ბოლო რამდენიმე წელია საქართველოში უძრავი ქონების ბიზნესი მუდმივ პროგრესს განიცდიდა. მიუხედავად სხვადასხვა შიდა თუ გარე დაბრკოლებებისა, იყო ეს ეროვნული ვალუტის გაუფასურება თუ საბანკო რეგულაციები, უძრავი ქონების ბაზარი ზრდას განაგრძობდა. ზრდა გამოხატული იყო ფასების მატებასა და ტრანზაქციების რაოდენობაში, რაც მოთხოვნასთან იყო დაკავშირებული, მოთხოვნას კი, რამოდენიმე ფაქტორი განაპირობებდა, მათ შორის ტურიზმის რეკორდული სისწრაფით განვითარება, ქვეყნის ეკონომიკური წინსვლა, ხელმისაწვდომობა საბანკო პროდუქტებზე (რეგულაციებამდე), დეველოპერების მხრიდან გადახდის სისტემების გამარტივება და ა.შ (თუ 2016 წელს გაყიდული უძრავი ქონების (საცხოვრებელი) ჯამური ღირებულება იყო, დაახლოებით, 970 მილიონი აშშ დოლარი, 2019 წლის ბოლოს აღნიშნულმა ციფრმა 1,655 მილიონი აშშ დოლარი შეადგინა).
ამ ყველაფერმა კომპლექსურად ეფექტი მოახდინა სექტორის განვითარებაზე, რასაც თან დაერთო გენერალური გეგმის შემუშავება თბილისში, ბათუმში და კიდევ რამდენიმე საკურორტო ზონაში, შესაბამისად, საჭირო გახდა ახალი გეოგრაფიული ლოკაციების ათვისება. ახალი ტერიტორიების ათვისება, ასევე, გამოწვეული იყო ტურიზმის ზრდით. საერთაშორისო თუ შიდა ტურისტების ნაკადები მუდმივად ახალ-ახალ ლოკაციებს ეძებენ, ეს კი, ბუნებრივია, ხელს უწყობს როგორც სასტუმრო ბიზნესის განვითარებას, ასევე უძრავი ქონების (ე.წ აპარტოტელები) განვითარებას.
ტურიზმის ინდუსტრიის სწრაფმა განვითარებამ სიტუაცია მნიშვნელოვნად შეცვალა და გააუმჯობესა უძრავი ქონების სექტორში. 2019 წლის მონაცემებით, საქარველოში 9,5 მილიონი საერთაშორისო ტურისტი/ვიზიტორი ფიქსირდება, რაც უპრეცენდენტოდ მაღალია და წინა წელთან შედარებით დაახლოებით 8%-იან ზრდას ნიშნავს. თუ მანამდე მაღალი მოთხოვნა ფიქსირდებოდა კომერციულ თუ საცხოვრებელ ფართებზე, ბოლო პერიოდში მკვეთრად გაიზარდა კურორტებზე დეველოპერული პროექტების რაოდენობაც და ინვესტორთა ნაკადიც, რამაც კიდევ უფრო მიმზიდველი გახადა საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი დივერსიფიცირებულობის გამო. ქვეყანაში ტურიზმის განვითარებამ მნიშვნელოვნად შეუწყო ხელი საკურორტო ზონებში დეველოპერული პროექტების განვითარებას, შეიძლება ითქვას, რომ კატალიზატორიც კი იყო უმსხვილესი ინდუსტრიისთვის, შესაბამისად, სექტორმაც ადექვატური პასუხი გასცა ტურიზმის ზრდას და დაიწყო უძრავი ქონების ბიზნესის სწრაფი ტემპით ზრდა. მნიშვნელოვანი და აღსანიშნავია ის ფაქტიც, რომ საბანკო რესურსებზე ხელმისაწვდომობაც საგრძნობად გაიზარდა დეველოპერული კომპანიებისთვის და ამანაც დიდი როლი ითამაშა სფეროს განვითარებაში.
ჯერ კიდევ დიდი ამბები გველოდა წინ ზრდის კუთხით. განვითარება კი ბევრი მიმართულებით შეიძლებოდა. რეგულაციების ფონზე ნელ-ნელა გაუმჯობესდა მშენებლობების ხარისხი, მომხმარებლის ქცევა შეიცვალა და აქცენტებს ეხლა უფრო გამწვანებულ სივრცეებზე და კარგად დაგეგმარებულ მშენებლობებზე აკეთებდა. ფინანსური ინსტიტუტები ხელს უწყობდნენ სფეროს განვითარებას, ჩნდებოდა ახალი ლოკაციები, რომლებიც გენერალური გეგმის შესაბამისად ვითარდებოდა და ეს კი მანამდე დაშვეუბლი შეცდომების გამეორების ალბათობას ძალიან ამცირებდა. რეალურად გვქონდა შანსი, რომ მიგვეღო ახალი უბნები თუ კურორტები, რომლებიც თანამედროვე სტანდარტებით იქნებოდა აშენებული.
