საქართველოში ყოველწლიურად იზრდება როგორც საერთაშორისო ბრენდის, ასევე ლოკალური კონცეფტუალური სასტუმროების რიცხვი. ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციის მონაცემებით, წლის პირველი 10 თვეში ქვეყნის მასშტაბით 1 218 სასტუმრო ოპერირებს. სასტუმრო ბიზნესიც ქვეყანაში დღითი დღე უფრო აქტუალური ხდება, რასაც ტურიზმის აღდგენის მზარდი დინამიკაც უწყობს ხელს.
სასტუმრო ბიზნესი საკმაოდ კომპლექსური და სპეციფიკური სფეროა, რომელიც პროექტის შედგენიდან მის ამოქმედებამდე მრავალმხრივ ცოდნას და გამოცდილებას მოითხოვს. ამიტომ გასაკვირი არ უნდა იყოს, რომ რიგ შემთხვევებში ქვეყანაში სასტუმროების პროექტები, შესაძლოა, დაგვიანებით განხორციელდეს. ამ გარემოებებს განსაკუთრებით ის კომპანიები ამჩნევენ და ხვდებიან, რომლებიც სასტუმროების პროექტირებასა და მათ შემდგომ მენეჯმენტზე მუშაობენ. HSC Group და Teamtwo საქართველოს ბაზარზე დამოუკიდებლად ოპერირებენ და ორივემ ცალ-ცალკე მუშაობისას ის სირთულეები დაინახეს, რაც მათ საქმიანობას აფერხებს და მომხმარებლამდე სრულყოფილი პროდუქტის მიწოდების საშუალებას არ აძლევთ. მათი ინფორმაციით, ქვეყანაში განთავსების ობიექტების უმრავლესობა დაახლოებით 80% რიგი შეცდომებით პროექტდება, რაც მათი გახსნის შემდეგ საოპერაციო პრობლემებსა და გაზრდილ ხარჯებში აისახება. HSC Group-ის და Teamtwo-ს მომსახურებები ინვესტორებს საშუალებას აძლევს სასტუმროს პროექტები ერთი ქოლგის პრინციპით უმოკლეს დროსა და ეფექტური გადაწყვეტილებებით დაიწყონ. კომპანიების ხელმძღვანელებმა სასტუმროს პროექტირებისას და მისი გახსნის შემდგომ წარმოქმნილი ხარვეზები გააანალიზეს - რა შეცდომებს ხვდებიან კომპანიები სასტუმრო პროექტებზე მუშაობისას, რა როლი აქვს მენეჯმენტკომპანიის პროექტირების პროცესში ჩართვას და როგორ უნდა წარიმართოს პროცესი პროექტირებიდან სასტუმროს გახსნამდე და მართვის დროს - ამ და სხვა კითხვებს HSC Group-ის დირექტორმა გიორგი დოლიძემ და Teamtwo-ს აღმასრულებელმა დირექტორმა ირაკლი გოგოხიამ უპასუხეს:
- მინდა საუბარი თქვენი კომპანიების გაცნობით დავიწყოთ. კონკრეტულად, რა სერვისებს სთავაზობს მომხმარებელს Teamtwo?
ირაკლი გოგოხია: teamtwo არქიტექტორების, კონსტრუქტორების და ინჟინრების გუნდი, რომელიც 2019 წელს დაფუძნდა. teamtwo სამშენებლო პროცესის ყველა ფაზაშია ჩართული - პროექტის კონცეფციიდან მის დასრულებამდე - BIM მენეჯმენტის ჩათვლით. ამგვარად კომპანია გთავაზობთ ინტეგრირებული პროფესიული საკონსულტაციო მომსახურების ფართო სპექტრს ყველა მასშტაბის და სირთულის პროექტებისთვის და ერთიანი პროცესის ფარგლებში ისეთ სერვისებს როგორიცაა: არქიტექტურა, კონსტრუქციები და ინჟინერია, ურბანული დაგეგმარება და ინტერიერის დიზაინი.
- რაც შეეხება HSC Group-ს, რომელიც სასტუმროების მენეჯმენტს ახდენს, რამდენი ხანია, რაც ბაზარზე ხართ და რა სახის მენეჯმენტ მომსახურებებს უწევთ სასტუმროებს?
