უძრავი ქონება იმგვარ საკუთრებას გულისხმობს, რომელიც მიწის ნაკვეთსა და მასზე არსებულ შენობას მოიცავს, თავისი ბუნებრივი რესურსებით, იქნება ეს მინერალები თუ წყალი. აღნიშნული ტერმინი მეტად ფართო მნიშვნელობისაა და აერთიანებს, როგორც საცხოვრებელ, ისე კომერციულ საკუთრებას. გარდა იმისა, რომ უძრავი ქონება ქალაქისა და სოფლის ლანდშაფტის ფორმირებაში გადამწყვეტ როლს თამაშობს, ის მზარდ ინდუსტრიას ქმნის, რომელიც საბოლოოდ მასშტაბურ იურიდიულ და ეკონომიკურ ერთეულად ყალიბდება.

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი ყოველწლიურად იზრდება, რასაც ამ სექტორზე საზოგადოების მხრიდან მაღალი მოთხოვნა განაპირობებს. როგორც წესი, სამშენებლო ბუმით დედაქალაქი, თბილისი ხასიათდება, თუმცა უნდა აღინიშნოს, რომ ბოლო წლებში მშენებლობები საქართველოს დანარჩენ რეგიონებშიც აქტიურად მიმდინარეობს. ამ ბლოგში ვისაუბრებთ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ისეთ საკითხებზე, როგორებიცაა ფასი, რეგისტრაცია და ა.შ.

ბინების ყიდვა გაყიდვა - უძრავი ქონება საქართველოში

უძრავი ქონება საქმიანობის დამოუკიდებელ სფეროში წარმოადგენს და ამ მიმართულებით დასაქმებული აღნიშნავენ, რომ ბოლო წლებში საქართველოში, კერძოდ კი თბილისში საცხოვრებელი ფართების როგორც მრავალსართულიანი ბინების, ისე კერძო სახლების ფასი საგრძნობლად გაიზარდა.

საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური ყოველწლიურ მონიტორინგს ატარებს სექტორში მიმდინარე ტენდენციების შესასწავლად და იკვლევს იმას თუ თბილისის მასშტაბით უძრავი ქონება და მიის ღირებულება როგორ იცვლება. მათი მონაცემების მიხედვით, 2023 წელის პირველ კვარტალში წინასთან შედარებით, საცხოვრებელი ფართების ფასი დაახლოებით 0.9%-ით გაიზარდა. აღსანიშნავია, რომ ამავე პერიოდში ბინების სეგმენტის ღირებულებამ 2.4%-ით მოიმატა, ხოლო კერძო სახლების ფასი შემცირდა და -3.5% შეადგინა. თუმცა, თუკი მოცემულ მონაცემებს 2022 წლის პირველ კვარტალს შევადარებთ, აღმოჩნდება, რომ ფასების მკვეთრი ზრდა დაფიქსირდა ორივე სეგმენტზე, როგორც ბინებზე (9.3%), ისე კერძო სახლებზე ( 11.6%).

ამავე წლის მეორე კვარტალში თბილისის მასშტაბით უძრავი ქონების ფასები 3%-ით გაიზარდა. ბინების სეგმენტს 3.4%-იანი ცვლილება შეეხო, ხოლო კერძო სახლებისას - 1.6%.

რაც შეეხება 2023 წლის მესამე კვარტალის მონაცემებს, აღმოჩნდა, რომ უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 5.5%-ით გაიზარდა. წლის პირველი კვარტლისაგან განსხვავებით, ამ პერიოდში ფასის მატების ტენდენცია დაფიქსირდა, როგორც ბინებზე (5.2%), ისე კერძო სახლების სეგმენტზე (6.2%). აღსანიშნავია, რომ უძრავი ქონების ფასების ინდექსის წლიურმა ზრდამ 15.6% შეადგინა, რაც 2022 წელთან შედარებით 35.9% არის გაზრდილი.

