კომპანია "არსის" გენერალური დირექტორის ბესო ორთოიძის შეფასებით, საქართველოს სამშენებლო და უძრავი ქონების სექტორების საინვესტიციო მიმზიდველობის მთავარი ფაქტორი შიდა თუ საგარეო ფაქტორების გამო გაზრდილი მოთხოვნაა. ამის შესახებ მან BMGTV-ის გადაცემა “წერტილში” განაცხადა, სადაც სამშენებლო-დეველოპერული დარგში არსებულ ტენდენციებსა და პოტენციურ რისკებზე ისაუბრა.
საქმე ის არის, რომ საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში, მიმდინარე წლის 6 თვეში, 168,5 მილიონი დოლარის პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია ჩაიდო, რაც წინა წლის ანალოგიური პერიოდის ($131,4 მლნ) მაჩვენებელს 37.1 მილიონი დოლარით აღემატება. BMG-ის მიერ საქსტატიდან გამოთხოვილი სტატისტიკური ინფორმაციის თანახმად, საანგარიშო პერიოდში, უძრავი ქონების სფეროში, ყველაზე მეტი FDI ისრაელიდან შემოვიდა - $33 მლნ. სამეულში რუსეთი და აშშ 26-26 მილიონი დოლარით.
წელს, 6 თვეში, გაზრდილია FDI საქართველოს მშენებლობის სექტორშიც, სადაც 51,2 მილიონი დოლარის პირდაპირი უცხოური ინვესტიცია შემოვიდა. საქსტატის თანახმადვე, წელს, ორ კვარტალში უფრო მეტი FDI განხორციელდა ამ დარგში, ვიდრე მთლიანად 2025 წელს ($14,8 მლნ).
"არსის" გენერალური დირექტორის აზრით, 2022-2023 წლებში დაფიქსირებული ფასების მკვეთრი ნახტომის შემდეგ, ბაზარი ჯანსაღ, სტაბილურ ნიშნულს დაუბრუნდა, სადაც ყოველწლიური 7-10%-იანი ზრდა პანდემიამდელ ბუნებრივ დინამიკას ასახავს.
ამასთანავე, მისივე თქმით, სამშენებლო-დეველოპერული ბიზნესის მთავარ რისკად რჩება გეოპოლიტიკური და გარე ფაქტორების გავლენა.
"უძრავ ქონებაზე ფასის ზრდა ჯანსაღია, მაგრამ მოთხოვნაზე თუ ვსაუბრობთ, უფრო საინტერესო და რთული კითხვაა - რამდენად გრძელვადიანი და მყარია ეს მოთხოვნა... ასევე, კითხვა არის: მიმდინარე და დაგეგმილი პროექტები რამდენად პასუხობს ადგილობრივი მომხმარებლის მოთხოვნას, თუ უცხოელ მომხმარებელს და გარე ფაქტორებს მოვაშორებთ?! - თან ეს რა ფაქტორებია - ომები, რომელიც ყველას გვინდა, რომ მალე დასრულდეს და თუ დასრულდება, რამდენად ადეკვატურია დაგეგმილი პროექტები - რისკები სწორედ ამ ნაწილში შეიძლება გამოიკვეთოს - ამაზე მზა პასუხი არ გამაჩნია, მაგრამ სამსჯელოდ საინტერესოა", - აცხადებს ბესო ორთოიძე.
ინტერვიუ ბესო ორთოიძესთან
- თქვენი შეფასებით, რა არის საქართველოს უძრავი ქონების საინვესტიციო მიმზიდველობის მთავარი ფაქტორი?
- მთავარი ფაქტორი მოთხოვნა და ის განვითარებაა, რასაც დღეს პროექტების მასშტაბში ვხედავთ. რამდენიმე წლის წინანდელი და დღევანდელი პროექტები რომ შევადაროთ, სულ სხვა მოცულობებთან გვაქვს საქმე, თუმცა ერთი გარემოება უნდა გავითვალისწინოთ: უცხოელი ინვესტორები პროცესებს სულ სხვა თვალით უყურებენ. ჩვენ, ადგილობრივები, ხშირად მეტად სენსიტიურები ვართ. მაგალითად, 12 წლის წინ, როდესაც ესტონელ პარტნიორებთან თანამშრომლობა დავიწყეთ, ხაზი გავუსვით, რომ საქართველოში 5-6 წელიწადში ერთხელ ეკონომიკური კრიზისი ხდება. რისკები წინასწარ გვქონდა გათვლილი და ცუდი სცენარებისთვის ვემზადებოდით. ისინი კი ვითარებას ბევრად მარტივად უყურებდნენ - მზად იყვნენ რისკისა და ინვესტირებისთვის. პანდემიის დროსაც რამდენიმე უარყოფითი სცენარი მოვამზადეთ (მაგალითად, ბინების გაყიდვის სრული შეჩერების შემთხვევისთვის). ეს, ალბათ, წინა კრიზისებიდან გამოწვეული ჩვენი კომპლექსია…
- 2008 წლის გლობალური ფინანსური კრიზისის გამოცდილებას გულისხმობთ?