გიორგი დოლიძე: ქართულ-შვეიცარიული მენეჯმენტ კომპანია HSC Group 2016 წლიდან სასტუმრო ბიზნესს უწევს პროფესიონალურ საკონსულტაციო და მენეჯმენტ მომსახურებას პროექტის მართვის, სასტუმროს გახსნისა და მის შემდგომში მენეჯმენტის სრული სპექტრით.
ჩვენი მიზანია, კომპანიებს კონკრეტულად მათზე, მორგებული საკონსულტაციო და მართვის სერვისი შევთავაზოთ, რომელიც გამორიცხავს პროექტის ეტაპიდან გახსნამდე ოპერაციულ ხარვეზებს და მოიცავს საერთაშორისო სტანდარტების დანერგვას. ბრენდის შემოყვანას, ამასთან, უზრუნველყოფს ობიექტის გახსნისთვის სრულ მომზადებას და შემდგომ მის ეფექტურ მართვას.
კომპანიის გუნდი სტუმარმასპინძლობის სფეროში გამოცდილ და პროფესიონალ კადრებს სხვადასხვა მიმართულებით აერთიანებს, რომლებიც მრავალი წელი მუშაობდნენ როგორც საერთაშორისო 5-ვარსკვლავიან ბრენდებში, ასევე მაღალი დონის ადგილობრივ სასტუმროებსა და რესტორნებში.
კომპანიის პორტფელი აერთიანებს ქვეყნის 10 ლოკაციას 17 მაღალი კლასის პროექტით, 2372 ოთახით და საშუალოდ 800 დასაქმებულით.
HSC Group - მა 2020 წელს პარტნიორობის მემორანდუმი შვეიცარიულ მენეჯმენტკომპანია - DEVPORT GmbH - თან გააფორმა, რის შემდეგაც ინვესტორებს საერთაშორისო დონის სხვადასხვა მომსახურებებს სთავაზობს.
- რა სახის შეცდომებს ხვდებით სასტუმრო ბიზნესში ინვესტირებისას და რა უარყოფით შედეგებთანაა დაკავშირებული არასწორი პროცესები სასტუმროს სამომავლო წარმატებისთვის?
გიორგი დოლძე: სასტუმრო თავის მხრივ, საკმაოდ კომპლექსური და სპეციფიკური ბიზნესია, რის წარმატებასაც ერთმნიშვნელოვნად პროექტირების ეტაპიდანვე სჭირდება მაღალი დონის პროფესიონალების ჩართულობა, რათა მინიმუმამდე იყოს დაყვანილი ოპერირების დროს ხელის შემშლელი შეცდომები, რისკები და გაუთვალისწინებელი გარემოებების პირდაპირი ეფექტი შემოსავლებსა და ხარჯთეფექტურობაზე.
იმ შემთხვევაში, თუ სასტუმროს პროექტს ნულიდან არ ჰყავს ამ დარგის პროფესიონალი არქიტექტორების, საინჟინრო კომუნიკაციების და პროექტის მართვის გუნდი, აუცილებლად იქნება დაშვებული ისეთი შეცდომები, როგორიცაა კონცეფცია, გეგმარება, საოპერაციო სივრცეების ოპტიმალური რაოდენობა, პროექტის და გახსნის შემდგომი ბიუჯეტები, ხარჯების ოპტიმიზაცია, გაყიდვებისა და მარკეტინგის სტრატეგიები და სხვა. მაგალითისთვის, სასტუმროს პროექტირებისას მისი სამომავალო მართვის გუნდისგან უნდა შეირჩეს ადგილმდებარეობის მიხედვით შესაბამისი კონცეფციები, რომელიც თანხვედრაში იქნება არქიტექტორებისა და ინვესტორების ხედვასთან, ოთახების რაოდენობები, ზომები, სართულების გეგმარებები, აღჭურვა, დიზაინი, მასში შემავალი სხვადასხვა სახის რესტორნების, კვების ობიექტების, საკონფერენციო მიმართულების, სპა და მოსასვენებელი სივრცეების რაოდენობები და მახასიათებლები. ამასთანავე, არანაკლებ მნიშვნელოვანია საინჟინრო კომუნიკაციები, რომელსაც ასევე სჭირდება პროფესიონალების ჩართულობა, რათა ოპტიმალურად მოხდეს MEP მიმართულების პროექტირება, რომელიც მორგებული იქნება უშუალოდ სასტუმროს წარმადობაზე, პრაქტიკულ გადაწყვეტილებებზე, რომლებიც გახსნის შემდგომ მიმართული იქნება საოპერაციო ხარჯების შემცირებისკენ (კომუნალური, მოვლა-პატრონობის, ამორტიზაცია / ცვეთის ხარჯები) და ა.შ. უმნიშვნელოვანესია პროექტშივე სამზარეულოების, საწყობების, თანამშრომლების სივრცეების სწორი და ზუსტი პროექტირება, რათა გამოირიცხოს მომავალში რაიმეს გადაკეთება, რაც ცალსახად ორმაგ დანახარჯებთანაა დაკავშირებული. მაგალითისთვის, სასტუმროს საოპერაციო სივრცეების სწორმა, ეფექტურმა გეგმარებამ, მნიშვნელოვნად (30%-40% ით) შეიძლება შეამციროს და ოპტიმიზირება მოახდინოს ისეთი ხარჯების, როგორიცაა თანამშრომლების, სახელფასო ფონდის, კომუნალური გადასახადების, მომარაგების, პროდუქციის დასაწყობების, საუზმისა და საინჟინრო კომუნიკაციების მიმართულება.
