RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელი დირექტორის მარიამ ასათიანის შეფასებით, ბოლო ორი წლის განმავლობაში, როგორც მოთხოვნის, ისე ფასების მიმართულებით, უძრავი ქონების ბაზრის ზრდის ერთადერთი ფაქტორი მიგრანტების ნაკადი არ იყო, თუმცა მათ „ლომის წილი“ ჰქონდათ. ამის შესახებ მარიამ ასათიანმა BMGTV-ის გადაცემა „წერტილში“ განაცხადა. RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელი დირექტორი დარწმუნებულია, რომ საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ზრდას მიგრანტების ეფექტის ამოწურვის შემდეგაც გააგრძელებს. ამასთან, „წერტილთან“ ინტერვიუში მან იმ დადებით და უარყოფით მხარეებზე ისაუბრა, რომელიც მიგრანტების გაზრდილი ნაკადიდან გამომდინარე უძრავი ქონების გაძვირებას მოჰყვა.
- პირველ რიგში, როგორ შეაფასებდით საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს დღეს?
- „თქვენი ბაზარი მყიდველის არის თუ გამყიდველის? - ეს არის კითხვა, რომელსაც უძრავი ქონების ბაზრის ზოგადი შეფასებისას სვამენ ხოლმე, როდესაც სურთ, ერთი კითხვით გაერკვნენ, რა ხდება ამ ბაზარზე. რაც RE/MAX Capital-ი საქართველოს ბაზარზე უკვე ათი წელია რაც არის და ამ დროის განმავლობაში პირველად დავაფიქსირეთ, რომ ბაზარი, რომელიც ყოველთვის მყიდველის იყო, გახდა - გამყიდველის, რაც საინტერესო ცვლილებაა. რას ნიშნავს ეს - დომინანტი ამ ბაზარზე გახდა გამყიდველი და არა მყიდველი. შესაბამისად, ასეთი სურათი გვაქვს - გამყიდველი ადგენს უძრავი ქონების ფასს, გამყიდველი ჰკარნახობს ბაზარს პირობებს და ა.შ. ამ ორი წლის განმავლობაში იმდენად სწრაფად ხდებოდა უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდა, რომ ხშირად გვქონია შემთხვევა, როდესაც გამყიდველი შეთანხმებულ ფასს არღვევდა და მაღლა სწევდა, რადგან ფასების ზრდა ტრანზაქციის პროცესში ხდებოდა და მყიდველიც იძულებული იყო, მიეღო გაზრდილი ფასი; სხვა შემთხვევაში, ალტერნატიულ ქონებას ვერ პოულობდა. პროცესი, როდესაც გამყიდველი დომინანტია და ბაზარს თავის წესებს სთავაზობს, ვფიქრობ, დღემდე გრძელდება.
- საინვესტიციო ბანკების შეფასებით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების მოთხოვნაზე - როგორც ყიდვის, ისე ქირის მიმართულებით მოქმედი მთავარი ერთჯერადი ფაქტორი თითქმის ამოიწურა - ვგულისხმობ მიგრანტების ეფექტს და ბაზარი ზრდის ბუნებრივ ტრაექტორიას უბრუნდება... იზიარებთ ამ შეფასებას?
- რთულია ამ სიტუაციაში პროგნოზის გაკეთება, მაგრამ გეთანხმებით და ვფიქრობ, მიგრანტების ერთჯერადი ეფექტი ამოიწურა; ამის იმედი გვაქვს ყველას. მიგრანტებს უძრავი ქონების ბაზარზე გარკვეული ზვავის ეფექტი ჰქონდათ, მაგრამ ჩემი აზრით, ბაზარი მხოლოდ ამ ფაქტორზე არ იყო მიბმული, რადგან ლოკალურმა მარკეტმაც საკმაოდ სწრაფად აითვისა გაზრდილი ფასები. RE/MAX Capital-ი ემსახურება როგორც საქართველოს მოქალაქეებს, ასევე, ევროპიდან და აშშ-იდან საქართველოში უძრავი ქონების შეძენის მსურველებს და ვხედავთ, რომ იმ სეგმენტიდანაც არის გაზრდილი მოთხოვნა, საიდანაც უძრავი ქონების ბაზარს ბუნებრივადაც ჰყავდა მომხმარებელი. შესაბამისად, მხოლოდ ამ ფაქტორით არ იყო გამოწვეული ფასების და მოთხოვნის ზრდა, მაგრამ ლომის წვლილი, რასაკვირველია, მიგრანტებს ჰქონდათ.