- დიახ, ვინც ეს გამოცდილება იცის, ბევრად ფრთხილობს. ეს ჩვენს პროექტებსაც ეტყობა: მშენებლობას რომ ვიწყებთ, ზუსტად ვიცით, რომ მას აუცილებლად დავასრულებთ - გაიყიდება თუ არა უძრავი ქონება. ბოლო მოვლენების დროსაც სხვადასხვა სცენარი გავწერეთ, თუმცა უცხოელ პარტნიორებს ჩვენზე მეტი შიშები არასდროს ჰქონიათ.
- 2023–2024 წლებში თქვენს ინტერვიუებს რომ გადავხედე, აღნიშნავდით, რომ მოსალოდნელი გამოწვევების გამო გქონდათ შიში, ესტონელი პარტნიორები რეინვესტირებაზე დაფიქრდებოდნენ…
- დიახ, საკუთარ თავს გაცილებით მეტ კითხვას ვუსვამდით, ვიდრე - ისინი. რა თქმა უნდა, ყველა ინვესტორი ასე არ იქცევა. არსებობენ კონსერვატორი ინვესტორები და საერთაშორისო კომპანიები, რომლებიც გარკვეული ფაქტორების გამო ფრთხილობენ, თუმცა არიან ისეთებიც, რომლებიც განვითარებად ქვეყნებში შესაძლებლობებს ხედავენ. თუ ქვეყანა უკვე განვითარებულია და ევროკავშირის წევრია, იქ ინვესტირება ხშირად აღარ არის ისეთი მომხიბვლელი, როგორიც სხვა ტიპის ბაზრებზე.
- გარდა მოთხოვნის ზრდისა, კიდევ რა ხიბლავთ ინვესტორებს საქართველოში? ევროკავშირის კანდიდატის სტატუსი, რომელსაც თქვენ ერთ-ერთ მთავარ კოზირად ასახელებდით, დღეს მხოლოდ ქაღალდზე გვაქვს…
- დიახ, არ მგონია, რომ დღეს ინვესტორები ევროკავშირის კანდიდატი ქვეყნის სტატუსის გამო შემოდიოდნენ… მთავარი ფაქტორი მაინც არსებული მოთხოვნაა.
- მოკლედ, თქვენი ესტონელი პარტნიორები საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში რეინვესტირებაში მაქსიმალურად მოგყვებიან?
- დიახ, მოგების დაახლოებით, 90%-ის ისევ რეინვესტირება ხდება. ჩვენ ყოველთვის ახალ პროექტებს ვთავაზობთ, ისინი კი ხედავენ, რომ ყველა მიმდინარე თუ დასრულებული პროექტი წარმატებულია. ინვესტორს მეტი რა უნდა?! დღეს მათ, პირველ რიგში, სტაბილური მოთხოვნა და ფასის ზრდა აინტერესებთ. ფასების ზრდა აღარ არის ისეთი მკვეთრი, როგორიც 2022–2023 წლებში იყო. ეს ჩვენთვისაც არ იყო სასიამოვნო, რადგან ბაზარზე რისკებს ზრდიდა. ეს ეტაპი გადავლახეთ. ახლა ზრდა საკმაოდ მომხიბვლელია: უძრავი ქონების ფასი წლიდან წლამდე ზომიერად იზრდება, მოთხოვნა კი მყარია. მიმდინარე წელს, განსაკუთრებით ზაფხულის თვეებში, გაზრდილი მოთხოვნა დაფიქსირდა, რაც სტატისტიკაშიც ჩანს; სწორედ ეს ფაქტორები იზიდავს ინვესტორებს.
- ეკონომისტების და ანალიტიკური ორგანიზაციების შეფასებით, ბოლო წლებში, საქართველოს ეკონომიკის ზრდის მთავარი “დრაივერი” საგარეო ფაქტორებია… თქვენი აზრით, ამ ფაქტორის გარეშე, იქნებოდა საქართველოს უძრავი ქონების სექტორში მოთხოვნის და ფასის ასეთი ზრდა?
- ზრდა ადრეც გვქონდა - პანდემიამდე თბილისში უძრავი ქონების ბუნებრივი წლიური ზრდა 7-10% იყო. 2022–2023 წლებში, საგარეო ფაქტორებმა გამოიწვია ის, რომ თვითღირებულებაც და გასაყიდი ფასიც ძალიან სწრაფად გაიზარდა, რამაც ბაზარი გარკვეულ წითელ ზონაში შეიყვანა. მაშინ ვამბობდი, რომ მთავარი იყო ეს ახალი საფასო ნიშნული რამდენიმე წელი შენარჩუნებულიყო… თუ ადრე თბილისში კვადრატული მეტრი საშუალოდ 500-800 დოლარი ღირდა, უცებ 1 500 დოლარამდე გაიზარდა. უკვე მესამე წელია ფასი დასტაბილურდა და დაუბრუნდა ჯანსაღ, ყოველწლიურ 7-10%-იან ზრდას.