- საპროექტო კუთხით, რა არის ყველაზე გავრცელებული შეცდომები სასტუმროს მშენებლობისას და რას უნდა მიაქციონ ინვესტორებმა ყურადღება?
ირაკლი გოგოხია: საპროექტო კუთხით, ყველაზე დიდი გამოწვევა სასტუმროს პროექტირებისას ჩამოყალიბებული ტექნიკური დავალების არ ქონაა, რაც პროექტირების პროცესის გახანგრძლივებას იწვევს. პრაქტიკაში არსებული გამოცდილებით, ძირითადი აქცენტები ექსტერიერის და ინტერიერის ნაწილის დამუშავებაზე კეთდება, თუმცა სასტუმროს გამართულად ფუნქციონირებისთვის აუცილებელია მისი საოპერაციო ნაწილის გათვალისწინებაც. სივრცეებს შორის ცირკულაცია ისე უნდა იყოს დაგეგმილი რომ სტუმრების და თანამშრომლების მინიმალური გადაკვეთა ხდებოდეს, რაც მრავალნომრიანი სასტუმროების შემთხვევაში დიდი გამოწვევაა. ამასთან, ყველა არქიტექტურული თუ საინჟინრო გადაწყვეტა სასტუმროს საერთაშორისო სტანდარტებს უნდა აკმაყოფილებდეს.
იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც ინვესტორს დამოუკიდებლად შემოჰყავს და მოლაპარაკებას აწარმოებს საერთაშორისო ბრენდებთან, ზემოთ აღნიშნული პრობლემების წარმოშობის რისკი მაინც ძალიან დიდია, რადგან ბრენდები არ იცნობენ ზედმიწევნით ქვეყანაში არსებულ სიტუაციას, ვერ აკვირდებიან საპროექტო-სამშენებლო და საინჟინრო კომუნიკაციების მიმართულებას და საშუალოდ 6 თვეში ერთხელ შემოიფარგლებიან 2-3-დღიანი ვიზიტებით, რაც თავისთავად სასტუმროების სწორი მშენებლობისა და გახსნისთვის საკმარისი არაა. აგრეთვე, ხშირია, შემთხვევები, როდესაც ბრენდები იმაზე მეტი ხარჯის გაწევას ითხოვენ ინვესტორებისგან, ვიდრე ეს ამა თუ იმ ობიექტისთვისაა საჭირო, რაც მთლიან ბიუჯეტზე უარყოფითად აისახება. სწორედ ამიტომ, როდესაც ინვესტორს პროექტირების ეტაპიდანვე ჰყავს სასტუმროს სფეროს პროფესიონალი არქიტექტორები, საინჟინრო კომუნიკაციებისა და გამოცდილი მენეჯმენტკომპანიისგან შემდგარი წარმომადგენლობითი გუნდი, ის მაქსიმალურადაა დაზღვეული მსგავსი ტიპის რისკებისა და შეცდმოებისგან, რაც სამომავლოდ მისი ობიექტის ოპტიმალური სამშენებლო და გახსნის შემდგომ საოპერაციო ბიუჯეტებში აისახება.
- რა როლი აქვს სასტუმროს პროექტირებაში მენეჯმენტკომპანიის ჩართულობას და რა დადებითი შედეგები მომაქვს ამ პროცესს ინვესტორისთვის?
