ეროვნული ბანკის საბაზისო სცენარის მიხედვით, უძრავი ქონება მომავალ წლებშიც გაძვირდება. თუკი 2023 წელს ზრდა ლარში 12,5% იყო, მიმდინარე წელს 6%, ხოლო 2025-2026 წწ-ში 5,5% იქნება. სებ-ი მოელის, რომ გეოპოლიტიკური ვითარების დასტაბილურების კვალდაკვალ, უძრავ ქონებაზე საგარეო მოთხოვნას შიდა მოთხოვნა ჩაანაცვლებს, ეს კი საშუალოვადიან პერიოდში უძრავი ქონების ფასების ზრდას ნომინალური ეკონომიკური ზრდის პროპორციულს გახდის.
როგორც სებ-ის ფინანსური სტაბილურობის ანალიზისა და მაკროფინანსური მოდელირების განყოფილების უფროსმა მარიამ ხარაიშვილმა გადაცემა „უძრავი ქონების პროსპექტში“ სტუმრობისას განაცხადა, ბაზარზე ე.წ. ბუშტი არ არსებობს შესაბამისად, ფასის კლების არანაირი წინაპირობა არ არსებობს.
„გასულ წელს ეროვნულ ვალუტაში ფასები12-13%-ის ფარგლებში გაიზარდა, ეს მაჩვენებელი უცხოურ ვალუტაში კიდევ უფრო მეტია, რადგან ლარი დოლართან მიმართებით გამყარდა. მაღალი ზრდა განპირობებული იყო ისეთი ფაქტორებით, როგორიც არის მაღალი ეკონომიკური აქტივობა, წლის დასაწყისში გაზრდილი სამშენებლო მასალის ფასები გლობალურად გამკაცრებული ფინანსური პირობების ფონზე. ამასთან მოთხოვნა გაზრდილი იყო როგორც ადგილობრივად, ისე საგარეო, გეოპოლიტიკური ვითარებიდან გამომდინარე.
რაც შეეხება საპროგნოზო ჰორიზონტს, რომელიც შემდეგ 3 წელიწადს მოიცავს, ჩვენი მოლოდინია, რომ უძრავი ქონების ფასის ზრდა ნომინალური ეკონომიკური ზრდის თანაზომიერი იქნება და 5-6%-ის ფარგლებში იმოძრავებს.
საშუალო ვადიან პერიოდში ეროვნული ბანკის პროგნოზია, რომ ინფლაცია სამიზნე მაჩვენებლის გარშემო შენარჩუნდება, რაც ეროვნულ ბანკს საშუალებას მისცემს გამოვიდეს გამკაცრებული მონეტარული პოლიტიკიდან, ამას კი თავის მხრივ მოჰყვება საპროცენტო განაკვეთების შემცირება სესხებზე, მათ შორის იპოთეკურ სესხებზე. იპოთეკური სესხი ერთ-ერთი ყველაზე სენსიტიურია მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთის მიმართ, შესაბამისად შერბილებასთან ერთად, ის გახდება უფრო ხელმისაწვდომი, რაც ადგილობრივი ბაზრიდან გაზრდის მოთხოვნას და ჩვენი მოლოდინიც ეს არის, რომ ადგილობრივი მოთხოვნა ჩაანაცვლებს საერთაშორისო მოთხოვნას.
ისიც უნდა აღვნიშნოთ, რომ მოთხოვნის წარმომქმნელები ძირითადად საქართველოს მოქალაქეები არიან, მიუხედავად არარეზიდენტების წილის ზრდისა, მათი წილი მთლიან მოცულობაში მაინც მოკრძალებულია. ამ ნაწილში განსხვავებულია ქალაქების მაჩვენებლებიც. ბათუმში უძრავი ქონება ძირითადად საინვესტიციოა, თბილისში უფრო ნაკლებად. ზოგიერთი ქვეყნიდან წამოსული მოთხოვნა გაიზარდა გასულ წლებში, თუმცა ეტაპობრივად ეს უკვე მიილია და ველოდებით ადგილობრივით ჩანაცვლებას.“ - განმარტა ხარაიშვილმა.
რაც შეეხება ქირის ფასს, სებ-ში აცხადებენ, რომ წინა წლის მეორე ნახევრიდან შემცირების მიუხედავად, ის მის გრძელვადიან ტრენდს კიდევ 25%-ით აჭარბებს, რაც მოლოდინს ქმნის, რომ ფასის კლება გაგრძელდება.
რაც შეეხება ბაზარზე ჭარბი მიწოდების რისკებს, ეროვნულ ბანკში აცხადებენ, რომ ამ ეტაპზე ამის მიმანიშნებელი არცერთი წინაპირობა არ არსებობს.
„ქირის ფასი მის გრძელვადიან ტრენდს მიმდინარე ეტაპზე კიდევ 25%-ით აჭარბებს. გასულ წელს 30%-ით აჭარბებდა. თუ ვთვლით, რომ ფასები გადაჭარბებულია, ტრენდზე მაღალია, რასაკვირველია მოსალოდნელია მისი ეტაპობრივი შემცირება. თუმცა უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ ქირის ნაწილში ეს ზრდა, არ გადაცემულა უძრავი ქონების გასაყიდ ფასებზე. ის დამატებითი მოთხოვნა, რომელიც არარეზიდენტების მხრიდან წამოვიდა, ინდივიდუალურად თუ განვიხილავთ შეიძლება მზარდი დინამიკით ხასიათდებოდა, თუმცა მთლიან სურათში მათი წილი მნიშვნელოვანი მაინც არ იყო. უძრავი ქონების ბუშტის ალბათობა ძალიან მცირეა, ტენდენცია პირიქით იცვლება, შესაბამისად თუ არ გაქვს ბუშტი, მისი გასკდომა და ფასის დავარდნაც არ არის მოსალოდნელი. ჩვენი ანალიტიკური საქმიანობის ფონზე მსგავსი ალბათობა ძალიან მცირეა.
რაც შეეხება ჭარბ მიწოდებას, ჩვენ მუდმივად ვაკვირდებით ბაზარს, მიწოდების მხრივ ბაზარი საკმაოდ სეგმენტირებულია ქალაქებისა და რეგიონების მიხედვით. შესაძლოა სხვადასხვა სურათს ვხედავდეთ, თუმცა რაიმე განსაკუთრებული მანიშნებელი იმაზე, რომ მიწოდების სიჭარბე გვქონდეს, არ ვლინდება. ამას ხელი შეუწყო ეროვნული ბანკის პრინციპებმაც, რომელიც ეხება დეველოპერულ პროგრამების დაფინანსებას. არსებული რეგულაციები უზრუნველყოფენ იმას, რომ მიწოდება მდგრადად განვითარდეს და ჭარბი მიწოდების ალბათობა შეამციროს.“ - განაცხადა bmg-თან საუბრისას მარიამ ხარაიშვილმა.