- თქვენი შეფასებით, უძრავი ქონების სექტორის დღევანდელი ზრდა ჯანსაღია?
- დიახ, ფასის ზრდა ჯანსაღია, მაგრამ მოთხოვნაზე თუ ვსაუბრობთ, უფრო საინტერესო და რთული კითხვაა - რამდენად გრძელვადიანი და მყარია ეს მოთხოვნა.
- უპასუხეთ თქვენივე კითხვას…
- ზუსტი პასუხი არ მაქვს, თუმცა ფაქტია, რომ გლობალური სიტუაციიდან გამომდინარე, ჩვენი უძრავი ქონების ბაზრის მიმართ ინტერესი გაზრდილია… გარე ფაქტორების გარეშე სად ვიქნებოდით, ამის მოდელირება რთულია. ასევე, კითხვა არის: მიმდინარე და დაგეგმილი პროექტები რამდენად პასუხობს ადგილობრივი მომხმარებლის მოთხოვნას, თუ უცხოელ მომხმარებელს და გარე ფაქტორებს მოვაშორებთ?! - თან ეს რა ფაქტორებია - ომები, რომელიც ყველას გვინდა, რომ მალე დასრულდეს და თუ დასრულდება, რამდენად ადეკვატურია დაგეგმილი პროექტები - რისკები სწორედ ამ ნაწილში შეიძლება გამოიკვეთოს - ამაზე მზა პასუხი არ გამაჩნია, მაგრამ სამსჯელოდ საინტერესოა.
- ამ მიმართულებით ეროვნული ბანკისა და საინვესტიციო ბანკების ანალიტიკა საინტერესო იქნებოდა, განსაკუთრებით დეველოპმენტის დაკრედიტების ნაწილში…
- დიახ.
- დიდი პროექტები რადგან ახსენეთ, Trump Tower Tbilisi-ის პროექტი გამახსენდა… ეს პროექტი თქვენთვის უცხოური კაპიტალია თუ უფრო ქართული?
- საჯარო ინფორმაციით, სტრუქტურულად ცალსახად ქართულია, რადგან მხოლოდ ბრენდისა და სახელის შემოყვანა ხდება - როდესაც სასტუმროს ვაშენებთ და საერთაშორისო ოპერატორი შემოგვყავს, ისინი პირდაპირ ინვესტიციას ხომ არ ახორციელებენ?! თუმცა ზუსტი სადამფუძნებლო სტრუქტურა ჩემთვის უცნობია…
- უძრავი ქონების TOP ინვესტორი კომპანიების სიაში უკვე გაჩნდა Eagle Hills-ის პროექტის მფლობელი “იგლ ჰილს საქართველოც”... ამ მასშტაბურ პროექტებს გულისხმობდით, როდესაც რისკები ახსენეთ?
- რა თქმა უნდა, კონკრეტულად არცერთ პროექტს არ ვგულისხმობ - ვსაუბრობ ზოგად ტენდენციაზე. თუ გადავხედავთ რამდენიმე წლის წინანდელ მონაცემებს, საქმე მხოლოდ ნებართვების რაოდენობას კი არ ეხება, არამედ უშუალოდ თითოეულ ნებართვაში არსებულ მასშტაბებსა და პროექტების მოცულობას. დაახლოებით, 12 წლის წინ, როდესაც საქმიანობა დავიწყეთ, რამდენიმე კორპუსისგან შემდგარი უბნის თუ ურბანული განვითარების მსგავსი კონცეფცია ბაზარზე ძალიან იშვიათი იყო. დღეს კი ასეთი პროექტების წილი საკმაოდ გაიზარდა. კოლეგა კომპანიების დასახელებისგან თავს შევიკავებ, თუმცა როდესაც არსებულსა და დაგეგმილ მოცულობებს უყურებ, აშკარაა, რომ პროექტები საკმაოდ მასშტაბურია. ერთის მხრივ, ეს ყოველივე მისასალმებელია, თუმცა მეორე მხრივ, ის კითხვები და რისკები, რომლებიც აღვნიშნე, სამომავლოდ გასათვალისწინებელი იქნება.
- ეს ალბათ დეველოპერების, ბანკების და ეროვნული ბანკის ერთობლივი საზრუნავია...
- მეორე მხრივ, თუ ყველაფერი კარგად მიდის და ინვესტორი იქნება ეს თუ არარეზიდენტი მომხმარებელი, საკმაოდ დიდ სარგებელს იღებს და თუ მხარეები ხედავენ სექტორის სტაბილურ განვითარებასა და ფასების ზრდას, სრულიად ლოგიკურია, რომ გრძელვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების შესყიდვა გააგრძელონ.
