, რომელიც მოიცავს საქართველოს ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთთა ექსპერტიზის, ტესტირების, შეფასების, ანალიზის, ინსპექტირების, მშენებლობის, სარგებლობის, ფლობის, გაკონტროლების, უფლებათა გადაცემის და გამოყენების უფლებას ხელშეკრულების მე-2 დანართის პირობათა გათვალისწინებით, რომელიც პროექტთან დაკავშრებულ ტერიტორიაზე მიწაზე უფლებებს შეეხება. როგორც ჩანს მიწაზე უფლებათა სახელშეკრულებო დეფინიცია ფართო მნიშნელობით გამოიყენება. კერძოდ, ასათვისებელი მიწა იმ ტერიტორიასაც მოიცავს, რომელიც პროექტის მონაწილეებმა შეიძლება იმ კონკრეტული მარშრუტის და ადგილების შესაფასებლად განსაზღვრონ და შეარჩიონ, რომლებიც პროექტის განხორციელების პროცესში შეიძლება დასჭირდეთ.
განსახილველი ხელშეკრულება „სახელმწიფო“ და „არასახელმწიფო“ მიწის ტერმინოლოგიურ განსაზღვრას ახდენს და მისი პირველი დანართით „სახელმწიფო მიწის“ ქვეშ მოიაზრებს საქართველოს სახელმწიფო ტერიტორიის ფარგლებში არსებულ ისეთ მიწის ნაკვეთსა და ამგვართან დაკავშირებულ ყველა სახის და ხასიათის უფლებასა და პრივილეგიას, რომელიც სახელმწიფო ხელისუფლების საკუთრებაში, კონტროლის ქვეშ ან სარგებლობაში იმყოფება და რომელიც განსახილველ ხელშეკრულებაში და მის მე-2 დანართში დადგენილ მიწაზე უფლებათა ნაწილს წარმოადგენს. რაც შეეხება „არასახელმწიფო მიწას,“ მისი დეფინიცია ასევე ხელშეკრულების პირველი დანართით განისაზღვრება, რომლის მიხედვით „არასახელმწიფო მიწის“ ქვეშ იგულისხმება საქართველოს ტერიტორიის ფარგლებში მოქცეული მიწა და ნებისმიერი სახის უფლება და პრივილეგია, რომელსაც სახელმწიფო მიწის გარდა რაიმე ტიპის შემხებლობა აქვს მიწასთან.
როგორც „სახელმწიფო,“ ასევე „არასახელმწიფო“ მიწის უფლებრივი დატვირთვა კონცენტრირდება პროექტით გათვალისწინებული ე.წ. „მუდმივი მიწის“ ცნებასთან, რომელიც განსახილველი ხელშეკრულების მე-2 დანართის მიხედვით გულისხმობს მილსადენის დერეფანს, იმ სხვა მიწის ნაკვეთებს, რომლებსაც პროექტის მონაწილეები დროდადრო განსაზღვრავენ და რომლებიც პროექტის მონაწილეთა მიერ შეძენილია და/ან მათთვის მოხმარების მიზენით არის გადაცემული, როგორც ადგილები, რომლებზედაც ან რომელთა ქვეშაც პროექტის განხორციელების მთელ მანძილზე განთავსებულია მილსადენი და მისი განშტოებები. ასევე, მუდმივი მიწა იმ უფლებებს ეხება, რომლითაც ხელშეკრულების ცალკეული დებულებებით პროექტის მონაწილე მხარეებს მიწით სარგებლობის სხვადასხვა უფლებამოსილება ენიჭებათ. მაგალითად: პროექტის მონაწილეთა უფლება ისარგებლონ, ფლობდნენ და აკონტროლონ მუდმივი მიწა, აგრეთვე ამ მიწაზე ან/და მიწის ქვეშ აწარმოონ სამშენებლო სამუშაოები.
ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული მოდელური ხელშეკრულების პირველი მუხლით განსაზღვრულია მიწით სარგებლობის უფლების დეფინიცია, რომელიც გულისხმობს მიწის შემოწმების, შეფასების, ანალიზის, ინსპექტირების, მიწაზე მშენებლობის, სარგებლობის, ფლობის, იჯარის, კონტროლის და საკუთრების უფლებებს. ყოველი აღნიშნული უფლება ვრცელდება სახელმწიფოს იმ ტერიტორიაზე, სადაც მიმდინარეობს პროექტით გათვალისწინებული სამშენებლო და სამონტაჟო ღონისძიებები. აღსანიშნავია, რომ მოდელური ხელშეკრულებაც ამ ტერმინს ფართო მნიშვნელობას ანიჭებს, რომელიც „მიწის“ ქვეშ ასევე ზღვის ფსკერს მოიაზრებს.
