მეორადი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის გარიგებები საქართველოში წარმოადგენს ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვან და გავრცელებულ ქონებრივ ურთიერთობას, რომელიც მოითხოვს მაღალი ხარისხის სამართლებრივ სიზუსტესა და კანონმდებლობის სრული დაცვით განხორციელებას. აღნიშნული პროცესი რეგულირდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსითა და „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონით, რომლებიც განსაზღვრავენ როგორც საკუთრების უფლებების გადაცემის ფორმალურ წესებს, ისე უძრავი ქონების რეგისტრაციის სამართლებრივ მნიშვნელობას.
სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთია მიწის ნაკვეთი, მასში არსებული წიაღისეული, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები და მასზე არსებული შენობა-ნაგებობები, რომლებიც მყარად უკავშირდება მიწის ზედაპირს. შესაბამისად, უძრავი ქონების შესყიდვა მხოლოდ მაშინ იძენს სამართლებრივ ძალას, როდესაც ნასყიდობის ხელშეკრულება ფორმდება წერილობითი ფორმით და რეგისტრირდება საჯარო რეესტრში, რაც განსაზღვრულია ამავე კოდექსის 179-ე და 312-ე მუხლებით. საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ ქონების ჩანაწერს ენიჭება სისწორისა და კანონიერების პრეზუმფცია , რაც იმას ნიშნავს, რომ მესამე პირები ვალდებულნი არიან ეყრდნობოდნენ საჯარო რეესტრის მონაცემებს, როგორც სანდო სამართლებრივ საფუძველს.
მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას მყიდველმა განსაკუთრებული სიფრთხილე უნდა გამოიჩინოს, ვინაიდან ხშირია ისეთი შემთხვევები, როდესაც ქონება არ არის რეგისტრირებული რეალურ მფლობელზე, დატვირთულია იპოთეკით, გირაოთი ან სხვა შეზღუდვით, ან წარმოადგენს მემკვიდრეობითი დავის საგანს. გარდა ამისა, შესაძლებელია შენობა იყოს აშენებული ნებართვის გარეშე ან არ ჰქონდეს ექსპლუატაციაში მიღების შესაბამისი აქტი, რაც არღვევს სამშენებლო კოდექსის მოთხოვნებს. ასევე ხშირია შემთხვევები, როდესაც ქონებას ახლავს გადაუხდელი კომუნალური გადასახადები ან საგადასახადო დავალიანება, რაც მყიდველისთვის დამატებით ფინანსურ და სამართლებრივ ტვირთად იქცევა.
განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება ნასყიდობის ხელშეკრულების შინაარსობრივ გამართულობას. ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ყველა არსებით პირობას, მათ შორის ქონების იდენტიფიცირებას, ფასს, გადახდის წესს, საკუთრების უფლების გადაცემის მომენტს და მხარეთა პასუხისმგებლობის მექანიზმებს. არასრულად ან ბუნდოვნად შედგენილი დოკუმენტი ქმნის სამართლებრივ გაურკვევლობას და მომავალში შესაძლოა გახდეს სასამართლო დავის საგანი. სწორედ ამიტომ, რეკომენდებულია, რომ გარიგება მომზადდეს კვალიფიციური იურისტის მონაწილეობით, ხოლო საჭიროების შემთხვევაში ნოტარიუსად დამოწმდეს, რაც მნიშვნელოვნად ზრდის გარიგების სანდოობასა და სამართლებრივ დაცულობას.
საკუთრების უფლება უძრავ ქონებაზე წარმოიშობა მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ, რაც წარმოადგენს ერთადერთ სამართლებრივ საფუძველს საკუთრების უფლების წარმოსაქმნელად. რეგისტრაციის გარეშე დადებული ხელშეკრულება არ იწვევს საკუთრების უფლების გადაცემას და არ აღიქმება მესამე პირების მიმართ სავალდებულო სამართლებრივ აქტად. მიუხედავად იმისა, რომ ნოტარიუსულად დამოწმება სავალდებულო არ არის, პრაქტიკაში იგი აღიქმება გარიგების დამატებით გარანტად, რომელიც ამცირებს სამართლებრივი დავების წარმოშობის რისკს.
შეჯამებით შეიძლება ითქვას, რომ მეორადი უძრავი ქონების გაყიდვა მოითხოვს არა მხოლოდ მხარეთა ნდობას, არამედ ყოვლისმომცველ სამართლებრივ სიფრთხილეს. მყიდველმა უნდა უზრუნველყოს საჯარო რეესტრის ამონაწერის, სამშენებლო ნებართვის, ექსპლუატაციის აქტისა და დავალიანებების არარსებობის დადასტურება. მხოლოდ აღნიშნული პირობების დაცვით იქნება გარიგება სამართლებრივად გამართული, დაცული და უზრუნველყოფილი როგორც სამოქალაქო, ისე ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი თვალსაზრისით.
ავტორი: ბექა თეზელაშვილი
(R)
