„თიბისი კაპიტალის“ შეფასებით, 2024 წელს მცირედით შენელებული ტრანზაქციების მიუხედავად, უძრავი ქონების ბაზარზე ვითარება ჯანსაღია. როგორც კვლევების უფროსი ირინა კვახაძე განმარტავს, ბაზარი ნელ-ნელა განვითარების ორგანულ ტემპს დაუბრუნდა.
მოთხოვნის შენელების მიუხედავად, ორგანიზაციაში ფიქრობენ, რომ გაიაფების წინაპირობა არ იკვეთება და მეტიც, იმის გათვალისწინებით, რომ ევროპულ და მეზობელ ქვეყნებთან შედარებითაც კი საქართველოში არსებული ქონება ბევრად იაფია, ეს გრძელვადიან პერსპექტივაში ფასების გაცილებით დიდ ზრდას გამოიწვევს.
კითხვაზე რა განაპირობებს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას, ერთ-ერთი წამყვანი მიზეზი ურბანიზაციის დონე და შინამეურნეობების ზომაა, რომელიც ეკონომიკის ზრდის პარალელურად მცირდება.
საინტერესოა ისიც, რომ თბილისში არსებული ბინების 13,4% 1950 წლამდეა აშენებული, დიდი წილი 1951-1990 წწ-ში. ეს კი თავის მხრივ მიანიშნებს იმაზე, რომ განახლების, ანუ ამორტიზებული საცხოვრებელი სახლების ჩანაცვლების სურვილი მომდევნო პერიოდში კიდევ უფრო გაიზრდება, თუკი ეკონომიკური მაჩვენებლები ამას ხელს შეუწყობს.
„რა განაპირობებს საქართველოში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას? ჩვენ ეს თემა გავყავით ფუნდამენტურ და ერთჯერად ფაქტორებად. პირველი, რომელიც მუდმივად არის პასუხისმგებელი მოთხოვნის დაგენერირებაზე და მეორე ერთჯერადი ფაქტორები, რომლებიც რაღაც ეტაპზე ჩნდებიან და ქრებიან ბაზარზე.
ვხედავთ ასეთ რამეს, რომ ფუნდამენტური ფაქტორების განმაპირობებელი არის ურბანიზაციის დონე და შინამეურნეობის საშუალო ზომა. ეს ფაქტორები დადებითად მოქმედებს მოთხოვნაზე. ჩვენ რასაც ვუყურებთ ურბანიზაციის დონე იზრდება, თუმცა არ ვართ ჩვენს მაქსიმუმზე. თუ შევადარეთ ევროკავშირს, ეს არის 75%, ხოლო ჩვენთან არის 61%, ეს ნიშნავს, რომ კარგი ეკონომიკური ზრდის პირობებში მოსახლეობა განაგრძობს ქალაქად ცხოვრებას, არა მარტო თბილისში, არამედ სხვა ქალაქებშიც.
რაც შეეხება ოჯახების საშუალო ზომას, ესეც მცირდება. 2015 წელს იყო 3.5, 2023-ში იყო 3.3, ევროკავშირის არის 2.2 ანუ აქაც სივრცე, რომ მოთხოვნა წარმოიქმნას თუკი ეკონომიკა გაიზრდება", - განაცხადა ირინა კვახაძემ.
მისი თქმით, კიდევ ერთი ფუნდამენტური ფაქტორია საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება.
"მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ რისგან შედგება ჩვენი სტოკი. საქართველოში არსებული უძრავი ქონება როდის არის აშენებული, რა მდგომარეობაშია. სამწუხაროდ, ამაზე ზუსტი მონაცემი არ გვაქვს და იმედია, საჯარო რეესტრი სრულად აღრიცხავს ამას, რათა სრულყოფილი ანალიზის საშუალება მოგვეცეს. ახლა რაც გვაქვს არის შემდეგი: საცხოვრებელი ბინების 13,4% აშენებულია 1950 წლამდე, 1951-1990 წლამდე კი დიდი ნაწილი. ეს მიანიშნებს იამზე, რომ განახლების სურვილი ასევე არსებობს.
რაც შეეხება ფასს, ვხედავთ რომ 2021-დან 2023 წლამდე ფასი დოლარში გაიზარდა 40%-ით. აქ რამდენიმე ფაქტორი მოქმედებდა, პირველი იყო ძლიერი მოთხოვნა, რომელიც მომდინარეობდა გაქირავების ბაზრიდან და სამშენებლო მასალები, რაც მნიშვნელოვნად იყო გაძვირებული.
აქვე არ უნდა დავივიწყოთ გაცვლითი კურსი. როცა ლარი მყარდება, დოლარში გამოხატული უძრავი ქონების ფასი მცირდება. ჩვენ თუ ვაკვირდებით ლარში როგორ იზრდება ღირებულება, ვნახავთ, რომ ზრდა არის 18-20%. ზოგადად ზრდა კი კარგია, მაგრამ სწრაფი ზრდა საფრთხის შემცველია. აქ კარგი ამბავია ის, რომ ფასი ლარში ძლიერად არ გაზრდილა, რაც მნიშვნელოვანია ამ ბაზრის სიჯანსაღისთვის.
თუ 2024-ს 2023 წელს შევადარებთ ფასის ნაწილში, ვნახავთ, რომ 4%-ით არის ღირებულება მომატებული ანუ ფასში მნიშვნელოვანი ნახტომებს აღარ აკეთებს. რაც შეეხება მოლოდინს, ჩვენ არ ვხედავთ, რომ ფასში რაიმე რადიკალურ ცვლილებას უნდა ველოდეთ.
ბათუმის ფასებშიც იგივე ვითარებაა. წლევანდელი მოლოდინი 6%-იანი ზრდის ფარგლებში გვაქვს. თუ მნიშვნელოვანი შეფერხება არ მოხდება მიწოდების ჯაჭვში, ცვლილებებს არ ველოდებით.
როცა გრძელვადიან პერიოდში ვფიქრობთ ღირებულებაზე და როცა თვალს ვადარებთ თუნდაც რეგიონის ქვეყნებს, ვნახულობთ, რომ საქართველოში დაახლოებით 2-ჯერ ნაკლებია ფასი აღმოსავლეთ ევროპის ქვეყნებთან შედარებით. დასავლეთ ევროპაზე არ ვსაუბრობთ, სადაც 5-ჯერ ძვირია. ეს იმის მანიშნებელია, რომ მომავალში მოლოდინი ზრდის უფრო უნდა გვქონდეს, ვიდრე შემცირების. ფასი მცირდება, როცა კრიზისი დგება“, - განაცხადა ირინა კვახაძემ.
"სამშენებლო & დეველოპერული სექტორები - ტენდენციები, გამოწვევები 2024-2025" - ამ სახელწოდებით სასტუმრო "შერატონ გრანდ თბილისი მეტეხი პალასში" BMG-ის გადაცემა "უძრავი ქონების პროსპექტმა" საკონსულტაციო კომპანია "პროსპექტთან" პარტნიორობით კონფერენცია გამართა.
ღონისძიების პირველი ნაწილი მთავარი პარტნიორის, “თიბისი კაპიტალის” პრეზენტაციას დაეთმო. კომპანიამ სტუმრებს უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა წარუდგინა და იმ პოტენციალზე ისაუბრა, რაც სექტორს გააჩნია.