ცხოვრება COVID 19-თან ერთად
2019 წლის ბოლოს გაჩენილმა ვირუსმა, რომელსაც ჩვენ COVID 19-ის სახელით ვიცნობთ, ნელი ნაბიჯებით დაიწყო არსებული რეალობის რღვევა. ეს ცვლილებები სამწუხაროდ, შეეხო ყველას და ყველაფერს, შესაბამისდ, უძრავი ქონების სექტორიც არ დარჩენილა თამაშ გარეთ. მეტიც, ფაქტობრივად გაჩერდა უძრავი ქონების რეალიზაცია (თბილისში საშუალოდ 38%-ით შემცირდა რეალიზაცია, ხოლო კონკრეტულ უბნებში 55-63% იანი ვარდნაც კი გამოიწვია.
მთელმა მსოფლიომ დაიწყო საუბარი თუ რა პრობლემების წინაშე დადგა ან დადგება კონკრეტული სფეროები. შესაბამისად, ჩვენ გადავწყვიტეთ მიმოვიხილოთ საქართველოს ბაზარზე არსებული პრობლემები.
• სიტუაციის არასწორი შეფასება და ადაპტაცია
• ტურიზმის გაჩერება
• მოთხოვნის და ფასების შემცირება
• მყიდველის დამოკიდებულება და ქცევა
სიტუაციის შეფასება და ადაპტაცია
სამწუხაროდ, მხოლოდ უძრავი ქონების ბიზნესი არ აღმოჩნდა ვინც სათანანდოდ არ შეაფასა სიტუაცია, რის გამოც დაგვიანებული ნაბიჯები გადაიდგა და კიდევ უფრო გაართულა სიტუაცია. ქვეყნებში ამის გამო ლეტალური შედეგების მაჩვენებელი კატასტროფულად მაღალია. სიტუაციის არასწორმა შეფასებამ გამოიწვია ბიზნესის დაბნევა, საწყის ეტაპზე იყო მოსაზრება, რომ პანდემიამდეც კი არ მივიდოდით, მალე გადაივლიდა და დავუბრუნდებოდით ცხოვრების ჩვეულ რეჟიმს, თუმცა დღეს არავინ იცის, როდის დავბრუნდებით და როგორ რეალობაში.
შექმნილმა ვითარებამ გამოიწვია ბიზნესის შოკში ჩაგდება, შესაბამისად, არ განხორციელდა დროული ნაბიჯები, ზოგი ბიზნესი დღემდე ვარაუდობს, რომ იმავე ტემპით და რეჟიმით გააგრძელებს ფუნქციონირებას, როგორც ადრე, რაც ამ გადმოსახედიდან არ არის სწორი.
ამ ვითარებაში აღმოჩნდა, რომ პირველ რიგში სწორი შეფასებაა საჭირო, რომელსაც ადეკვატური ნაბიჯების გადადგმა და შემდეგ პროდუქტების/სერვისების ადაპტირება სჭირდება. 2008-2010 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისის დროს, როდესაც ავტომობილების ბიზნესი ფაქტობრივად გაჩერდა, ერთ-ერთი უმსხვილესი მწარმოებელი Hyundai საკმაოდ დიდი პრობლემების წინაშე დადგა, მათი გაყდივები გაჩერდა, თუმცა პრობლემებს ყოველთვის აქვს გადალახვის და მოგვარების გზები, Hyundai-მ კი ეს საკითხი ესე მოაგვარა: დეტალურად შეისწავლეს თუ რა პრობლემის წინაშე იდგნენ მომხმარებლები და აღმოაჩინეს რომ ეს იყო სამსახურის დაკარგვის შიში, შესაბამისად პოტენციურ მყიდველებს შეთავაზეს შეძენილი ავტომობილის უკან დაბრუნება, თუ ისინი სამსახურს დაკარგავდნენ. გასაოცარი შედეგები მიიღეს: იანვარში მათი გაყიდვები გაიზარდა 14%-ით, როდესაც ბაზარი მთლიანად შემცირდა 37%-ით.