გიორგი დოლიძე: ცალსახად, პრიორიტეტული და შედეგიანია, როცა აღნიშნული მენეჯმენტ კომპანია, რომელმაც სასტუმრო გახსნისთვის და მისი შემდგომი მართვისთვის უნდა მოამზადოს, ამ ყველაფერში დასაწყისიდანვე იყოს ჩართული, რაც პროცესს ხარჯთეფექტურს და მოგებიანს ხდის. კომპანიის თანამშრომლები, რომლებიც არიან შესაბამისი პროფილის მაღალი პროფესიონალები ნახაზებიდანვე ერთვებნიან სამზარეულოების დანადგარების, გაყვანილობების, ზომების, გეგმარების და დიზაინის მიმართულებაში. მაგალითად, ინვესტორი დასაწყისიდანვე იღებს მისი ობიექტის კონცეფციის განვითარების შემდეგ შეფმზარეულის, ტექნიკოსის, უსაფრთხოების, გაყიდვების მიმართულების და სხვადასხვა დეპარტამენტების მენეჯერების პრაქტიკულ რეკომენდაციების, რომლებმაც ობიექტი უნდა გახსნას, ამუშაონ და დადონ საუკეთესო შედეგი. აქედან გამომდინარე, მათი მხრიდან ყველანაირი სახის ჩართულობა და რეკომედაციები მიმართული იქნება მხოლოდ და მხოლოდ სასტუმროს სამომავლო წარმატებისაკენ, სადაც რაიმე სახის გადაკეთებები მშენებლობისა და მისი დასრულების შემდეგ იქნება გამორიცხული, პროცესები თანმიმდევრული და შედეგზე ორიენტირებული.
საკონსულტაციო და საპროექტო კომპანიების ერთობლივი მუშაობა, საშუალებას აძლევს ინვესტორს, უმოკლეს დროში მიიღოს მის ბიზნეს მოდელზე მორგებული სამშენებლო პროექტი.
მენეჯმენტ კომპანიის ჩართულობა უზრუნველყოფს საოპერაციო აღჭურვილობების შესყიდვის დროს დაშვებულ შეცდომებსაც, როგორიცაა სამზარეულოს დანადგარები, ჭურჭელი, თეთრეული, ოთახის აქსესუარები, მატრასები, საწოლები და ა.შ. პროფესიონალი გუნდი არჩევს ზუსტად ისეთ პროდუქციას და რაოდენობებს, რომლებიც მიმართული იქნება მაქსიმალური საოპერაციო ეფექტისთვის, რაც აისახება შესყიდვების მთლიან ბიუჯეტზე, ხარისხზე და მათ სამომავლო ცვეთაზე. სწორი ზომისა და ხარისხის საწოლები, მარტივად მოვლადი და ნაკლებად ცვეთადი მაღალი ხარისხის თეთრეული, მინიმალურად ცვეთადი ინტერიერის დიზაინის ელემენტები, რომლებიც გათვლილია პრაქტიკულობასა და მინიმალური ამორტიზების ხარჯებისკენ. ეს და სხვა მრავალი მიმართულება ქმნის იმ კომპლექსური მიდგომის ხანგრძლივ შედეგს, რაზეც გათვლას აკეთებ პროფესიონალი გუნდის მიერ შემდგარი მენეჯმენტ კომპანია.
ამ ყველაფერს ემატება სასტუმროს გახსნისთვის მომზადება, კადრების მობილიზება, ტრენინგები, საოპერაციო სისტემების შერჩევა, სწორ ინსტალაციებში მონაწილეობის მიღება, კონტროლი, წინასწარი გაყიდვები და მარკეტინგი, რაც უზრუნველყოფს სასტუმროს სწორ დროს მაღალი დატვირთულობით გახსნას, რათა ობიექტმა თავიდანვე შეძლოს მისი დაბიუჯეტებული საოპერაციო ხარჯების დაფარვა.
სასტუმროს საკონსულტაციო მომსახურებაში შედის დასაწყისიდანვე რეალური, პრაქტიკული ბიზნეს გეგმის ჩამოყალიებება, სადაც ინვესტორს საშუალება ექნება დაინახოს სასტუმროს გახსნის და გახსნის შემდგომი შემოსავლებისა და ხარჯების 5-წლიანი სურათი. აღნიშნული ციფრები და მოლოდინები დაფუძნებულია გუნდის მრავალწლიან გამოცდილებაზე, როგორც საქართველოს, ისე საერთაშორისო დონეზე.
