უძრავი ქონების საკონსულტაციო კომპანია Cushman & Wakefield-ის მიერ გამოქვეყნებული ანგარიშის თანახმად, ბათუმში ეკონომიკური კრიზისის ფონზე, უძრავი ქონების გაყიდვების მკვეთრი ვარდნა ფიქსირდება. ამას თან ერთვის საერთაშორისო ტურიზმის მკვეთრი ვარდნაც, რაც ქალაქში აპარტამენტების გაქირავების მოცულობის შემცირების წამყვანი მიზეზი გახდა.
არსებული მდგომარეობისა და სამომავლო გეგმების გამოსავლენად Cushman & Wakefield Georgia-მ ბათუმის რეზიდენტული ბაზრის კვლევა ჩაატარა, რომლის ფარგლებშიც გამოიკითხა ბაზარზე არსებული წამყვანი დეველოპერული კომპანიები. კვლევაში მონაწილეობა დეველოპერთა 56%-მა მიიღო. მოცემულ პუბლიკაციაში წარმოდგენილია კვლევის ძირითადი მიგნებები, ასევე 2020 წლის პირველ 5 თვეში განხორციელებული ტრანზაქციების დინამიკა.
კვლევის შედეგები:
საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადებამ მნიშვნელოვნად შეაფერხა ბათუმში მიმდინარე მშენებლობები. მშენებლობის პროცესი შეჩერდა გამოკითხული კომპანიების უმეტესობაში და ამ პერიოდმა 20 დღიდან 2 თვემდე გასტანა. დღეისათვის გამოკთხული დეველოპერების აბსოლუტურმა უმრავლესობამ შეძლო პროცესის განახლება, თუმცა ყველა მათგანი სრულად ამუშავებული ჯერ კიდევ არ იყო მაისის მეორე და მესამე კვირებში. ძირითად სირთულეს დაქირავებული მუშახელის ტრანსპორტირების პრობლემა წარმოადგენდა. გამომდინარე იქედან, რომ ბათუმის ბაზარზე სამშენებლო სექტორში დასაქმებულების უმეტესობა რეგიონის სხვადასხვა სოფლის მცხოვრები და ზოგ შემთხვევაში არაადგილობრივი თანამშრომელია, სწორედ ეს აფერხებდა მშენებლობის პროცესის სრულად გააქტიურებას.
მნიშვნელოვანი ცვლილებაა გაყიდვების მიმართულებითაც. დეველოპერების თქმით, გაყიდვები 50%-დან, ზოგიერთ შემთხვევაში, 100%-მდეა შემცირებული. მიუხედავად იმისა, რომ კომპანიების უმეტესი ნაწილი გადავიდა გაყიდვების ონლაინ და დისტანციურ რეჟიმზე, მათივე თქმით, ეს მიდგომა არ არის გამართლებული. გამომდინარე იქედან, რომ ბათუმში საცხოვრებელი ფართების მყიდველთა უმრავლესობას არარეზიდენტები წარმოადგენენ, ბინის შეძენის მსურველები ვერ იღებენ გადაწყვეტილებას ბათუმში ვიზიტის გარეშე (ისრაელი, უკრაინა, რუსეთი, ბელორუსია, პოლონეთი, ლიტვა, დიდი ბრიტანეთი, ესპანეთი, გერმანია, კანადა, აშშ და ახლო აღმოსავლეთის ქვეყნები). საზღვრების ჩაკეტვა და პარტნიორ ქვეყნებში არსებული რთული ეპიდემიოლოგიური მდგომარეობა კი პირდაპირ აისახება გაყიდვების რაოდენობაზე.
2020 წელს პირველი კვარტლის გაყიდვების დინამიკა მზარდი იყო და მთლიანობაში გაყიდული აპარტამენტების რაოდენობამ 2019 წლის იმავე პერიოდის მონაცემებს 11%-ით გადააჭარბა. თუმცა, ტრანზაქციების კლება უკვე მარტიდან შეინიშნება. რაც შეეხება აპრილის თვეს, საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვებმა წინა წლის იმავე თვესთან შედარებით 94%-ით იკლო. მაისის ტრანზაქციებმა გვაჩვენა, რომ გაყიდვები შედარებით გაიზარდა, თუმცა 2019 წლის იმავე თვესთან მიმართებაში მაინც 75%-ით ნაკლებია.
