კომპანია "არსის“ გენერალური დირექტორის ბესო ორთოიძის პროგნოზით, მიმდინარე წელს საცხოვრებელი უძრავი ქონება, დაახლოებით, 8-10%-ის ფარგლებში გაძვირდება, რაც „ბუნებრივი ზრდაა“. ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილში“ განაცხადა. ბესო ორთოიძემ BMGTV-სთან ინტერვიუში უძრავი ქონების მოთხოვნასა და ფასზე მოქმედ ფაქტორებზე ისაუბრა და აღნიშნა, რომ რუსეთ-უკრაინის ომის ფაქტორის მიუხედავად, პანდემიის შემდეგ, უძრავი ქონების გაძვირება ისედაც მოსალოდნელი იყო. გარდა ამისა, კომპანია "არსის“ გენერალურმა დირექტორმა კიდევ ერთხელ განმარტა, რატომ არ უნდა გვიხაროდეს უძრავი ქონების გაიაფება და რა კავშირია უძრავ ქონებაზე ფასების კლებასა და ეკონომიკურ პრობლემებს შორის.
მოქალაქეების ნაწილს ყოველთვის უფრო უძრავი ქონების გაიაფების მოლოდინი თუ სურვილი აქვთ. მაღალი მოთხოვნის გათვალისწინებით, არ უნდა ელოდონ ფასების კლებას?
- ქვეყნის განვითარებასთან ერთად, უძრავი ქონების ფასის ბუნებრივი ზრდა მისაღებია. უნდა გვესმოდეს ისიც, რომ უძრავი ქონების გაძვირება ნიშნავს ეკონომიკურ კეთილდღეობას და ქვეყნის განვითარებას; ფასების კლება კი - პრობლემებს, კრიზისის ნიშნებს... შეიძლება, დღესაც ქვეყნის ეკონომიკა კარგ მდგომარეობაში არაა, მაგრამ უძრავი ქონების სექტორში არ გვაქვს ცუდი მდგომარეობა. ამდენად, თუ ფასების კლება ნიშნავს იმას, რომ რაღაც კრიზისში ვართ, წესით ეს არ უნდა გვიხაროდეს. მეც ხშირად მესმის, რომ უძრავი ქონების ფასები უნდა შემცირდეს, რაც გაუგებარია იმის გათვალისწინებით, რომ განსხვავებით ევროპის ქვეყნებისგან, საქართველოში მოსახლეობის, დაახლოებით, 95%-ს აქვს უძრავი ქონება და მასზე ფასის შემცირება ნიშნავს ჩვენი მოსახლეობის აქტივების შემცირებას. ამდენად, იმის ინტერესი, რომ უძრავი ქონების ფასები შემცირდეს, არ უნდა გვქონდეს; მე ამას არ ვისურვებდი, რადგან ეს ნიშნავს გარკვეულ კრიზისსა და პრობლემებში შესვლას.
როგორ იყო უძრავი ქონების ბაზრისთვის 2023 წლის პირველი ნახევარი?
- პირველი კვარტალი ძალიან პოზიტიური იყო. სიტუაცია დასტაბილურდა და რყევები არ გვაქვს - ბიზნესისთვის, განსაკუთრებით, უძრავი ქონების ბაზრისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი ეს არის, რადგან სექტორი რყევების მიმართ ძალიან სენსიტიურია. ამ მხრივ, წინა წელს თუ გავიხსენებთ, ის რიცხვებში კარგად გამოიყურებოდა - რეკორდულად გაზრდილი ფასებით და მაღალი მოთხოვნით, მაგრამ არ იყო სტაბილური და ბუნებრივი გარემო. ბიზნესს ურჩევნია, ისეთი სტაბილური გარემო, როგორიც დღეს გვაქვს და იმედია, მსგავსი ტენდენცია წლის ბოლომდე შენარჩუნდება. ვგულისხმობ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის შენარჩუნებას და ფასების ბუნებრივ ზრდას, წლიურად 7-10%-ის ფარგლებში, რაც მისაღებია ჩვენი ქვეყნისთვის. თუ გადავხედავთ აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებს ან მეზობელ ქვეყნებს, იქ უძრავი ქონების ფასი ჩვენთან შედარებით მაღალია.
ძირითადად, რა ფაქტორები განაპირობებენ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას, რაც ლოგიკურად გავლენას ახდენს ფასზეც?
