კაპიტალის ბაზრის საკითხებში USAID-ის ეკონომიკური მმართველობის პროგრამის მრჩეველ გიორგი ამზაშვილის შეფასებით, უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების/ტრასტების (REIT - - Real Estate Investment Trust) განვითარებისთვის მნიშვნელოვანია სპეციალური საგადასახადო რეჟიმების შემოღება.
ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილთან“ ინტერვიუში USAID-ის ეკონომიკური მმართველობის პროგრამის ფარგლებში მომზადებული უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების იგივე ფონდების ხარჯ-სარგებლიანობის ანალიზის დოკუმენტზე საუბრისას განაცხადა.
უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტებს/ფონდებს საინვესტიციო ფონდის მსგავსი სტრუქტურა აქვს და ინვესტირებას ახორციელებს, ძირითადად, უძრავ ქონებაში - იქნება ეს ოფისები, სავაჭრო ცენტრები, სასტუმროები, ბინები, ჯანდაცვა და სხვა, რითაც ინვესტორთა ფართო წრისთვის უძრავი ქონების ხელმისაწვდომობასა და პორტფელის დივერსიფიცირების შესაძლებლობას უზრუნველყოფს. REIT-ების ინვესტორები შეიძლება იყვნენ როგორც - ინსტიტუციონალური, ისე ინდივიდუალური ინვესტორები ანუ ფიზიკური პირები. საერთაშორისო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ REIT-ების დიდი ნაწილი საფონდო ბირჟებზეა დალისტული, ამიტომ ამ ფონდების შექმნა კაპიტალის ბაზრის განვითარების ერთ-ერთ ხელშემწყობ ინსტრუმენტად განიხილება.
USAID-ის პროგრამის ფარგლებში, ოპერაციების კვლევის ინსტიტუტის მიერ მომზადებულ დოკუმენტში უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების დაბეგვრის აორი ალტერნატივაა მოცემული - როგორც მოქმედი, ისე შეღავათიანი საგადასახადო რეჟიმები:
პოლიტიკის ალტერნატივა 1 - არსებული საგადასახადო რეჟიმი - REIT იქმნება არსებული საგადასახადო რეჟიმის ცვლილების გარეშე;
პოლიტიკის ალტერნატივა 2 - შემოთავაზებული საგადასახადო რეჟიმი - REIT იქმნება არსებული საგადასახადო რეჟიმის ცვლილების ფონზე ;
მიღებული მოგების განაწილება (დივიდენდის სახით) იცვლება:
რეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის - 15%-დან 5%-მდე;
არარეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის - 15%-დან 0%-მდე; არარეზიდენტი იურიდიული პირისთვის - 15%-დან 0%-მდე.
„უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდებს მიმზიდველობა რომ ჰქონდეს, აუცილებელია საგადასახადო რეჟიმის ცვლილება. მინდა, მივმართო ყველას, ვისაც სამუშაო აღწერილობაში ამაზე ფიქრი უწერია. თუ ჩვენ გვინდა, რაღაც გავაკეთოთ, თუ ჩვენ გვინდა, რაღაც გამოგვივიდეს და ჩვენი ქვეყანა იყოს კონკურენტუნარიანი მსოფლიო ბაზარზე, ამ საკითხს ყურადღება უნდა მიაქციონ.
REIT-ების მთავარი მახასიათებელი არის საგადასახადო შეღავათი. თითქმის ყველა ქვეყანაში, სადაც უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდები არის განვითარებული, გარდა ისრაელის და დიდი ბრიტანეთისა, უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების მიერ მიღებული შემოსავალი გათავისუფლებულია გადასახადებისგან. ამდენად, შეღავათიანი საგადასახადო რეჟიმის გარეშე უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდი ვერ იქნება“, - თქვა გიორგი ამზაშვილმა.
მისივე თქმით, რადგან უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდების ინვესტორები შეიძლება იყვნენ ინდივიდუალური ინვესტორებიც ანუ ფიზიკური პირები, რომლებიც აბანდებენ ფულს REIT-ში, იღებენ REIT-ის საქმიანობიდან გენერირებულ მოგებას და იხდიან გადასახადებს, მნიშვნელოვანია დაბეგვრის რეჟიმი სამართლიანი იყოს.
„ვინაიდან საცალო ინვესტორებისთვის ანუ ფიზიკური პირებისთვის არის შექმნილი ეს სქემა, ვნახოთ, რა ხდება ჩვენს პირობებში - მაგალითად, თუ პირი თავად აქირავეს უძრავ ქონებას, მან საშემოსავლო გადასახადის სახით უნდა გადაიხადოს 5%, ხოლო უძრავი ქონების საინვესტიციო ფონდის ინვესტორი თუ არის, მიღებული მოგების განაწილებისას, დივიდენდის გადასახადი 15%-ია ანუ ამ კუთხითაც დაბეგვრის რეჟიმი არაა სამართლიანი“, - აღნიშნა მან.
წამყვანის კითხვას - რა სჭირდება საქართველოს განვითარებისთვის - კაპიტალის ბაზრის საკითხებში USAID-ის ეკონომიკური მმართველობის პროგრამის მრჩეველმა გიორგი ამზაშვილმა ასე უპასუხა: „უნდა გავხსნათ გონება. „გაუხსენი შენი გონება ყველაფერს და არ მიაბა არაფერს“ - ამ სიბრძნეს, რომელიც ინდოელ ფილოსოფოს ტილოპას ეკუთვნის, არ აქვს ვადა. გონება უნდა გავხსნათ და ნუ მივაჯაჭვებთ გადასახადების განაკვეთებს. ნუ ვიტყვით, რომ საქართველოს პირობებში სხვანაირად არ შეიძლება. გონება გავხსნათ“, - თქვა გიორგი ამზაშვილმა.
ჯერჯერობით, უცნობია, რამდენად გაითვალისწინებს სები, ფინანსთა სამინისტროსთან ერთად, USAID-ის ეკონომიკური მმართველობის პროგრამის ფარგლებში ჩატარებულ კვლევაში მოცემულ რეკომენდაციებს. როგორც ხარჯ-სარგებლიანობის ანალიზის შედეგების პრეზენტაციაზე სებ-ის ვიცე-პრეზიდენტმა განაცხადა, მარეგულირებელი კერძო სექტორთან კომუნიკაციას გააგრძელებს. „ასე მივალთ ოპტიმალურ მოდელამდე“, - აღნიშნა ნიკოლოზ გაგუამ.