მოდელური ხელშეკრულება ასევე განსაზღვრავს „პროექტისთვის განკუთვნილი მიწის“ განმარტებას, რომელიც მისალდენის მარშრუტს და ყველა იმ მიწის მონაკვეთს გულისხმობს, რომელიც აუცილებელია პროექტის განხორციელებისათვის.
„ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის“ ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული ხელშეკრულება „პროექტისთვის განკუთვნილ მიწას“ ცალკე დეფინიციად არ განსაზღვრავს, თუმცა მოდელური ხელშეკრულების ციტირებული განმარტება შინაარსობრივად მიესადაგება განსახილველი ხელშეკრულების „მუდმივი მიწის“ სახელშეკრულებო განმარტებას, რომელიც „მიწით სარგებლობას“ ფართო მნიშვნელობას ანიჭებს, რაც პროექტის განხორციელების სირთულიდან გამომდინარე მასში ჩართული თითოეული მხარის არსებულ ან სამომავლო მოთხოვნათა დაკმაყოფილებას უკავშირდება.
საგულისხმოა, რომ როგორც განსახილველი, აგრეთვე მოდელური ხელშეკრულება დანართის სახით განსაზღვრავს მიწით სარგებლობის უფლებებთან დაკავშირებულ სხვადასხვა დებულებას, რომელიც ტექნიკურად სამი ფაზისგან შედგება. ესენია: 1) მშენებლობის წინა ეტაპი (მარშრუტის შერჩევა); 2) მშენებლობისა და მონტაჟის ეტაპი და 3) მშენებლობის შემდგომი ეტაპი.
როგორც ჩანს, მიწით სარგებლობის უფლებათა სახელშეკრულებო განმარტებებთან მიმართებაში მოდელური და „ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის“ პროექტის ხელშერკულება მეტნაკლები სიზუსტით ერთიან მიდგომას ითვალისწინებს, რომელიც უფლებათა ფართო სპექტრს განსაზღვრავს. აგრეთვე, აღნიშნული ორივე ხელშეკრულება, მილსადენის მშენებლობის პროცესში ასათვისებელი მიწის ფართობის გამოყენების ტექნიკურ ფაზებს იდენტურად არეგულირებს.
2. მიწით სარგებლობასთან დაკავშირებული ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობის რამდენიმე ვალდებულება
ნავთობისა და გაზის ტრანსსასაზღვრო გადაზიდვის პროცესში ჩართულ ინვესტორებს ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობის მიერ განცხადებულ მრავალ გარანტიასთან ერთად ისეთი გარემოს არსებობა ესაჭიროება, რისი მეშვეობითაც მათ შესაძლებლობა შეექმნებათ, რომ პოექტის განხორციელების მიზნებისთვის სხვადასხვა მიწის ნაკვეთი გამოიყენონ. აღნიშნული მიზეზის გათვალისწინებით, ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის მილსადენის პროექტის ფარგლებში საქართველოს მთავრობასა და ინვესტორთა ჯგუფს შორის ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული ხელშეკრულების შინაარსი ფართოდ არეგულირებს სახელმწიფოთა იმ ვალდებულებებსა და გარანტიებს, რომელიც ექსკლუზიურად მიწით სარგებლობის უფლებებს მოიცავს. მაგალითად, განსახილველი ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 4.1 პუნქტის მე-2 ქვეპუნქტი განსაზღვრავს, რომ საქართველოს სახელმწიფო ხელისუფლება პროექტთან დაკავშრებული საქმიანობის განსახორციელებლად, პროექტის მონაწილეებს ანიჭებს ექსკლუზიურ და შეუზღუდავ უფლებას მიწაზე და აგრეთვე იმ სახელმწიფო მიწასთან დაკავშირებით, რომელიც ხელშეკრულების მე-2 დანართით არის განსაზღვრული. ასევე, ამავე ნორმის მე-3 ნაწილი განსაზღვრავს სახელმწიფო ხელისუფლების ნებას, რომ იგი პროექტის თითოეულ მონაწილეს არასახელმწიფო მიწის მიმართ მიანიჭებს ისეთ სტატუსსა და საკუთრებაში მიღების უფლებას, სავალდებულო გასხვისების უფლებას და ფულადი კომპენსაციის სანაცვლოდ ექსპროპრიაციის უფლებას იმისათვის, რომ ინვესტორებისათვის შესაძლებელი გახდეს პროექტის შემდგომი განხორციელება.
