ეკონომისტ გიორგი ხიშტოვანის შეფასებით, ქვეყანაში შეიქმნა სპეკულაციური გარემო, სადაც შიდა განვადების მოდელით ბინის ყიდვა მტვერსასრუტის შეძენაზე მარტივი გახდა, ხოლო დეველოპმენტი ნაცრისფერი ფულის გათეთრებისა და კვაზი-საბანკო ინვესტიციების მთავარ პლატფორმად იქცა.
ეკონომისტი სოციალურ ქსელში ვრცელ პოსტს აქვეყნებს, სადაც დეტალურად ხსნის, რამდენად დამოკიდებულია საქართველოს ეკონომიკა სამშენებლო-დეველოპერულ სექტორზე.
“წესით, ეროვნული ბანკია ის ინსტიტუტი, რომელმაც ქვეყნის ეკონომიკის მშენებლობა-დეველოპმენტის სექტორზე ზედმეტი/ჭარბი დამოკიდებულების რისკები უნდა დაინახოს, დაითვალოს და შესაბამისად იმოქმედოს. უბრალოდ, დღეს ის რეალობა გვაქვს, რომ სავარაუდოდ, ეროვნულ ბანკს სამმაგი შეტევის მოგერიება უწევს”, - წერს გიორგი ხიშტოვანი.
ეკონომისტის აზრით, ქვეყანაში შეიქმნა ეკონომიკური ბუშტის საფრთხე, რომლის შეცვლაც ქვეყანაში ძირეული პოლიტიკური და ეკონომიკური გარდაქმნების გარეშე შეუძლებელია.
გიორგი ხიშტოვანის facebook პოსტს BMG უცვლელად გთავაზობთ:
“იმისთვის, რომ გაიგო, რა ტიპის ეკონომიკას აშენებს სახელმწიფო საქართველოს ტიპის ეკონომიკაში, რომელშიც საბანკო დაკრედიტება, დაფინანსების ფაქტობრივად, ერთადერთი წყაროა, კომერციული ბანკების საკრედიტო პორტფელს უნდა შეხედო; ხოლო საქართველოში ამ პორტფელის მცირე ანალიზი პირდაპირ გეუბნება, რომ ჩვენი ეკონომიკა დიდწილად “ჩამოკიდებულია” სამშენებლო/დეველოპმენტ სექტორზე.
უფრო კონკრეტულად, საქართველოს კომერციული ბანკების სესხების თითქმის ნახევარი (დაახლოეიბთ, 47%) პირდაპირ ან ირიბად არის მშენებლობის სექტორთან დაკავშირებული.
როგორ გამოიყურება development economics-ის ქართული ვერსია:
კომერციული ბანკების მთლიანი საკრედიტო პორტფელი (ანუ, გაცემული სესხების მოცულობა) არის დაახლოებით, 78 მილიარდი ლარი.
საკრედიტო პორტფელის სამშენებლო/დეველოპმენტ სექტორზე დამოკიდებულების გასაზომად შეგვიძლია შემდეგი მიდგომა გამოვიყენოთ (ჩემი აზრით, ეს არის საკმაოდ კონსერვატული მიდგომა და წესით, ეს მიდგომა რეალურ მაჩვენებელს უფრო ამცირებს):
- მშენებლობის ძირითადი 4 სექტორი (უძრავი ქონების დეველოპმენტი, უძრავი ქონები მენეჯმენტი, სამშენებლო მასალები და სამშენებლო კომპანიები) მთლიანად ანუ 100%-ით მშენებლობას/დეველოპმენტს მივაკუთნოთ;
- დანარჩენი ბიზნესსექტორების საშუალოდ 15%-ს მივაკუთნებთ ირიბად მშენებლობის/დეველოპმენტის სექტორს (მაგ. ტურიზმიდან 40%-ს დავაკავშირებთ მშენებლობასთან, რადგან, ტურიზმის სექტორში სესხების მნიშვნელოვანი ნაწილი მშენებლობაზე იხარჯება, ხოლო მაგალითად, სერვისიდან მხოლოდ 5%-ს ავიღებთ მშენებლობაზე/დეველოპმენტზე, რადგან სერვისზე გაცემული სესხების მინიმალური წილი არის ირიბად მშენებლობასთან კავშირში);
- შემდეგ ბიზნეს-სესხების მიღებულ ჯამს დავამატებთ იპოთეკური სესხების 100%-ს;
- ხოლო ბოლოს, სამომხმარებლო სესხების 15%-ს მივაკუთნებთ მშენებლობას/დეველოპმენტს (რემონტის ხარჯები (ხელობა, მასალები), ავეჯი, ტექნიკა და ასე შემდეგ)
ამ მიდგომის გამოყენებით, შემდეგ შედეგებს ვიღებთ:
- მშენებლობის ძირითადი სექტორები: 13,7 მილიარდი ლარი (მთლიანი პორტფელის 17,6%)
- იპოთეკური სესხები: 15 მილიარდი ლარი (მთლიანი პორფელის 19,3%)
- სხვა ბიზნეს-სექტორების 15%: 4,8 მილიარდი ლარი (მთლიანი პორტფელის 6,2%)
- სამომხმარებლო სესხების 15%: 2,6 მილიარდი ლარი (მთლიანი პორტფელის 3,3%)
შედეგად, ჯამში, 36,1 მილიარდი ლარი ანუ მთლიანი პორტფელის 46,4% პირდაპირ ან ირიბად არის დაკავშირებული მშენებლობის/დეველოპმენტის სექტორთან (უფრო დეტალურად შეგიძლიათ გამოთვლები სურათზე იხილოთ).
