RE/MAX Capital-ის დამფუძნებელი დირექტორის მარიამ ასათიანის შეფასებით, უძრავი ქონების ბაზარზე დომინანტის სტატუსს ისევ გამყიდველი ინარჩუნებს და გარკვეულ სეგმენტში ბაზარს საკუთარ წესებს გამყიდველი კარნახობს. ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა „წერტილში“ უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციებზე საუბრისას განაცხადა. მარიამ ასათიანმა BMGTV-ზე უძრავი ქონების ბაზარზე „მიგრანტების ეფექტის“ შედეგზეც ისაუბრა.
- "უძრავი ქონების ბაზარზე დომინანტი გამყიდველი პირველად გახდა" - ერთი წლის წინ "წერტილში" სტუმრობისას განაცხადეთ, რაც ძირითადად, "მიგრანტების ეფექტით" ახსენით, როცა გაზრდილი მოთხოვნიდან გამომდინარე, ბაზარს საკუთარ წესებს გამყიდველი კარნახობდა. რა სიტუაციაა დღეს?
- იმის გათვალისწინებით, რომ მოთხოვნა მაღალია გარკვეული სეგმენტის უძრავ ქონებაზე, რაც ქმნის დეფიციტს, ტენდენცია ნარჩუნდება - დომინანტი ისევ გამყიდველია და ადგენს პირობებს
- ძირითადად, რა ტიპის უძრავი ქონებაა დეფიციტური?
- ძალიან შესამჩნევია, რომ დეფიციტურია პრემიალური საცხოვრებელი უძრავი ქონება, რაც ალბათ უცნაურია იმ ადამიანებისთვის, ვინც არაა გათვითცნობიერებული; ქალაქის ცენტრში, 3 500 დოლარსაც კი აღწევს 1 კვ/მ ახალაშენებული ან დაანონსებული უძრავი ქონების ფასი და რადგან მოთხოვნა მაღალია, ბაზარს გამყიდველი განაგებს.
- საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე რა კვალი დატოვეს მიგრანტებმა?
- სწორი ფორმულირებაა - მეც მგონია, რომ მიგრანტების ეფექტი მიიწურა და უძრავი ქონების სფეროში აქტუალური აღარაა; ჩვენ უკვე ვაფასებთ შედეგს, რომელიც დატოვეს მიგრანტებმა და ეს არის გაზრდილი ფასები საცხოვრებელ სეგმენტზე. ამან გამოიწვია ძალიან დიდი ბუმი სამშენებლო ბაზარზე; არაერთი მიმდინარე პროექტია მშენებლობის ან სამშენებლო ნებართვის მიღების ეტაპზე და ველოდებით, სამშენებლო-დეველოპერული ბიზნესის კიდევ უფრო მეტად გააქტიურებას; ეს ბუნებრივია, იწვევს სამშენებლო მიწებზე მოთხოვნას და აქაც საკმაოდ დიდი დეფიციტია. უძრავი ქონების ტიპების მიხედვით თუ შევხედავთ ბაზარს, საოფისე სეგმენტში ფასები შენარჩუნებულია და არსებული ბიზნეს-ცენტრები დატვირთულია. ბოლო 2-3 წლის განმავლობაში არაერთი ბიზნეს-ცენტრი გამოვიდა ბაზარზე, რაც ნიშნავს რამდენიმე ათას ახალ კვ/მ ფართს, მაგრამ ბაზარმა მთლიანად აითვისა და საოფისე მიმართულებებითაც დეფიციტი გვაქვს.
- ვაჭრობის ბიზნესის წარმომადგენლები BMG-სთან ამბობენ, რომ ხშირად კომერციული ფართის რიგშიც დგანან...
- დიახ, სავაჭრო ცენტრებში ნამდვილად ასეთი სიტუაციაა; ოდნავ ნაკლებად შეეხო „მიგრანტების ეფექტის“ კვალი „ქუჩის რიტეილს“ ანუ კომერციულ უძრავ ქონებას, რომლის ფასები იმდენად გაზრდილი არაა, რამდენადაც სხვა სექტორებში და ყველაზე ნაკლებად შეეხო ტურისტულ და სტუმარმასპინძლობის მიმართულებას, რადგან covid-პანდემიის შემდეგ ტურიზმი სრულად ვერ აღდგა და პრობლემები გვაქვს.
- ჰოტელიერების ინფორმაციით, ზოგიერთი მოქმედი სასტუმრო და მშენებარე პროექტების მფლობელებიც ფიქრობენ, ნიშის შეცვლას...
- ვადასტურებ... ჩვენთანაც ძალიან გაზრდილია კონსულტაციის მიზნით მომართვები - რა გააკეთონ, რადგან დაბალია დატვირთულობა; ამას რამდენიმე ფაქტორი აქვს - თუ უძრავი ქონების ფასები გაიზარდა რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად გაზრდილი მიგრანტების ნაკადის გამო, მეორე მხრივ, ამ ომმა ტურისტი მოაკლო ჩვენს ქვეყანას, რადგან ტურისტულ განწყობაზე არაა არც უკრაინა, არც რუსეთი და არც ისრაელი - სამივე ქვეყანა საქართველოს ტურიზმის მნიშვნელოვანი კონტრიბუტორია. გარდა ამისა, ამ დრომდე, აზერბაიჯანმა არ გახსნა სახმელეთო საზღვარი და ბუნებრივია, ყველა ვერ შემოდის ავიაგზით. კიდევ ერთი მთავარი ფაქტორი - საქართველო ტურისტებისთვის ძალიან გაძვირდა და შესაბამისად, ხშირად საინტერესო არ არის მოგზაურობისთვის; ტურისტებს ურჩევნიათ, თავიანთ ქვეყანაში ან სხვა ქვეყანაში იმოგზაურონ, რაც ძალიან საშიში და სახიფათო ტენდენციაა, რადგან როდესაც ასეთი აზრი ყალიბდება, რომ საქართველოში წასვლა ძვირია, განსაკუთრებით იმ სეგმენტისთვის, ვინც ჩვენთან ჩამოდიოდა, ამან შეიძლება ჩვენი ტურიზმის ჩამორჩენა გამოიწვიოს. აქედან გამომდინარე, რასაკვირველია, სასტუმროების მფლობელები მოგვმართავენ კონსულტაციისთვის, რადგან ბევრი ფიქრობს, რომ სეგმენტის შეცვლას, ზოგს მზა ობიექტი/სასტუმროც გამოაქვს გასაყიდად.