- მახსოვს, შარშან, როდესაც რუსეთიდან მიგრანტების დიდი ნაკადი წამოვიდა, რომლებიც საქართველოში საცხოვრებელი თუ კომერციული უძრავი ქონების ყიდვა-გაქირავებით იყვნენ დაინტერესებული, თქვენ სოციალურ ქსელში პოსტი გამოაქვეყნეთ, სადაც სახელმწიფოს მოუწოდებდით, გარკვეული რეგულაციების შემოღებისკენ. ფაქტია, ხელისუფლებამ არც სავიზო რეჟიმი შემოიღო რუსეთის მოქალაქეებისთვის და არც უძრავი ქონების შეძენა შეეზღუდათ. რა გამოდის - სახელმწიფომ ბიზნესს აჰკიდა პასუხისმგებლობა თუ დღეს განსხვავებულად ფიქრობთ?
- ჩვენი სფეროს წარმომადგენლები, ალბათ ერთ-ერთი პირველები ვიგებთ, როდესაც რომელიმე ქვეყნიდან განსაკუთრებული დაინტერესებაა უძრავი ქონების ბაზრით. ამ შემთხვევაშიც, პირველებმა მივიღეთ მესიჯი, რომ შესაძლებელი იყო, საქართველოს უძრავი ქონება საინტერესო გამხდარიყო რუსეთიდან, უკრაინიდან, ბელარუსიდან წამოსული მოქალაქეებისთვის, ამიტომ საჭიროდ ჩავთვალეთ, განგაშის ზარი აგვეტეხა და გვესაუბრა, რათა გვცოდნოდა, რა წესები უნდა გვქონოდა სფეროს მოთამაშეებს. საბოლოოდ, რეაგირება იყო ის, რომ რუსეთის მოქალაქეებისთვის სავიზო რეჟიმი არ დადგინდა და არც უძრავი ქონების შეძენის უფლება შეეზღუდათ, რასაც ოპოზიციის ნაწილი ითხოვდა და მაშინ ჩვენც ასე ვთვლიდით.
- დღეს ასე ფიქრობთ?
- რეალურად, ვფიქრობ, რომ მივიღეთ როგორც პოზიტიური, ისე ნეგატიური შედეგი. მე მოვერიდები პოლიტიკურ ჭრილში საუბარს. შეიძლება, ამ ყველაფრის გამო, პოლიტიკური დივიდენდები დაიკარგა, მაგრამ ეს ბიზნესის და პირადად ჩემი გასარჩევი თემა არაა. რასაკვირველია, მიგრანტებმა პოზიტიური გავლენა იქონიეს უძრავი ქონების ბაზარზე და ჯამურად საქართველოს ეკონომიკაზე, მაგრამ ვფიქრობ, სოციალურ ჭრილში ძალიან დიდი ნეგატიური შედეგიც მოჰყვა, რაზედაც არ საუბრობენ ხოლმე; ჩვენ კლასიკური ურბანული ჯენტრიფიკაციის სურათი მივიღეთ, როდესაც უფრო მდიდარი მოქალაქეები ყიდულობენ უძრავ ქონებას კონკრეტულ ადგილას და საქართველოს ბაზარი პატარაა, სახლდებიან და ქმნიან უფრო მაღალ მოთხოვნას, ეს ზრდის ფასებს და საბოლოო ჯამში, ჩვენი მოსახლეობის გარკვეული ნაწილისთვის უძრავი ქონება ხელმისაწვდომი აღარაა; სოციალურ ჭრილში, ჩვენ ტრაგედია გვაქვს...
- უფრო კონკრეტული მაგალითებით შეგიძლიათ ისაუბროთ? ვიცით, რომ მაგალითად, უძრავი ქონების ფასის გაზრდის გამო, სტუდენტებს გაუძვირდათ ბინების დაქირავება...