სწრაფი ადაპტაცია და სიტაუციის სწორი შეფასება დაგეხმარებათ მომხმარებლებს სწორი პროდუქტები და სერვისები შესთავაზოთ, ისე რომ შეძლოთ გაყიდვების შენარჩუნება და შემდეგ ზრდა
ტურიზმის გაჩერება
რამდენიმე დღის წინ Lufthansa-მ გამოაცხადა საკუთარი შვილობილი low cost ავიაკომპანიის დახურვის შესახებ, რადგან მათი ვარაუდით, ეს სფერო დიდი ხნის განმავლბოაში აღარ დაუბრუნდება ძველ მდგომარეობას. Cushman and Wakefield-ის საქართველოს ოფისის კვლევის თანახმად, საქართველოში არსებული ბრენდული სასტუმროების 73%-მა ხოლო არა ბრენდულების 80%-მა შეწყვიტეს დროებით ოპერირება. მოძრავი ქონების ბაზარი მნიშვნელოვნად არის დაკავშირებული ტურიზმთან, რაც პირდაპირ უკავშირდება სექტორის ზრდას/შემცირებას. კიდევ ერთი საინტერესო ფაქტი ის არის, რომ ბათუმის უძრავი ქონების ბაზარზე განხორციელებული ინვესტიციების 66%-ს საინვესტიციო მიზნობრიობა ქონდა, რაც უძრავი ქონების და ტურიზმის გადაჯაჭვულობაზე მიუთითებს. დღეს ეს 2 ბიზნესი უმძიმეს მდგომარეობაშია, თუმცა როგორც ზემოთ მოცემულ Hyundai-ს ქეისში ვნახეთ, გამოსავალი ყოველთვის არსებობს.
ამ სიტუაციიდან გამოსავალი ისევ სწრაფი ადაპტაცია და პროდუქტების/თუ სერვისების განახლებაა, იმგვარად რომ მომხმარებლის სურვილებს მოერგოს.
მოთხოვნის და ფასების შემცირება
ზემოთ მოცემული სურათის ფონზე შემცირდა გაყიდვები თბილისშიც. Colliers-ის კვლევის თანახმად, უძრავი ქონების გაყიდვების კლებამ საშუალოდ 38% შეადგინა. არის უბნები, სადაც მოთხოვნის კლება 63%-საც უტოლდება. რა თქმა უნდა, ეს უკავშირდება მიმდინარე მოვლენებს, რომელიც ადამიანებში არასტაბილურობის განცდას ბადებს. ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, Galt & Taggart-ის მოსაზრებით, ფასების ვარდნა მოხდება, დაახლოებით, 30%-34%-ით. სემცირებული მოთხოვნის ფონზე, დიდი ალბათობით კიდევ ერთი მიმართულება ჩავარდება რთულ მდგომარეობაში, ეს არის კომერციული და საოფისე უძრავი ქონება. გამომდინარე იქიდან, რომ დღეს იძულების წესით ყველა კომპანიას უწევს დისტანციური მუშაობა, არის გონივრული მოლოდინი იმის შესახებ რომ პანდემიის შემდგომ პერიოდში, დასაქმებულთა თუ დამსაქმებელთა გარკვეული ნაწილი სრულად ან მნიშვნელოვან წილად ადაპტირდება ასეთ სამუშაო გარემოსთან, რაც ბუნებრივად შეამცირებს მოთხოვნას საოფისე/კომერციულ უძრავ ქონებაზე. ტრადიციული საოფისე ბაზარი შემცირებისკენ ისედაც ნელი ნაბიჯებით მიდიოდა, რადგან Co-working სივრცეების გამოჩენამ, საშუალო და მცირე ბიზნესებს უბიძგა საკუთარი ოფისებიდან საერთო სამუშაო სივრცეში გადაბარგებულიყვნენ, ამან გარკვეულად ასევე დისტანციურად მუშაობასაც შეუწყო ხელი და კიდევ უფრო მეტი freelancer გამოჩნდა ბაზარზე. მთელ მსოფლიოში 2019 წლის მონაცემებით, 19,000-მდე საერთო სამუშაო სივრცე იყო, რომელიც პროგნოზის მიხედვით 2022 წელს 26,000-მდე გაიზრდებოდა (https://www.coworkingresources.org ). არც საქართველო ჩამორჩა ტრენდს, 2 წელიწადში (2017-2019) Co-working-ების რაოდნეობა გაორმაგდა და მოთხოვნა ზევით მიდიოდა.