- რა უპირატესობები აქვს სასტუმროს პროექტირებიდანვე პროფესიონალი არქიტექტორებისა და მენეჯმენტკომპანიის ერთობლივ მუშაობას და როგორ ზრდის სწორად დაგეგმილი სასტუმროს პროექტი მის სამომავლო ფასეულობებსა და ღირებულებას?
ირაკლი გოგოხია: მთელი ეს პროცესი, ინვესტორებისთვის ერთ მთლიანობაში ისეთ პროდუქტს ქმნის, რომელიც მისთვისაც და სასტუმროს პოტენციური მომავალი სტუმრებისთვის იქნება ხელშესახები და ფასეული. აგრეთვე, ზემოთ განხილული ფასეულობათა ჯაჭვს პირდაპირი ზეგავლენა ექნება ობიექტის საბაზრო ფასზე, იმ შემთხვევაში, თუ სამომავლოდ ინვესტორი გადაწყვეტს ობიექტს გაყიდვას. მას შემდეგ, რაც შენობას გავლილი ექნება ყველა ის სტადია, რაც საერთაშორისო სტანდარტებს სრულად აკმაყოფილებს, მისი ღირებულება მინიმუმ 50%-ით მეტი იქნება, ვიდრე სხვა შენობების, რომლებიც ყველანაირი პროექტისა და ნორმების გვერდის ავლითაა შექმნილი.
სასტუმროს პროექტის საერთაშორისო სტანდარტებთან შესაბამისობაში მოყვანა, ინვესტორს მისცემს საშუალებას, შემოიყვანოს და ავტორიზება გაიაროს თითქმის ყველა საერთაშორისო ბრენდის მოთხოვნებზე ნებისმიერ ეტაპზე პროექტის ან უკვე აშენებულ სასტუმროში გეგმარების შეცვლის გარეშე, რაც თავის მხრივ გამორიცხავს ზედმეტ სარემონტო ხარჯებს. აგრეთვე, პროექტი და ზოგადი დიზაინი ისე უნდა იყოს შედგენილი, რომ გამორიცხოს რომელიმე კონკრეტული ბრენდის მიმართ მიჯაჭვულობა. ეს ყველაფერი კი, დამატებით ფასეულობას სძენს პროექტის წარმატებას, ხარჯების მინიმიზაციას და ბიზნესის ეფექტურ მართვას.
სამწუხაროა, რომ ქვეყანაში სასტუმროს პროექტირებისთვის, დაწყების ფაზამდე პროფესიონალ არქიტექტორებისა და მენეჯმენტკომპანიებისთვის მიმართვიანობის პრაქტიკა სათანადო დონეზე არ არის, რაც პროექტის შესრულების ვადებზე, კონცეფციებზე, ხარჯებსა და ეფექტურობაზე უარყოფითად აისახება.
- ამ ეტაპზე თუ გაქვთ ისეთი პროექტები, სადაც ინვესტორების მოთხოვნით, საწყისი ფაზიდანვე ხართ ჩართულები სასტუმროს დაგეგმარების პროცესებში?
გიორგი დოლიძე: საბედნიეროდ, ჩვენი კომპანიების პორტფელებში არიან ისეთი ინვესტორები, რომლებიც თანამედროვე გადმოსახედიდან უყურებენ სასტუმრო ბიზნესს და მათთან ერთად წარმატებულად ვაწარმოებთ ყველა საჭირო მოლაპარაკებას.
ირაკლი გოგოხია: ჩვენი ერთობლივი პროდუქტის ჩამოყალიბებაც ზუსტად ასეთი კომუნიკაციის შედეგია, რომელიც ორიენტირებულია სწრაფი და ეფექტური გადაწყვეტილებების მისაღებად. ვფიქრობთ, ჩვენი სერვისების ერთი ქოლგის ქვეშ შეთავაზება, მოგვცემს საშუალებას სასტუმრო ბიზნესით უფრო მეტი ინვესტორი დავაინტერესეოთ. საბოლოოდ კი, ყველა ასეთი წარმატებული პროექტი ტურიზმის ზრდასა და ქვეყნის იმიჯზე მოქმედებს.
