რა კომპონენტებისგან შედგება უძრავი ქონების ღირებულება და რა როლს ასრულებს ამ პროცესში გაზრდილი მოთხოვნა? - ამ თემაზე ისაუბრეს გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ ISET-ის წამყვანმა ეკონომისტმა გიორგი პაპავამ და საკონსულტაციო კომპანია „პროსპექტის“ მმართველმა პარტნიორმა ლევან ელიზბარაშვილმა.
ფასის ზრდის მთავარ ფაქტორებად ერთი მხრივ გაძვირებული სამშენებლო მასალა, დასაქმებულებისთვის გაზრდილი ანაზღაურება და ლოგისტიკა, მეორე მხრივ კი ახალი რეგულაციების შემოღება სახელდება. ლევან ელიზბარაშვილი განმარტავს, რომ ისეთი ტიპის საჭირო და აუცილებელი ვალდებულებები, როგორიც არის მაგალითად სახანძრო უსაფრთხოების სისტემები, შშმ პირებისთვის ადაპტირებული გარემოს შექმნა და ა.შ. დეველოპერს ხარჯს უზრდის, უმცირებს გასაყიდ საცხოვრებელ ფართს, რაც საბოლოო პროდუქტებზე ფასის ზრდას იწვევს.
„თემა კომპლექსური და ფართოა. რადგან პირდაპირი კომუნიკაციები გვაქვს დეველოპერებთან ზუსტად ვიცით, რა კომპონენტებს აღნიშნავენ, მაშინ როცა ფასებს ზრდიან. უძრავი ქონების ფასის ფორმირებაში მონაწილეობს უამრავი კომპონენტი. იწყება მიწის საფასურიდან და გრძელდება სამშენებლო მასალის, მოსაკრებლების და სხვადასხვა საკითხებით. მაგრამ ყველაზე მთავარი კომპონენტი აქ არის მარეგულირებლის მხრიდან დაწესებული ახალი რეგულაციები, აქ იზრდება ლარის დანახარჯების წილი მთლიან დანახარჯებში, ასევე პრობლემაა დოლარის მერყეობა.
მარეგულირებელი ცდილობს, რომ მაქსიმალურად მიუახლოვდეს ევროპულ სტანდარტს, ყველაზე პოპულარულია სახანძრო უსაფრთხოების სისტემები და შშმ პირებისთვის საბინაო ფონდის მორგება. ეს კომპონენტები ერთი მხრივ აძვირებს მშენებლობის ფასს და მეორე მხრივ, ამცირებს საბინაო ფონდის რაოდენობას, ასევე მოცულობას ერთ კორპუსში. სასარგებლო ფართი, რითაც ამონაგები უნდა მიიღოს დეველოპერმა, მცირდება, შესაბამისად, უფრო ნაკლებ ბინაზე ნაწილდება ის ამონაგები, რაც მას უნდა ჰქონდეს. კურსს როცა ვახსენებთ, აქ საუბარია იმაზე, რომ ლარის დანახარჯების წილი გაეზარდა დეველოპერს. ეს არის როგორც შრომის ანაზღაურება, ისე მოსაკრებლები“, - განაცხადა ელიზბარაშვილმა.
კითხვაზე, გაზრდილი ხარჯი რამდენად თანაფარდობაშია საბოლოო პროდუქტის ღირებულებასთან, ელიზბარაშვილი გვპასუხობს, რომ ზრდა ბუნებრივი ფაქტორების შესაბამისად ხდება და კომპანიების და პროექტების ამონაგები ერთ ნიშნულზე ნარჩუნდება.
„ჩვენ ვამუშავებთ პროექტების მომგებიანობას და ამონაგებს, პროცენტული განაკვეთი ამონაგებისა, რომელსაც დეველოპერი იღებდა ამა თუ იმ პროექტიდან მასში არსებითი ცვლილება და განსხვავება არ არის“, - აცხადებს ელიზბარაშვილი.
ISET-ის წამყვანი ეკონომისტი გიორგი პაპავა კი აცხადებს, რომ თუ 2021 წელს ფასის ზრდის მიზეზად გაძვირებული სამშენებლო მასალა და ლოგისტიკა მიიჩნეოდა, 2022-ში კი წამყვანი მუშახელის გაძვირება იყო.
„ფასის ფორმირების პროცესში არის მოთხოვნის მხარე და გვაქვს მიწოდება. 2021-ში და 2022-ის ნაწილში მიწოდების მხარეს გვქონდა სამშენებლო ხარჯების ძალიან მაღალი ზრდა. სამშენებლო მასალების კონტექსტში ჩვენ ვხედავთ, რომ ინფლაცია შედარებით შენელებულია და ასე თუ ისე სტაბილურდება, მაგრამ მოდის ახალი კომპონენტი, ეს არის ხელფასების ნაწილი, რომელიც საქსტატის მონაცემებით 2022 წელს 28%-ით იყო გაზრდილი მშენებლობის დანახარჯში. თუ მანამდე იყო განმსაზღვრელი მასალები, ახლა ეს აქცენტი მიწოდების მხარეს, ხელფასებსა და მანქანა-დანადგარებზე მოდის.
მეორე მხარეა მოთხოვნის. აქ შეგვიძლია გავმიჯნოთ ორი რამ, უძრავი ქონების შეძენა საინვესტიციოდ და უძრავი ქონების შეძენა საკუთარი მოხმარებისთვის. ორივე ნაწილში მოთხოვნა გაზრდილია და ესეც გავლენას ახდენს ფასის ცვლილებაზე.