უძრავი ქონების ფასი თბილისის უბნების მიხედვით

ბოლო რამდენიმე წლის განმავლობაში უძრავი ქონება მაღალი მოთხოვნით გამოირჩევა და, შესაბამისად, ფასები თბილისის უბნების მიხედვით მკვეთრად იცვლება. როგორც აღმოჩნდა, 2023 წელს ფასის ზრდა კვლავ დაფიქსირდა.

უძრავი ქონების, კერძოდ კი ბინების ფასები მნიშვნელოვნად განსხვავდება მათი მდებარეობის მიხედვით, რაც გულისხმობს იმას, რომ ცენტრალურ უბნებში კვ.მ-ის ფასი გაცილებით მაღალია, ვიდრე ქალაქის პერიფერიებში.

თუ განვიხილავთ 2022 წლის მონაცემებს, ამ დროისათვის მრავალსართულიანი ბინების 1 კვ.მ ფასი თბილისის ძირითადი უბნების მიხედვით შემდეგნაირი იყო: მთაწმინდა 4 931 ლარი; ვაკე 4 129 ლარი; საბურთალო 3 128 ლარი; ისანი 2 478 ლარი; სამგორი 2 407 ლარი. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის 2023 წლის ანგარიშის მიხედვით ფასი კვლავ გაზრდილია. იგივე უბნების მაგალითზე აღმოვაჩენთ, რომ მთაწმინდა 5 314 ლარი; ვაკე 4 756 ლარი; საბურთალო 3 652 ლარი; ისანი 3 119 ლარი; სამგორი 2 892 ლარი ღირს.

რაც შეეხება კერძო სახლების სეგმენტს 2022 წელთან შედარებით, ზრდა აქაც შეინიშნება, მაგალითად მთაწმინდის რაიონში 1 კვ.მ კერძო სახლის ფასი 3 456 ლარი იყო. უახლესი მონაცემების მიხედვით კი ღირებულება 4 049 ლარამდე გაიზარდა.

ბინების ფასი მდგომარეობის (კარკასის) მიხედვით

სასურველი უძრავი ქონება შეგიძლიათ სამ კონდიციაში შეიძინოთ, ესენია: შავი, თეთრი და მწვანე კარკასები.

შეიძლება ითქვას, რომ შავი კარკასი ახლად აშენებული ბინის ტრადიციული ტიპია და, როგორც წესი, ის შედარებით დაბალი ფასით ხასიათდება, რადგან მოიცავს ისეთ მდგომარეობას, რომელიც ბათქაშით შელესილ კედლებს, რკინის კარსა და სახლთან ახლოს მიყვანილ კომუნიკაციებს გულისხმობს. ბინის დანარჩენი დეტალები კი მეპატრონის პასუხისმგებლობად რჩება. საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის უახლესი მონაცემების მიხედვით, 2023 წლის მესამე კვარტალში თბილისში შავი კარკასის მდგომარეობის უძრავი ქონების ფასი საშუალოდ 2 809 ლარს შეადგენს. თუკი ამ მაჩვენებელს 2020 წლის პირველ კვარტალს შევადარებთ, როდესაც ღირებულება 1 741 ლარი იყო, აღმოჩნდება, რომ ბოლო წლების განმავლობაში ფასი საგრძნობლად გაიზარდა.

დღეს დეველოპერული კომპანიები თავიანთ მომხმარებლებს, ძირითად შემთხვევაში, თეთრი კარკასის კონდიციის უძრავ ქონებას სთავაზობენ. შავ კარკასთან შედარებით, ის უფრო მეტ დასრულებულ დეტალს მოიცავს, რაც საბოლოოდ შედეგის მიღწევას უფრო ამარტივებს. იგულისხმება, რომ ამ ტიპის ახალაშენებული ბინა, მოიაზრებს იმგვარ მდგომარეობას, როცა კედლები შელესილია და სივრცეში ტიხრები ამოყვანილია, ამასთანავე, იატაკი მოჭიმულია და პოტენციურ საცხოვრებელ სივრცეში გარკვეულწილად უზრუნველყოფილია სანტექნიკისა და ელექტროგაყვანილობის სისტემები.