- დღეს, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას რამდენიმე ფაქტორი განაპირობებს, რომელთა გამოც, ვფიქრობ, მოთხოვნის ნაწილი მზარდი იქნება და შესაბამისად, ფასებიც ბუნებრივად, წლიურად, 7-10%-ის ფარგლებში გაიზრდება. ერთ-ერთი ფაქტორია პანდემია, რომელსაც უძრავი ქონების ბაზარი კარგად გაუმკლავდა, რაშიც თავისი წვლილი შეიტანა ანტიკრიზისულმა გეგმამ და ე.წ. იპოთეკის სუბსიდირების პროგრამამ, თუმცა ორი წლის განმავლობაში უძრავ ქონებაზე ფასი თითქმის არ გაზრდილა. ამდენად, გარე ფაქტორების (რუსეთ-უკრაინის ომის გამო, მიგრანტების გაზრდილი ნაკადი) გარეშეც მოსალოდნელი იყო ფასების ზრდა. გარდა ამისა, ქვეყანაში ახლა გავდივართ პერიოდს, რაც ევროპამ უკვე გაიარა - ოჯახების დაყოფა, თაობები ცალ-ცალკე გადადიან საცხოვრებლად, რაც ბუნებრივია, საცხოვრებელი სახლების მოთხოვნის და შესაბამისად, ფასის ზრდაზე აისახება; კიდევ ერთი ფაქტორი არის თბილისის საცხოვრებელი სახლების ავარიული ფონდი, რომელიც საკმაოდ დიდია, ე.წ. „ხრუშჩოვკები“, რომლებიც უნდა ჩანაცვლდეს; შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნა საკმაოდ დიდხანს იარსებებს.
უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდაში რა წვლილი აქვს რუსეთ-უკრაინის ომიდან გამომდინარე საქართველოში მიგრანტების გაზრდილ ნაკადს, რომელიც არ გიხსენებიათ...
- მიგრანტების ნაკადი ფაქტორს 2022 წელს წარმოადგენდა. მათ მოთხოვნის და ფასის ზრდაზე შარშან ძალიან მაღალი ზემოქმედება მოახდინეს, მაგრამ მიმდინარე წელს - არა. წელს უძრავ ქონებაზე ფასები მიგრანტების გამო არ იზრდება. ასევე, მნიშვნელოვანია ისიც, რომ რომ ესენი არ არიან პირველადი ბაზრის კლიენტები, არ ვგულისხმობ პრემიუმ კლასს. მაგალითად, ჩვენი კომპანიის <“არსის“> მაგალითზე შემიძლია ვთქვა, რომ მიგრანტების ტიპის კლიენტები საერთოდ არ გვყავს - გაყიდვების სტატისტიკიდან, დაახლოებით, 1.5 წლის მონაცემები ამოვიღე და რუსეთის მხოლოდ ერთი მოქალაქე იყო, რომელმაც ჩვენგან უძრავი ქონება იყიდა, თუმცა საკმაოდ მაღალია მათი აქტიურობა მეორად ბაზარზე ანუ ყიდულობენ ან ქირაობენ უკვე გარემონტებულ ბინებს. რა თქმა უნდა, ეს უძრავი ქონების ბაზარს ბუსტს აძლევს და ჩვენმა თანამოქალაქეებმა ამიტომაც დაიწყეს საინვესტიციოდ უძრავი ქონების შეძენა - ყიდულობენ და აქირავებენ...
- უძრავი ქონების ფასის ზრდაში რა წონა აქვს მიგრანტებს?
მიგრანტების ნაკადის გაზრდის გამო, იჯარის ფასი, გარკვეულწილად, გაბერილი იყო, მაგრამ მიმდინარე წელს ფასები უკვე დაკორექტირდა; ჩემი აზრით, ქირის ფასი კიდევ ოდნავ შემცირდება, თუმცა მიუხედავად ამისა, უძრავი ქონება ინვესტირებისთვის მიმზიდველი რჩება, რადგან ერთ-ერთი ყველაზე მაღალი ამონაგები აქვს. მიგრანტებს უძრავი ქონების ქირის ფასზე ირიბი გავლენა აქვთ იმ მხრივ, რომ დღეს საკმაოდ შეცვლილია ბაზარი, ვიდრე იყო პანდემიამდე, როცა 10-დან 8 კლიენტი პირადი საჭიროებისთვის ყიდულობდა ბინას, ახლა კი საინვესტიციოდ იძენენ; თუმცა ისიც უნდა ითქვას, რომ ასეთი ტენდენცია, მიგრანტების ეფექტის გარეშე, პოსტპანდემიურ პერიოდში გამოვლინდა - ადამიანებმა საკმაოდ დიდი დანაკარგები განიცადეს სხვადასხვა სფეროში ინვესტირებით და გადმოერთვნენ უძრავ ქონებაზე, რომელიც უფრო მყარია, უსაფრთხოა. უძრავ ქონებას ახასიათებს ის, რომ მისი ფასი, პრაქტიკულად, არასდროს მცირდება, განსაკუთრებით - მიწის.
