უძრავი ქონების ნასყიდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობის დროს, ერთ-ერთ მნიშვნელოვან საკითხს და მშენებლობის საბოლოო ეტაპს წარმოადგენს, შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების საკითხი.
ძირითადი სამართლებრივი აქტები, რომლებითაც აღნიშნული საკითხი რეგულირდება არის საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის შესახებ კოდექსი და საქართველოს მთავრობის N255 დადგენილება რომელიც ეხება მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობებს.
უკვე აშენებული შენობის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება შესაძლებელია, თუ წარმოებული მშენებლობის შედეგად შესრულდა და არ არის დარღვეული სამშენებლო/სანებართვო პირობებით განსაზღვრული ვალდებულებები.
აღსანიშნავია, რომ II კლასის ობიექტის ექსპლუატაციაში ჩაბარება უნდა მოხდეს მშენებლობის ნებართვის ვადის გასვლიდან არაუგვიანეს 12 თვისა, ხოლო III კლასის ობიექტის – არაუმეტეს 6 თვისა. რაც მარტივად რომ ვთქვათ მოიაზრებს, იმ შენობა ნაგებობებს, რომლებიც კანონის თანახმად ხასიათდება დაბალი ან საშუალო რისკით.
კანონი პირდაპირ არ განსაზღვრავს სამშენებლო კომპანიების ვალდებულებას, ჩააბარონ ექსპლუატაციაში ან განაცხადი შეიტანონ შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების თაობაზე.
ამ მიზეზით, სამშენებლო კომპანიები ხშირად თავს არიდებდნენ რთული ადმინისტრაციული პროცედურების გავლას, რადგან მათ შეიძლება ჰქონოდათ გარკვეული დარღვევები, ან წარმოქმნილიყო ისეთი გარემოებები, რის გამოც ვერ ახერხებდნენ თავდაპირველად დამტკიცებული და ნებართვამიღებული პროექტის ჩაბარებას. ასეთ შემთხვევებში ისინი ელოდებოდნენ სახელმწიფოს მხრიდან ამნისტიას, რაც საშუალებას მისცემდათ გამარტივებული გზით მოეხდინათ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება.
მუნიციპალიტეტის შესაბამისი სამსახურები დროდადრო აცხადებენ ამნისტიას კონკრეტულ წლებამდე აშენებული შენობებისთვის, რათა მოხდეს მათი ექსპლუატაციაში მიღება გამარტივებული პროცედურებით. მაგალითად - თუ დასრულებული მშენებლობა აღარ შეესაბამებოდა თავდაპირველად შეთანხმებულ პროექტს, ამნისტიის პირობებში მაინც ხდებოდა მისი ექსპლუატაციაში მიღება არსებული სახით, პროექტიდან გადახვევისთვის სანქციების დაკისრების გარეშე.
2021 წელს განხორციელებული საკანონმდებლო ცვლილებების თანახმად, გამკაცრდა ექსპლუატაციაში მიღების წესები, კერძოდ - აიკრძალა ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობის ფუნქციონირება, ასევე ექსპლუატაციაში მიუღებელი შენობის ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი გაზით მომარაგება, აღნიშნული შეზღუდვა არ ეხება, მომარაგებას სამშენებლო საქმიანობისთვის, რომელიც არ უნდა სცდებოდეს შესაბამისი მშენებლობის ნებართვის მოქმედების ვადას.
ასევე უნდა აღინიშნოს ის, რომ 2021 წელს განხორციელებული ცვლილებები ვრცელდება, მხოლოდ 2022 წლის 01 იანვრის შემდგომ გაცემულ სამშენებლო ნებართვებზე და არ ეხება წინა პერიოდში გაცემულ ნებართვებს.
ასევე აღსანიშნავია, ის ფაქტი, რომ მიუხედავად იმისა, რომ 2021 წელს ამ მიმართულებით საკანონმდებლო რეგულაციები გამკაცრდა, ჩანაწერი არ ითვალისწინებს, მისი არშესრულების/დარღვევის შემთხვევაში სანქციას, რაც ამცირებს კანონის ჩანაწერის ეფექტიანობას.
თუმცა საბოლოოდ შეგვიძლია დავასკვნათ, კანონისმიერი ვალდებულების გარდა, შენობის ექსპლუატაციაში შესვლას მომხმარებლისთვის რამდენიმე მნიშვნელოვანი სარგებელი გააჩნია:
- უსაფრთხოება (რაც გამოიხატება) - შენობის კონსტრუქციული მდგრადობის დადასტურებაში
- საინჟინრო და კომუნიკაციების სისტემების სრულფასოვანი ფუნქციონირება
- ასევე მნიშვნელოვანია იურიდიული ნაწილი (რაც გულისხმობს)
- შენობა-ნაგებობის კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობას
- საკუთრების უფლების რეგისტრაციას
- დაზღვევის შესაძლებლობას.
და ბოლოს ასევე მნიშვნელოვანია ეკონომიკური სარგებელი რაც ქონების ღირებულების შენარჩუნებაში გამოიხატება.
ავტორი: ჯემალ ქავთარაძე - გრანთ თორნთონ საქართველოს იურისტი
(რ)