უნდა აღინიშნოს, რომ თეთრი კარკასის უძრავი ქონება, როგორც წესი, შავის ფასს აღემატება. 2023 წლის მესამე კვარტალის მონაცემების მიხედვით თბილისში თეთრი კარკასის ბინის შეძენა 3 159 ლარადაა შესაძლებელი. 2020 წლის დასაწყისისათვის ამ მდგომარეობის ბინის შეძენა 2 226 ლარად იყო შესაძლებელი, რაც ნიშნავს იმას, რომ რამდენიმე წლის განმავლობაში ფასი 900 ლარზე მეტით გაიზარდა.

რაც შეეხება მწვანე კარკასს, ეს უკანასკნელი შედარებით ახალი და წინა ორ კონდიციასთან შედარებით, უპირატესი შეთავაზებაა. გარდა იმისა, რომ მწვანე კარკასი გულისხმობს კომუნიკაციებისა და სანტექნიკის სისტემებს, ამოყვანილ ტიხრებს, მოჭიმულ ჭერსა და იატაკს, ამასთანავე, დიდი ყურადღება ექცევა მშენებლობის პროცესში გამოყენებულ მასალებს, რადგან უპირატესობა ენიჭება ენერგოეფექტურ და ეკოლოგიურად სუფთა სამშენებლო პროდუქციას. მწვანე კარკასის უფრო სრულყოფილი მდგომარეობიდან გამომდინარე, მისი ფასიც მაღალია. მაგალითად, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ანგარიშის მიხედვით, 2023 წლის მესამე კვარტალში 1 კვ.მ ფასი 3 548 ლარს უტოლდება. თუკი ამ მონაცემს 2022 წლის დასაწყისს შევადარებთ, როცა ღირებულება 2 858 ლარი იყო, აღმოჩნდება, რომ ამ დროის განმავლობაში ბაზარზე მწვანე კარკასის ფასი გაიზარდა.

რამ განაპირობა უძრავი ქონების ფასის ზრდა?

საცხოვრებელი ფართების როგორც მრავალსართულიანი, ისე კერძო სახლების ფასის მკვეთრი ზრდა რამდენიმე მნიშვნელოვან ფაქტორს უკავშირდება. ამ პროცესის პირველ მიზეზად სამშენებლო სექტორში მასალების თვითღირებულების გაზრდა სახელდება, რაც, თავის მხრივ, საბოლოო პროდუქტის ფასის ცვლილებასაც იწვევს. ამასთანავე, აღსანიშნავია პანდემიის გავლენაც. ამ პერიოდის შემდეგ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა და ეს მაღალი ინტერესი მის ღირებულებაზეც აისახა.

საქართველოში უძრავი ქონების ფასის ზრდის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი ქვეყანაში მიგრანტების დიდი ნაკადის შემოდინებაა, რაც რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგია. ამ მოვლენის შედეგად, უძრავ ქონებაზე მაღალი მოთხოვნის შესაბამისად, ფასი კვლავ გაიზარდა.

უძრავი ქონება საქართველოში და მასთან დაკავშირებული მნიშვნელოვანი საკითხები

საქართველოში ბინების ყიდვა გაყიდვა რთული და კომპლექსური პროცესია, რადგან ბევრი დეტალის გათვალისწინებასა და მხარეების მიერ სწორი ინფორმაციის ფლობას მოითხოვს. სწორედ, ამიტომ ქვემოთ განხილულია რამდენიმე მნიშვნელოვანი საკითხი, რომელიც უძრავი ქონების გაყიდვასა თუ ყიდვას ეხება.

როგორ მოვძებნოთ სასურველი უძრავი ქონება?

უძრავი ქონების, კერძოდ კი საცხოვრებელი სახლის შეძენა დიდი და გრძელვადიანი ინვესტიციაა, შესაბამისად, ის მაქსიმალურად უნდა ითვალისწინებდეს პოტენციური მესაკუთრის პირად პრეფერენციებს. ძიების რამდენიმე ალტერნატივა არსებობს, ესენია:

პირველ ეტაპზე ბინის ბინის მოსაძებნად შეგიძლიათ უძრავი ქონების საიტები გამოიყენოთ. როგორც წესი, აღნიშნული პლატფორმები ადგილმდებარეობის, ფართის, კონდიციისა და სხვა დეტალების ფილტრაციის საშუალებას გაძლევთ.