საზღვაო სეზონი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბათუმის დეველოპერებისთვის, ვინაიდან სწორედ ამ პერიოდში აღინიშნება გაყიდვების მკვეთრი ზრდა. 2019 წელს ივნისი-სექტემბრის თვის გაყიდვებმა მთლიანი წლის გაყიდვების 41% შეადგინა.
დეველოპერების მოლოდინები მიმდინარე ზაფხულის სეზონთან დაკავშირებითაც არ არის ოპტიმისტური. მათ უმეტესობას აქვს მოლოდინი გაყიდვების მაჩვენებლის გასულ წელთან შედარებით მნიშვნელოვანი კლების. აგვისტოში დაგეგმილი საზღვრების გახსნის მიუხედავად, დეველოპერები დარწმუნებულნი არ არიან, რომ ტურისტების ნაკადი მნიშვნელოვნად აღდგება, შესაბამისად, გაყიდვების დინამიკასაც ვერ გამოასწორებს. გამოკითხული კომპანიების წარმომადგენლების თქმით, მოსალოდნელია გაყიდვების 30%-ით შემცირება, თუმცა ზოგიერთი მათგანის ვარაუდით, ვარდნამ წინა წელთან შედარებით, შესაძლოა 80%-საც კი მიაღწიოს.
თბილისის რეზიდენტული ბაზრისგან განსხვავებით, ბათუმის დეველოპერების აბსოლუტური უმრავლესობა ინარჩუნებს არსებულ საფასო პოლიტიკას. მიუხედავად იმისა, რომ მოლოდინები გაყიდვებთან დაკავშირებით პესიმისტურია, კვლევაში მონაწილე კომპანიების თქმით, გასაყიდი ფასის კლება არ არის მოსალოდნელი. ამასთან, ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ კვლევის ფარგლებში გაკეთებული განცხადების მიუხედავად, დეველოპერების ნაწილი აქტიურად აწარმოებს სხვადასხვა ტიპის კამპანიასა თუ აქციას, და მყიდველებს სპეციალურ პირობებს და ფასდაკლებებს სთავაზობს კონკრეტულ აპარტამენტებზე.
ბათუმის რეზიდენტული ბაზარი საკმაოდ მზარდია: ქალაქს ყოველწლიურად ემატება ათასობით ახალი აპარტამენტი. შესაბამისად, კონკურენციაც მაღალია. კომპანიებს მუდმივად უწევთ დიდი რესურსის გამოყოფა მარკეტინგის მიმართულებით, როგორც საქართველოში, ასევე ქვეყნის საზღვრებს გარეთაც. ამის გათვალისწინებით, საინტერესოა, რომ გამოკითხულთა უმრავლესობა არ აპირებს მარკეტინგული მიმართულების ოპტიმიზაციას ან ანტი-კრიზისული გეგმის შემუშავებას. რაც შეეხება საკადრო პოლიტიკას, მიუხედავად არსებული სირთულეებისა, კველვაში მონაწილე ყველა დეველოპერმა თანამშრომლების შენარჩუნება შეძლო. მათმა 78%-მა, აპრილის ჩათვლით შეძლო დროებით დაქირავებული მუშახელის, თუ მუდმივი თანამშრომლების ანაზღაურების სრულად დაფარვა, ხოლო 22%-მა მხოლოდ ნაწილობრივ შეასრულა ეს მოვალეობა.
კვლევის ფარგლებში დეველოპერულმა კომპანიებმა ის კონკრეტული მიმართულებები გამოკვეთეს, რა მხრივაც ელიან, ან საჭიროებენ მხარდაჭერას, როგორც სახელმწიფოს, ასევე საფინანსო სექტორის მხრიდან. ერთ-ერთ მნიშვნელოვან მხარდაჭერის წყაროს დღგ-ს, საშემოსავლოსა და ქონების გადასახადთან დაკავშირებული შეღავათები წარმოადგენს. გარდა ამისა, დეველოპერებმა ისაუბრეს ეროვნული ვალუტის გაუფასურების შეჩერების მნიშვნელობაზეც. რესპონდენტების თქმით, აუცილებელია, პროექტების ჩაბარების ვადების გადახედვაც, ვინაიდან არსებულმა მდგომარეობამ მნიშვნელოვნად შეაფერხა როგორც მშენებლობის, ასევე გაყიდვების პროცესი, რაც ფინანსური რესურსის გენერირების უმნიშვნელოვანეს წყაროს წარმოადგენს.