სხვა სიტყვებით, საქართველოს კომერციული ბანკების სესხების თითქმის ნახევარი პირდაპირ ან ირიბად არის მშენებლობის სექტორთან დაკავშირებული.
თუ ამ სურათს დავამატებთ უახლეს მონაცემს, რომ ბოლო 1 წელიწადში, ბიზნეს-პორტფელის ზრდის ნახევარი უძრავი ქონების დეველოპმენტსა და მენეჯმენტზე მოდის, ხოლო იპოთეკური პორტფელის ზრდა, წლიურ ჭრილში თითქმის 17%-ს უდრის, ხვდები, რომ 2024 წლიდან შენელებულ ქართულ ეკონომიკის მხოლოდ ე.წ. სამშენებლო ბუმი შერჩა ხელში, რომელიც, ცალკე კომერციული ბანკებისგან იკვებება, რადგან, ფულის სხვაგან ინვესტირების ალტერნატივა ნაკლებადაა, ხოლო, მეორე მხრივ, ქვეყანაში შემოსული „ნაცრისფერი“ ფულის მთავარი ადრესატი გახდა, რადგან ამ სექტორის გავლით ყველაზე მარტივი გახდა დღეს საქართველოში ფულის გათეთრება.
ცალკე დიდი თემაა დეველოპმენტში შიდა განვადების მოდელის აყვავება; დღეს საქართველოში ბინის შიდა განვადებით ყიდვა უფრო ადვილი გახდა, ვიდრე მტვერსასრუტის განვადებით ყიდვა. რატომაც არა, როდესაც დეველოპერი გპირდება, რომ თუ პროექტის პრეზენტაციის დროს უძრავ ქონებას პირობითად 1000 დოლარად შეიძენ, ერთ წელიწადში, როდესაც პირობითად 10 სართული აშენდება, ფასი უკვე 1400 დოლარამდე იქნება გაზრდილი და წინასწარ შენატანზე ერთ წელიწადში მინიმუმ 40%-იან სარგებელს მიიღებ, თუ ამ უძრავი ქონების გაყიდვას დააპირებ. შედეგად, ცალკე, სამშენებლო/დეველოპმენტ სექტორის ბაზაზე კვაზი-საბანკო ანაბრის ტიპის ინვესტირების სპეკულაციური მოდელი შეიქმნა საქართველოში და ცალკე, სამშენებლო/დეველოპმენტის დაფინანსების მოდელი მივიღეთ, რომელიც კომერციული ბანკების ბალანსის მიღმა არსებობს.
წესით, ეროვნული ბანკია ის ინსტიტუტი, რომელმაც ქვეყნის ეკონომიკის მშენებლობის/დეველოპმენტის სექტორზე ზედმეტი/ჭარბი დამოკიდებულების რისკები უნდა დაინახოს, დაითვალოს და შესაბამისად იმოქმედოს. უბრალოდ, დღეს ის რეალობა გვაქვს, რომ სავარაუდოდ, ეროვნულ ბანკს სამმაგი შეტევის მოგერიება უწევს:
- ცალკე “ქართული ოცნებისგან”, რადგან დაკრედიტების ამ მიმართულებით გამკაცრება და სექტორის უფრო მკაცრი ზედამხედველობა, 2024 წლიდან ისედაც შენელებულ ეკონომიკის სტაგნაციას გამოიწვევს;
- ცალკე კომერციული ბანკებისგან, რომლებსაც ახლა ძალიან ბევრი ნაღდი ფული დაუგროვდათ (როგორც დოლარში, ისე, ლარში) და გარდა მშენებლობა/დეველოპმენტისა, კარგად არ იციან, სხვაგან სად წაიღონ ის (ანუ სხვა რომელი სექტორი დააკრედიტონ); პარალელურად, დროთა განმავლობაში, მისი პორტფელის სანდოობა/დაცულობა და პოტენციური ზრდა, დიდწილად, უძრავ ქონებაზე ფასების შეუჩერებელი ზრდაზე ხდება (თუ უკვე არ გახდა) დამოკიდებული;
- ცალკე, მშენებლებისგან, რომლებიც სახელწიფოსგან ინფრასტრუქტურაზე ხარჯების სტაგნაციის პირობებში, კიდევ უფრო მეტად გახდნენ დეველოპმენტზე დამოკიდებულები.
სამწუხაროდ, ჩემი აზრით, ისედაც რეპუტაციადაზიანებულ ეროვნულ ბანკს ამ შეტევის მოგერიება ძალიან გაუჭირდება. შესაბამისად, ერთადერთი შანსი, რომ ეს მოცემულობა შეიცვალოს, ქვეყანაში ეკონომიკური პოლიტიკის ფუნდამენტური შეცვლაა (“ქართული ოცნების” პირობებში, უფრო სწორი იქნება ვთქვათ, შექმნა, რადგანაც, დღეს მისი პოლიტიკა რუსეთ-უკრაინის ომით პარაზიტირებით და ქვეყანაში საეჭვო კაპიტალის შემოსვლის წახალისებით შემოიფარგლება), მაგრამ პოლიტიკური ცვლილებების გარეშე, ასეთი ცვლილებების განხორციელება დღეს შეუძლებელი ჩანს”, - წერს გიორგი ხიშტოვანი.