საქართველოში არსებობს ამ მიმართულებით სპეციალიზებული კომპანიები, კერძოდ უძრავი ქონების სააგენტოები მუშაობენ, რომელთა დახმარებითაც უფრო მარტივად შეძლებთ ბინის მეპატრონესთან კომუნიკაციასა და სხვა მნიშვნელოვანი დეტალების გათვალისწინებას.

გამომდინარე იქიდან, რომ უძრავი ქონება რთულად შესარჩევი საკუთრებაა,

შეგიძლიათ ძიება კერძო მაკლერი დახმარებით გააგრძელოთ. კერძო მაკლერი ის პროფესიონალია, რომელიც თქვენი ინდივიდუალური საჭიროებების გათვალისწინებით დამოუკიდებლად აგვარებს კომუნიკაციის, უძრავი ქონების შეფასებისა და სხვა ბიუროკრატიული პროცესებთან დაკავშირებულ საკითხებს.

ბინის რეგისტრაცია

რეგისტრაციამდე მნიშვნელოვანია გადაამოწმოთ უძრავი ქონება ხომ არ ვრცელდება საჯარო სამართლებრივი შეზღუდვები, მაგალითად ეს შეიძლება იყოს ყადაღა, რაიმე ტიპის აკრძალვა, საგადასახადო გირავნობა და ა.შ. ამასთანავე, დატვირთული ხომ არ არის გარკვეული სახის ვალდებულებებით, იგულისხმება იჯარა ან იპოთეკა. იმისათვის, რომ მსგავსი პრობლემები თავიდან აიცილოთ, სასურველია თუ კონსულტაციას იურისტთან გაივლით.

რაც შეეხება უძრავი ქონების რეგისტრაციის საკითხებს, პირველ ეტაპზე, თუ ბინის საფასურის ერთიანი გადახდა ხდება, ფორმდება ნასყიდობის ხელშეკრულება. ხოლო იმ შემთხვევაში თუ უძრავი ქონების შეძენა თანხის განაწილებით ე.წ განვადებით გაქვთ გადაწყვეტილი, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება უნდა გაფორმდეს. უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციას კი საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ტერიტორიული სარეგისტრაციო სამსახური ახორციელებს.

უძრავი ქონება რომ დაარეგისტრიროთ საჭიროა შესაბამისი სამსახურისათვის განცხადებით მიმართვა. ამასთანავე, თან უნდა იქონიოთ განმცხადებლის პირადობის დამადასტურებელი მოწმობა, უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი, იქნება ეს ნასყიდობის თუ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, საკადასტრო აზომვით ნახაზი და ნებისმიერი სხვა დოკუმენტი, რომელიც შესაძლოა პროცესისათვის მნიშვნელოვანი აღმოჩნდეს.

უძრავი ქონების რეგისტრაციის ფასი დამოკიდებულია მომსახურების ვადაზე. მაგალითად თუ მომსახურებას 4 სამუშაო დღეში მიიღებთ, მაშინ ღირებულება 150 ლარი იქნება. დაჩქარებული წესით მიღებული სერვისის ღირებულება უფრო მაღალია - 1 სამუშაო დღეში 270 ლარი უნდა გადაიხადოთ, ხოლო იმავე დღეს - 350.

მართალია, უძრავი ქონების, კონკრეტულად კი ბინების ფასები თბილისსა და საქართველოს დანარჩენ რეგიონებში საგრძნობლად გაიზარდა, თუმცა სექტორზე მოთხოვნა მაინც მზარდ ტენდენციას ინარჩუნებს. შესაბამისად, მნიშვნელოვანია, რომ მხარეები ინფორმირებულნი იყვნენ როგორც მრავალსართულიანი, ისე კერძო სახლის ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებულ პროცესებსა და სავარაუდო გართულებების შესახებ.