პანდემიამ ასევე ხელი შეუწყო ონლაინ კომერციასაც, რაც აქამდე ძალიან ნელი ტემპით ვითარდებოდა არა მარტო საქართველოში, არამედ მთელი მსოფლიოს მასშტაბით. მხოლოდ რამდენიმე ქვეყანა იყო ამ მიმართულებით განვითარებული, ყველაზე მეტად ჩინეთი, სადაც კომერციის წილი მთლიან ვაჭრობაში 36%-ს შეადგენს (nido.ge). ერთი მხრივ, ონალინ ვაჭრობის განვითარება ძალიან პოზიტიური სიახლეა, თუმცა ამით რისკის ქვეშ დადგა კომერციული ფართები და მათი მფლობელები, რადგან ონლაინ ვაჭრობა გახდება უპირატესი და შესაბამისად საცალო ვაჭრობა ფიზიკური მაღაზიებიდან აღარ იქნება ისეთი პოპულარული, როგორც მანამდე.
თუმცა ამ ყვეალფერში, რა თქმა უნდა, არის გამოსავალი. საოფისე ფართების მფლობელმა კომპანიებმა უნდა იფიქრონ მოდელის ცვლილებაზე, ისე რომ ფეხი აუწყონ ბაზარს. რითეილერებმა ნელ-ნელა საკუთარი ბიზნესი უნდა გადააწყონ ონლაინ პლატფორმებზე და ფიზიკურ მაღაზიებს დამატებითი/დამხმარე როლი უნდა მიანიჭონ.
მომხმარებლის დამოკიდებულება და ქცევა
მომხმარებლის ქცევა შეიცვალა და კიდევ უფრო შეიცვლება დროთა განმავლობაში. ადამიანთა დიდი ნაწილი გადავიდა და გადავა ელექტრონული კომერციაზე, სხვადასხვა სერვისები გახდება ციფრული. არც უძრავი ქონება იქნება გამონაკლისი, რადგან სოციალური დისნტაცირების ფონზე ფიზიკურად შეუძლებელია გარკვეული დროით სასურველი ქონების ნახვა/დათვალიერება. დეველოპერულ კომპანიებს მოუწევთ უფრო მეტი იმუშაონ საკუთარი პროდუქტების გაციფრულებაზე მნიშვნელოვანი როლი მიენიჭება პროდუქტის ვირტუალურად წარმოჩენას, რადგან სხვაგვარად პოტენციური მყიდველები/ინვესტორები ვერ შეძლებენ უძრავი ქონების ნახვას, იმისთვის რომ მიიღონ საბოლოო გადაწყვეტილება. შედეგად, დეველოპერული ბიზნესი მყისიერად უნდა შეუდგეს მზადებას და დაუყოვნებლივ გააჩინოს ბაზარზე 1) ხარისხიანი ვირტუალური პროდუქტები ადექვატური სერვისებით და პირობებით. 2)სრულფასოვნად გადამზადებული სეილებით, რომლებიც სახლის ოფისიდან შეძლებენ მომხმარებელთან ჯანსაღ კომუნიკაციას და პროდუქტის წარდგენას. 3) ამ ორის კომბინაციამ უნდა ჩაანაცვლოს რეალური ვიზიტები ოფისში და მომხმარებელს გაუჩინოს მინ. იგივე ემოციური ბმა მათ საკუთარ უძრავ ქონებასთან.
ნათელი მომავალი COVID19-ის შემდგომ
არსებობს მოსაზრება, რომ სამყარო აღარასდროს იქნება ისეთი როგორიც იყო, ეს ალბათ ლოგიკურია. მთავარია, ეს ტრენდი უკეთესობისკენ წავიდეს, რაც გარკვეულ წილად ჩვენს (ადამიანების) ხელშია. როგორც უძრავი ქონების სფეროს ასევე ზოგადად მთელ ბიზნეს სამყაროს არაერთი კრიზისი გადაუტანია და მჯერა, რომ ამასაც გადავლახავთ, რადგან მედალს 2 მხარე აქვს, ამ შემთხვევაშიც შეგვიძლია დავინახოთ დადებითი და უარყოფითი. თუ წარმოვიდგენთ როგორი შეიძლება იყოს ჩვენი ბიზნესი კრიზისის შემდგომ, დღესვე დავიწყებთ დეტალური გეგმის შედგენას (რამოდენიმე სცენარია გასაწერი), მაშინ აუცილებლად შევძლებთ არათუ გადარჩენას, არამედ წინსვლას.
ავტორი: გუგა კობახიძე - უძრავი ქონების გაყიდვების მართვის კომპანია Prospect-ის დამფუძნებელი