2022 წელი რომ ავიღოთ 14%-ით იყო გაძვირებული ინდექსი, ხოლო მშენებლობის საფასური 11%-ით, ეს 3% არის სხვა ფაქტორები, მაგ. მარჟის ცვლილება რომელიც შეიძლება იყოს სამშენებლო კომპანიის მიერ დაწესებული და რაც უფრო სწრაფად იზრდება მოთხოვნა მით უფრო სწრაფად გამოიყენოს ამა თუ იმ დეველოპერმა.
ცალკე საკითხია მიწოდების რაოდენობრივი ცვლილება და აქ შესაძლებელია შევხედოთ გაცემულ ნებართვებს. 2020 წელს გვქონდა ჩავარდნა 2019-თან შედარებით, თუმცა ბუნებრივია რომ ეს ნებართვებიც იმ წუთას არ შენდება და სამომავლო პროგნოზი გაკეთების საშუალებას იძლევა. 2021-2022-ში დაახლოებით 2019 წლის ნიშნულზე დაბრუნდა. აქ საინტერესო ის არის, რომ აჭარაში მნიშვნელოვნად შემცირებულია ახალი ნებართვები რაც შეიძლება აიხსნას 1) ძველი ნებართვები გრძელვადიან პროექტებს უკავშირდებოდეს და ეს პროექტები წამოწყებულია, შესაბამისად საჭიროება არ არის და 2) ის გაურკვევლობა, რაც დაიწყო პანდემიიდან და გაგრძელდა ომით რაც ზრდის რისკებს ისეთ ადგილას რომელიც ტურიზმზეა მიბმული. თუმცა არის რიგი რეგიონები სადაც საკმაოდ სწრაფად იზრდება სამომავლო ნებართვები, მაგ. შიდა და ქვემო ქართლი, იგივე გორი რუსთავი, ასევე კახეთში“, - განმარტა პაპავამ.
ფასის ზრდის ერთ-ერთ კომპონენტად ეკონომისტი გაძვირებულ სესხებსაც ასახელებს, რაც როგორც მომხმარებელს, ისე ბიზნესს, პროექტის ღირებულებას უძვირებს.
„საპროცენტო განაკვეთს ორ ნაწილში აქვს გავლენა ბაზარზე, ერთი თვითონ დეველოპერისთვის მოზიდული სახსრების ნაწილში და ეს გაძვირება ეხება, როგორც ლარში, ისე დოლარში მოზიდულ სახსრებს და მეორე ის გავლენას ახდენს მომხმარებელზე რომელიც იპოთეკური სესხით ყიდულობს ბინას. ამიტომ როგორც მიწოდების ისე მოთხოვნის მხარეზე მონაწილეობს საპროცენტო განაკვეთები იმგვარად, რომ საბოლოო ჯამში ფასების ზრდა აწვება ბაზარს“, - განმარტავს პაპავა.
რაც შეეხება მოლოდინებს, ISET-ში ფიქრობენ, რომ ფასის ზრდა 2023-ში გაგრძელდება, თუმცა არა იმ მასშტაბით რაც 2022-ში იყო. ამას კი პაპავა რამდენიმე ფაქტორით ამყარებს.
„ჩემი აზრით, მოსალოდნელია ზრდა, თუმცა ნაკლები ტემპით ვიდრე გვქონდა 2022-ში. რაც შეეხება რომელი კომპონენტებში შეიძლება ვიგრძნოთ შვება, ერთი სამშენებლო მასალებში, ახლა ფასი აქ აღარ იზრდება ისე, როგორც ადრე, თუ ომი უკრაინაში დასრულდა და მათ მიეცათ წარმოების ზრდის შესაძლებლობა, ეს დამატებით შვებას მისცემს ბაზარს ამ ნაწილში.
მორე ნაწილია ხელფასები, ზრდის ტემპი აქ ისეთივე დიდი აღარ იქნება. რადგან 2023-ში ინფლაციის ტემპის შენელებაც მოსალოდნელია. რაც შეეხება მოთხოვნას, კი შესაძლოა მიგრანტების ნაწილი გაქირავებიდან გადავიდეს ყიდვაზე, რაც გაზრდის მოთხოვნას გასაყიდ უძრავ ქონებაზე, მაგრამ ამავდროულად შეამცირებს მოთხოვნას ქირაზე, ეს ნიშნავს, რომ ვინც საინვესტიციო მიზნით ყიდულობდა, იქ მოთხოვნა შესუსტდება.
კიდევ ერთი ფაქტორია გაცვლითი კურსი, ამას რამდენიმე ასპექტი აქვს. რომ შევაჯამოთ, ზრდა გაგრძელდება და ამას დიდწილად განსაზღვრავს ის თუ როგორ აღდგება ტურისტული ნაკადები და მეორე, რა მოხდება მიგრაციულ ნაკადებთან დაკავშირებით“, - განაცხადა „უძრავი ქონების პროსპექტის“ ეთერში გიორგი პაპავამ.
ინფორმაციისთვის, 2022 წლის დეკემბერში მშენებლობის ღირებულების ინდექსი წინა თვესთან შედარებით 2.2%-ით გაიზარდა. აღნიშნული ცვლილება, ძირითადად, განპირობებული იყო მშენებლობის დარგში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 10.6 პროცენტიანი ზრდით, რამაც 2.44 პროცენტული პუნქტი შეიტანა ჯამური ინდექსის ცვლილებაში. საქსტატის მონაცემების თანახმადვე, 2022 წლის თებერვალთან შედარებით მშენებლობის ღირებულების ინდექსი დეკემბერში 11.5%-ით გაიზარდა. ინდექსის ზრდა ამ შემთხვევაშიც უმეტესად, მშენებლობის დარგში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 28.8 პროცენტიანმა მატებამ განაპირობა.