განსაკუთრებული ყურადღება დეველოპერებმა ფინანსური ინსტიტუციების მხრიდან შეღავათების გაკეთების აუცილებლობაზე გაამახვილეს. მათი თქმით, საპროცენტო განაკვეთის გადახედვა სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია, რაც დაემხარებათ პოსტ-კრიზისულ პერიოდში არსებული სირთულეების დაძლევაში.
იპოთეკურ სესხებთან მიმართებაში, გამოკითხულთა უმეტესობისთვის ცვლილებების განხორციელება გაყიდვებზე მნიშვნელოვან გავლენას ვერ მოახდენს. ვინაიდან, ბათუმის რეზიდენტული უძრავი ქონების მყიდველთა უმრავლესობა უცხოელები არიან, მხოლოდ მათი მცირედი ნაწილი სარგებლობს საბანკო მხარდაჭერით. ძირითადად ბათუმის დეველოპერები პოტენციურ მყიდველებს შიდა უპროცენტო განვადებას სთავაზობენ, რაც მათი თქმით, გაყიდვებისთვის მნიშვნელოვანი სტიმულია.
შეჯამება:
მაისში საქართველოს მთავრობამ ანტიკრიზისული გეგმის ფარგლებში დეველოპერთა მხარდაჭერის გეგმა წარადგინა, რომელიც ასევე მყიდველებისთვის იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთის 4%-ის სუბსიდირებას გულისხმობს. სუბსიდია გაიცემა არაუმეტეს 200,000 ლარიან სესხებზე და შეეხება მხოლოდ მათ, ვინც 2020 წლის 1 ივნისიდან 2021 წლის 1 იანვრამდე სესხს ახალაშენებული ბინის შესაძენად აიღებს. რაც შეეხება დეველოპერებს, მთავრობის დადგენილებით, სახელმწიფო აუქციონის ფარგლებში, სახელმწიფო დევნილებისთვის 1,800 საცხოვრებელბინას შეიძენს, რომლის ღირებულებაც 150,000 მლნ ლარი იქნება, თუმცა ამ ბინების გასაყიდი ფასი არ უნდა აღემატებოდენს 1,700 ლარს 1 კვადრატულ მეტრზე. ვინაიდან ბათუმის რეზიდენტულ ბაზარზე გასაყიდი აპარტამენტების კვადრატული მეტრის ფასი გაცილებით მაღალია, ვიდრე სახელმწიფოს მსყიდველთუნარიანობა. ნაკლებად სავარაუდოა, რომ ეს დადგენილება ბათუმის დეველოპერებსაც შეეხოს. ქვეყნის მასშტაბით, ბათუმის საცხოვრებელი სექტორი ყველაზე დიდი გამოწვევის წინაშეა. შეჩერებულმა მშენებლობის პროცესმა, სახელმწიფო და საფინანსო სექტორის გამო შეღავათების ნაკლებობამ და ტურისტების ნაკადის მკვეთრმა ვარდნამ, შესაძლებელია, ქალაქის დეველოპერულ სექტორს უდიდესი დარტყმა მიაყენოს. ჯერ კიდევ გაურკვეველია, შეძლებენ თუ არა დეველოპერები გაყიდვების ჩვეული რიტმის დაბრუნებას.
მეთოდოლოგია - კვლევაში მონაწილეების სია შედგა მიზნობრივი შერჩევის მეთოდით. გამოკითხულთა ვინაობა, მათი სურვილის გათვალისწინებით, ანონიმურია. კვლევის პარალელურად ჩვენმა გუნდმა შეისწავლა 2020 წლის იანვარი-მაისის თვეებში განხორციელებული ტრანზაქციები, რომელიც შედარებულია გასული წლის იმავე პერიოდის მონაცემებთან.