- არა მარტო სტუდენტებს... სამწუხაროდ, ჩვენ გვყავს ძალიან ბევრი ემიგრანტი და მათი უმეტესობა აგროვებს თანხას იმიტომ, რომ წლების განმავლობაში დაგროვებული დანაზოგით შემდეგ სამშობლოში სახლი იყიდოს - უძრავ ქონებაზე ხელმისაწვდომობა გაურთულდათ; ბინები გაძვირდა მათთვისაც, ვინც საქართველოში ცხოვრობს და სურს, შეძენა. რეალურად, გაძვირებული უძრავი ქონების ბაზარი, გაზრდილი ეკონომიკა, რა თქმა უნდა, კარგია და ისევ ეკონომიკაში ბრუნდება თანხები, მაგრამ ამ პერიოდში რჩება მოსახლეობის ძალიან დიდი ნაწილი, რომელიც ვერ ყიდულობს არა მხოლოდ გაძვირებულ უძრავ ქონებას, არამედ - გაძვირებულ პროდუქტებს.
- შარშან ამბობდით, რომ რუსეთის მოქალაქეებზე უძრავ ქონებას არ ყიდდით. ახლაც ასეა?
- გაყიდვებში რუსეთი დომინანტი არ არის; საბედნიეროდ, ფილტრი თავისთავად ხდება. დღეს ის გარემოება გვაქვს, რომ ძალიან კარგი გაყიდვები გვქონდა რუსეთიდან ჩამოსულ საქართველოს მოქალაქეებზე... რაც შეეხება მოთხოვნას რუსეთის მოქალაქეების მხრიდან, მოვერიდები ვთქვა - რუსების მხრიდან მოთხოვნა, რადგან ეროვნულობაზე არც მაშინ მქონია აქცენტი და ვგულისხმობდით რუსეთის პასპორტის მქონე მოქალაქეებს. ჩვენ საკმაოდ დიდი ტრანზაქციები დავხურეთ წარმატებით როგორც გაქირავების, ისე გაყიდვის კუთხით საქართველოს მოქალაქეებზე, რომლებიც დაბრუნდნენ რუსეთიდან, რაც მე ძალიან მახარებს. ამიტომ ვამბობ, რომ ეროვნებას არ აქვს მნიშვნელობა და უფრო საუბარი იყო უსაფრთხოების ჭრილში... ზოგადად, იმდენად თავზე მოგვეხვია ეს სიტუაცია, რომ რთულია ვისაუბროთ პრინციპულ საკითხზე, თუმცა ჩვენთან ასეთი სურათია - Remax Capital-ს რუსეთში ოფისი არც ომამდე ჰქონდა. ჩვენი გაყიდვების მთავარი სეგმენტი იყო კავკასიის რეგიონის ქვეყნები, ასევე, ევროპის ქვეყნები, კანადა, ავსტრალია და ა.შ. რასაკვირველია, მთავარი ბაზარი, საიდანც საქართველოში უძრავი ქონების შეძენით ინტერესდებიან, აზერბაიჯანი და ისრაელია.
- შარშან თქვენ ასევე საუბრობდით იმაზე, რომ კომპანიებს მოსკოვიდან და მინსკიდან ოფისების საქართველოში გადმოტანა სურდათ. რა გაგრძელება მოჰყვა ინტერესს?
- დიახ, ბევრმა საერთაშორისო კომპანიამ, მათ შორის ბევრია IT კომპანიაა, თავისი ოფისი საქართველოში გადმოიტანა; ჩვენ მათ ოფისების პოვნაში დავეხმარეთ - საუბარია რამდენიმე ათას კვადრატულ ფართობზე... ყველაზე უფრო პარადოქსული, რამაც ცოტათი გადამახედა ჩემს შარშანდელ პოზიციას, არის ის, რომ ჩვენი კლიენტები იყვნენ ერთი და იგივე კომპანიები, რომლებმაც როგორც უკრაინიდან გამოიყვანა თანამშრომლები, ისე - რუსეთიდან... რეალურად, ძალიან რთულია ამაზე საუბარი და, რა თქმა უნდა, უკრაინას ვგულშემატკივრობთ, მაგრამ ამ ვითარებიდან საქართველომ გარკვეული ბენეფიტები მიიღო, ეს ხომ ცხადია და ამაზე ყველა საუბრობს.
