დეველოპერული კომპანია „თეთრი კვადრატის“ და „ბიქეი ჰოლდინგის“ მმართველი პარტნიორის ირაკლი ბურდილაძის შეფასებით, უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის და ფასის ზრდაში მიგრანტების როლი გადაჭარბებულია. ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილში“ განაცხადა და ისაუბრა იმ ძირითად ფაქტორებზე, რომლებმაც საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა გაზარდა.
- ბატონო ირაკლი, რომ არა რუსეთ-უკრაინის ომიდან გამომდინარე მიგრანტების გაზრდილი ნაკადი, ფულადი გზავნილები და ა.შ. პოსტპანდემიური პერიოდში ასეთი მზარდი მოთხოვნა და შესაბამისად, უძრავი ქონების გაძვირება რამდენად მოსალოდნელი იყო?
- უძრავი ქონების სექტორი მოიცავს რამდენიმე ქვესექტორს. თუ ჩვენ ვსაუბრობთ საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, შემიძლია გითხრათ, რომ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი თბილისში და, ზოგადად, საქართველოში წლების განმავლობაში იზრდებოდა, იზრდება და მომავალშიც გაიზრდება. ამას განაპირობებს ქვეყნის შიგნით არსებული შიდა ფაქტორი. პირველ რიგში, ეს გახლავთ შინამეურნეობების ზომა. თბილისში, მაგალითად, ერთ ბინაში საშუალოდ 3.5 ადამიანი ცხოვრობს, მაშინ როდესაც ევროკავშირის ანალოგურ მონაცემებს თუ ავიღებთ, ერთ ბინაზე საშუალოდ 2,3 ადამიანია მოდის - სხვაობა ნათელია. შესაბამისად, როგორც კი ოჯახს უჩნდება ფინანსური შესაძლებლობა, ის ახალი უძრავი ქონების შეძენაზე ფიქრობს და ეს არის ერთ-ერთი ყველაზე მძლავრი ფაქტორი, რაც მოთხოვნას ზრდის, რომელსაც, თავის მხრივ, განაპირობებს ეკონომიკური ზრდა;
უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის ზრდის მეორე ფაქტორია ე.წ. „ხრუშჩოვკების“ ფენომენი თბილისში და ზოგადად, ამორტიზირებული საცხოვრობელი ფონდი. იმდენად დიდია ეს ფონდი, რომ როგორც კი ადამიანს უჩნდება ფინანსური შესაძლებლობა, ცდილობს საცხოვრებელი სახლი შეიცვალოს. ეს არის ორი მთავარი ფაქტორი, რომლებიც დღეს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნას რეალურად ქმნის.
რასაკვირველია, მიგრანტების როლის სრული იგნორირება არ შეიძლება, მაგრამ მე პირადად, ვფიქრობ, რომ უძრავი ქონების მოთხოვნის შეფასების დროს მიგრატების როლი გადაჭარბებულია. ავხსნი, რას ვგულისხმობ - რა თქმა უნდა, ბევრი ადამიანი ჩამოდის საქართველოში და ბოლო ერთ წელიწადში უფრო მეტი ჩამოვიდა, მაგრამ ის ხალხი, ვინც მიგრანტად ითვლება, ძირითადად ყიდულობს დასრულებულ უძრავ ქონებას და არა - მშენებარეს. აღსანიშნია ისიც, რომ მათი მხრიდან მოთხოვნა ძირითადად კომერციულ უძრავ ქონებაზეა და არა - საცხოვრებელზე, ვინაიდან კომერციული უძრავი ქონება უფრო შემოსავლიანია და სხვადასხვა მიზნით იყენებენ - შეიძლება, ოფისებად გამოიყენონ ან გააქირაონ და ა.შ. თუმცa ძირითადად მაინც საუბარია უძრავი ქონების მეორად ბაზარზე და უფრო მეტად კომერციულ ფართებზე.
- იმ დაშვებითაც, რომ მიგრანტები, ძირითადად, უძრავი ქონების მეორადი ბაზრის კლიენტები არიან, ჯამურად, მოთხოვნის და შესაბამისად, ფასის ზრდაზე გავლენას ხომ მოახდენდნენ?
- გეთანხმებით. მიგრანტების შემოსვლას ირიბად გავლენა ჰქონდა უძრავი ქონების ფასების ზრდაზე, მაგრამ ეს არაა უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ძირითადი განმსაზღვრელი ფაქტორი.
ცნობისთვის: „თიბისი კაპიტალის“ მონაცემებით, 2022 წელს გაყიდული ბინების მეხუთედი უცხო ქვეყნის მოქალაქეებზე მოდიოდა. კერძოდ, „თიბისი კაპიტალის“ ასოცირებული მკვლევარის გიორგი მჟავანაძის ინფორმაციით, ზრდა 2019 წელთან შედარებით 2%-ია.