პროექტის ინვესტორთა მიერ ზემოაღნიშნულ უფლებათა სრული რეალიზაციის უზრუნველსაყოფად, ერთ-ერთ საყურადღებო სახელშეკრულებო დებულებას განსახილველი ხელშეკრულების მე-7 მუხლის 7.2 პუნქტის მე-6 ქვეპუნქტი წარმოადგენს, რომლის მიხედვით სახელმწიფო ხელისუფლება მხოლოდ სახელმწიფო მიწასთან დაკავშრებით მოაგვარებს კომპენსაციის საკითხებს, ან გადაუხდის ასეთ კომპენსაციას იმ პირებს, რომელთა დაკმაყოფილებასაც საქართველოს კანონმდებლობა მოითხოვს.
სახელმწიფო მიწასთან დაკავშირებული კომპენსაციის გაცემის საკითხს განსხვავებული მიდგომით არეგულირებენ ტრანს ადრიატიკის მილსადენის პროექტის ფარგლებში საბერძნეთის რესპუბლიკასთან დადებული და ასევე თურქეთის რესპუბლიკასთან გაფორმებული ბუნებრივი გაზის მილსადენის სისტემის ტრანს ანატოლიის ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული ხელშეკრულებები, რომლებიც სახელმწიფოს ნაცვლად მსგავსი სახის კომპენსაციის გადახდას ინვესტორებს ავალდებულებენ.
მიწით სარგებლობის უფლებათა მრავალმხრივ რეალიზაციისათვის „ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის“ პროექტის ხელშეკრულების მე-7 მუხლის 7.2 პუნქტის მე-2 ქვეპუნქტი განსაზღვრავს, რომ ძირითადი საექსპორტო მილსადენის პროექტის ყველა მონაწილის წინასწარი წერილობითი თანხმობის გარეშე, სახელმწიფო ხელისუფლებამ რომელიმე პირზე არ უნდა გასცეს რაიმე უფლება პროექტთან დაკავშირებული საშუალებებით სარგებლობასთან ან მიწაზე უფლებებთან დაკავშირებით, ანდა მიანიჭოს სხვა უფლება, რომელიც არ შეესაბამება, ეწინააღმდეგება ან ხელს უშლის პროექტის მონაწილეთა მიერ ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე მათი უფლებებით სრულად სარგებლობასა ან განხორციელებას. ასევე საგულისხმოა განსახილველი ნორმის მე-7 პუნქტის (5) ნაწილი, რომელიც სახელმწიფო ხელისუფლებას ავალდებულებს, რომ მან დახმარება გაუწიოს პროექტის მონაწილეებს მათ მიერ ისეთი უფლებების განხორციელებაში, როგორიც არის: საკუთრების შეძენა, მიწის ნაკვეთის დაკავება, სავალდებულო შეძენის უფლება, შესაბამისი ანაზღაურებით კერძო საკუთრების ჩამორთმევის სუვერენული უფლება და არასახელმწიფო მიწასთან მიმართებაში სახელმწიფოს სხვა იმგვარი უფლებების გამოყენება, რაც პროექტის მიზნებისათვის აუცილებელია, მათ შორის ყველა იმ სასამართლო და პროცესუალური წესებისა და მოთხოვნების შესრულება, რომლებიც პროექტის მონაწილეთა მიერ ამ უფლებებით სარგებლობასთან არის დაკავშირებული.
ყოველი ციტირებული ნორმა ხაზს უსვავს, რომ ბაქო-თბილისი-ჯეიჰანის პროექტის ფარგლებში, ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობასთან არსებული ხელშეკრულება მიწით სარგებლობასთან დაკავშირებით, ვრცლად მიმოიხილავს ტერიტორიის მფლობელი ქვეყნის მთავრობის ვალდებულებათა სპექტრს, რომელიც პროექტის დაგეგმვის და განხორციელების პროცესში მაქსიმალური სარგებლის მომტანი უნდა იყოს როგორც თითოეული ინვესტორისათვის, აგრეთვე მესამე პირებისთვისაც, რაც აღნიშნულ ინდუსტრიაში ინვესტორთა სამართლებრივი დაცულობის მეტი გარანტიის არსებობას უზრუნველყოფს.
